北京二手房市場見底：成交修復性回升 難言全面回暖

　　編者按

　　剛過去的11月份，素來有著樓市風向標意義的一線城市二手房成交量均出現(xiàn)環(huán)比上漲，12月前半個月也延續(xù)了該趨勢。雖然與去年同期相比，當前成交量仍處于低位，但確實已出現(xiàn)觸底回升跡象。

　　究其原因，信貸企穩(wěn)、剛需入市共同帶動了二手房市場的修復。年底翹尾行情能否延續(xù)？中介們期盼的春天能否到來？敬請關(guān)注本報記者一線調(diào)研報道。

　　北京二手房市場整體已經(jīng)見底。

　　經(jīng)歷了連續(xù)7個月的環(huán)比下行之后，北京二手房成交量在11月迎來了首次環(huán)比上漲，12月前半月較上個月同期亦有進一步增加。

　　與此同時，北京二手房價格止住“三連跌”，跌幅在11月略有收窄。

　　但這一切并不像部分房產(chǎn)中介在轟炸客戶的微信中所渲染的“北京二手房成交量已起跑”，接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的分析師們一致表示，信貸企穩(wěn)之后，應該理解為市場有所見底，還談不上全面回暖，更不是“起跑”。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)都指向一個結(jié)論：跌無可跌之后，連續(xù)下行的市場開始修復，即便年底有正常的季節(jié)性回升，今年幅度也相對溫和，整體中溫偏冷。

　　而談起本輪周期，一個繞不開的話題就是學區(qū)房，2021年年初，正是學區(qū)房的急劇上漲帶動了市場行情。但頂級學區(qū)房在經(jīng)歷了嚴厲的調(diào)控政策之后，效果立竿見影，7月以來量價齊跌，總價狂降150萬及以上的房子屢見不鮮。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京西城“頂級學區(qū)房”的單月成交套數(shù)雖然開始脫離谷底，但單價幾乎回到了這一輪瘋狂漲價之前的水平，單套總價較上半年最熱時期跌去了10%-15%。

　　把時間再拉長，回到研究北京二手房必提及的“2017年頂點”時期，從2017年“317調(diào)控”至今，北京二手房市場一直在溫和修復中。

　　在記者接觸的數(shù)位不同區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀人口中，相同的結(jié)論都是：北京樓市2017年的瘋狂不會再出現(xiàn)了，市場在穩(wěn)定中小幅調(diào)整成為常態(tài)。

　　見底企穩(wěn)

　　11月的二手房成交量環(huán)比開始回正，但總量仍然低迷，12月前半月則延續(xù)了這種修復態(tài)勢。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房網(wǎng)簽11851套，雖然環(huán)比10月增加了約27%，但同比去年減少了31.4%，而且必須要考慮到10月長假期對成交量的拉低作用。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，12月前14天成交量較11月同期增加約23%，有11月前半月低基數(shù)的原因，預計12月全月增幅約10%。

　　“北京二手房成交量已經(jīng)連續(xù)7個月低走，9月以來更是處于冰點，10月以9340套成交量跌破‘榮枯線’。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，近期成交量已經(jīng)到了最低點，屬于跌無可跌，當下北京市場的表現(xiàn)的確有所止跌，但難言全面回溫。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，近期北京二手房市場的上行是正常的季節(jié)性回升與對前期市場下行的修復。

　　價格方面，貝殼研究院二手房價格指數(shù)與國家統(tǒng)計局顯示數(shù)據(jù)走勢一致，9-11月價格經(jīng)歷三連跌，在11月價格跌幅略有收窄。

　　一線房產(chǎn)經(jīng)紀人的體感與機構(gòu)數(shù)據(jù)相似。多位經(jīng)紀人告訴記者，近期成交量出現(xiàn)了上漲的苗頭，但沒有出現(xiàn)爆發(fā)的情況，市場只是不那么冷而已。

　　“如果房子本身的報價符合市場價值，見面時候還是可以砍一砍價格的，但空間不大，可能等于總價的2%左右。”北京東四環(huán)一位經(jīng)紀人說，買賣雙方的心態(tài)在二手房市場起著很大的作用，往往會出現(xiàn)追漲殺跌的情況，而北京二手房市場雖然一向相對健康，但自今年下半年以來也遇到了降溫。在他看來，即便近期成交量已經(jīng)開始有起色，也很難出現(xiàn)漲價的情況。

　　北京西城頂級學區(qū)房作為學區(qū)房的樣本，其變化也顯示著這種特殊房子的晴雨。

　　西城德勝學區(qū)一位經(jīng)紀人提供給21世紀經(jīng)濟報道記者的資料顯示，2021年7月，多校劃片落地之后的德勝片區(qū)二手房成交量驟然跌入谷底，約為20套，僅有6月成交量的六分之一，8月、9月、10月成交量均未恢復到之前二分之一的水平。

　　11月，德勝片區(qū)二手房成交量出現(xiàn)回升，約為90套，但仍然只有之前的75%。“而且12月成交量又下來了，整體比上個月有大幅回落。”該經(jīng)紀人告訴記者，雖然成交量略有起色，但價格跟今年1月份差不多。

　　以一套在多校劃片之前對應著知名“牛小”實驗二小的老房子為例，面積約為53平方米的一套房子，12月份的成交總價為765萬，該戶型在今年5月22日的成交總價高達865萬，而2019年的市場價格僅為720萬。

　　多校劃片、教師輪崗、限制假離婚購房、銀行房貸周期長等一系列因素的影響之下，學區(qū)房泡沫被撇去，上述經(jīng)紀人告訴記者，短期之內(nèi)學區(qū)房應該不會再出現(xiàn)價格大漲了。

　　年底偏冷

　　分析這一輪北京市場變化的原因，最關(guān)鍵的無疑是信貸收緊。

　　張大偉表示，此前北京房貸放款周期拉長，嚴重制約了市場成交，換房鏈條被阻斷，改善需求無法傳導，也同步導致了新房市場的下行。21世紀經(jīng)濟報道記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，北京房貸放款周期在9月時超過3個月，10月有所改善，略微加快15天左右，11月則又有進一步改善，但并不明顯。

　　貝殼研究院調(diào)研顯示，近兩月北京房貸情況保持相對穩(wěn)定，首、二套平均房貸利率保持平穩(wěn)，總體放款周期變化不大，部分前期放款慢的銀行11月以來節(jié)奏有所加快。

　　信貸數(shù)據(jù)的企穩(wěn)帶動了北京二手房市場的修復。張大偉認為，走過信貸最嚴的三季度，四季度相對好了一些，市場見底之后，預計未來一段時間內(nèi)不太可能大跌，但還會調(diào)整一段時間。他表示，北京二手房市場一般單月成交超過1.5萬套，價格才會止跌，預計年底單月成交量將徘徊在1.2萬套左右。

　　許小樂指出，北京二手房市場有年底季節(jié)性翹尾的特征，歷史對比來看，今年年底市場翹尾幅度相對溫和，預計年底兩月成交平均環(huán)比增速是近三年最低，從絕對量來看，年底兩個月成交水平剛過萬套，是一個中溫偏冷的狀態(tài)。

　　全年成交方面，許小樂預計2021年北京二手房成交量同比增約10%，成交總量預計上升到近五年的一個高點，但從更長歷史周期看，是一個相對中溫的成交水平。“近五年北京房地產(chǎn)調(diào)控政策未見放松，市場持續(xù)在2017年低點溫和修復。”他強調(diào)說。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者多次從一線從業(yè)經(jīng)紀人口中聽到了與許小樂一致的觀點，北京二手房市場年底的成交量恢復是一個慣例，每年過年前兩個月都會有一個小高峰，但今年相對來說更像是10月以來的緩慢爬坡。他們表達著“市場已經(jīng)維持了幾年的大體平穩(wěn)，2017年‘317’之后，急速大漲大跌再也沒出現(xiàn)過。”

　　即便過完年又是傳統(tǒng)意義上的學區(qū)房旺季，最了解市場水溫的經(jīng)紀人們對此也不再抱有期待。一位資深學區(qū)房經(jīng)紀人告訴記者，預計明年年初相對今年同時期會溫和很多，不再會有狂熱，家長們也會根據(jù)明年小學入學情況再次判定學區(qū)房到底要不要買，如果還是像今年一樣，高價買了房子進不了中意的小學，可能一切就塵埃落定了。(21世紀經(jīng)濟報道 孔海麗 )