“冒險家” 融信

　　負債率高居同行之首，今年拿地超200億

　　羅韜 張歆晨

　　[數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，該公司先后在土地市場上斥資超過230億元，于上海、杭州等多地搶奪地王。而今年上半年，該公司合同銷售總額不足180億元。]

　　[融信多年來一直采取高杠桿的財務(wù)策略，記者梳理發(fā)現(xiàn)，2012至2015年，融信中國資產(chǎn)負債率分別為86.71%、91.79%、96.74%和85.42%，連續(xù)幾年在港股40家地產(chǎn)公司中位居榜首。]

　　自從融信中國（03301.HK，下稱“融信”）進入公眾視線之后，這家閩系地產(chǎn)公司就頻繁處于爭議的風口浪尖，一方面因為公司財務(wù)策略過于激進，另一方面在土地市場上表現(xiàn)出與公司規(guī)模不相匹配的進取。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，該公司先后在土地市場上斥資超過230億元，于上海、杭州等多地搶奪地王。而今年上半年，該公司合同銷售總額不足180億元。

　　融信在財務(wù)杠桿上的大膽尺度在同行中頗為罕見，這使得該公司規(guī)模得以在短短幾年時間快速膨脹?？梢哉f，該公司2013年啟動全國擴張到去年實現(xiàn)香港上市，這一路可謂是走得頗為驚險，但上市成功之后的融信，并沒有急于安全著陸，依然踩著擴張的加速器到處跑馬圈地。

　　強勢補倉土地

　　福建系商人信奉“愛拼才會贏”的人生哲學，作為閩系開發(fā)商中新的代表，融信在土地市場上可謂拼盡全力。

　　7月29日，上海楊浦區(qū)新江灣城N091101單元A4-01（B3）地塊進行土地拍賣環(huán)節(jié)，起始總價20.898億元，起始樓板價3.5萬元/平方米，這是上海新江灣出讓的第十塊土地?，F(xiàn)場拍賣的企業(yè)包括融信、龍湖、山東黃金、融創(chuàng)、保利置業(yè)+東原、新城、泰禾。

　　最后，融信以總價31.55億元，樓面價52840元/平方米，拍下楊浦新江灣城NO91101單元A4-01（B3）地塊。按照業(yè)內(nèi)估計，剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價在8.5萬~9萬/平方米，那么該項目未來售價將超過10萬元/平方米。

　　這只是融信搶奪土地資源的一個縮影。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至7月28日，融信今年獲取土地數(shù)量12塊，拿地總價203.74億元，平均地價1.37萬元/平方米，拿地金額在所有房企中排名第11。

　　如果加上7月29日的土地，融信今年拿地金額超過230億，拿地金額則在房企排名第八，僅少于綠地、恒大、萬科、碧桂園、保利、融創(chuàng)、金茂七家。而克而瑞《2016年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，融信今年上半年銷售金額174.1億元，排名第28位。單從數(shù)據(jù)上看，融信這家三線房企在2016年的土地購買力度足以比肩年銷售額近千億的一線房企。

　　如此急切地土地增持，融信到底意欲何為？

　　在分析人士看來，在去年登陸香港資本市場的融信，為迎合資本市場喜好，以及保持后續(xù)增長，急于要擴大其土地儲備的規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，該公司擁有土地儲備的總建筑面積僅為517萬平方米，在國內(nèi)年銷售額在200億~300億的同行陣營中略顯偏低。因此，當公司上市成功打通融資渠道之后，首先需要解決這個“硬傷”。

　　因此，融信增加土地儲備的意愿十分強烈，今年合計買地12宗，總建筑面積152萬平方米，其中不乏“高溢價、高單價、高總價”的三高地王。例如4月初，融信以17億元總價將杭州蕭山杭發(fā)廠地塊收入囊中，這也是進入2016年以來融信拿下的蕭山第二宗地塊。樓面價18557元/平方米，創(chuàng)蕭山宅地樓面價新紀錄。

　　6月初，融信經(jīng)過163輪激烈競價，力壓萬科、保利、華潤、招商、陽光城等數(shù)十家開發(fā)商奪得廈門同安地塊，溢價率131.66%，總計成交價26.34億元。

　　另外值得關(guān)注的是，為了快速增加土地儲備，該公司更不惜在樓市表現(xiàn)一般的杭州大肆圈地，先后在杭州購地多達8宗，并且重倉蕭山一個區(qū)域。

　　高杠桿運轉(zhuǎn)

　　上市之初，融信曾經(jīng)因為其超過1500%的凈負債比率刷新市場紀錄，雖然公司上市后不斷拓寬融資渠道，但其杠桿的運用并沒有顯著降低，今年以來，為配合其兇猛的土地擴張，融信不斷尋求外部輸血，使用了多種融資手段以補充運營資金。

　　根據(jù)其公告披露的數(shù)據(jù)，融信在2015年底和2016年初先后發(fā)行了兩批公開公司債券，合計金額25億元。

　　此外，融信發(fā)行了50億元私人公司債，分4批發(fā)行。3月22日，融信完成發(fā)行第一批私人公司債券，本金額5億元人民幣，為期三年，年利率7.5%。4月29日，融信發(fā)行本金額為5.5億元的第二批私人公司債券，年利率7.4%，為期三年。6月24日，完成發(fā)行本金額為10.5億元人民幣的第三批私人公司債券，其年利率定為7.52%，為期3年。7月29日，完成發(fā)行本金額為人民幣29億元的第四批私人公司債券，年利率為5.8%，為期3年。

　　同時，融信通過其他途徑也完成了部分融資。3月30日，融信宣布，出售融信（福州）置業(yè)有限公司股權(quán)的11%，由此獲取9.97億元現(xiàn)金流。

　　不但如此，該公司還試水資產(chǎn)證券融資，于7月8日，融信向合格投資者發(fā)行購房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券，本金額為人民幣8.8億元。

　　不完全統(tǒng)計顯示，融信在上市之后憑借多種融資工具，合計為其增加超過100億元的銀行借款之外的間接融資。

　　值得一提的是，融信還通過入股險資，希冀打通新的融資渠道。4月25日融信公告與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極訂立發(fā)起人協(xié)議，將成立合營公司，以用于中國經(jīng)營保險業(yè)務(wù)。同時，各訂約方各持有合營公司的20%股權(quán)且將以現(xiàn)金注資4億元，最終出資總額為20億元，將用于應(yīng)付合營公司的營運資金需求。

　　事實上，融信多年來一直采取高杠桿的財務(wù)策略，記者梳理發(fā)現(xiàn)，2012至2015年，融信中國資產(chǎn)負債率分別為86.71%、91.79%、96.74%和85.42%，連續(xù)幾年在港股40家地產(chǎn)公司中位居榜首。

　　2015年，鑒于公司實現(xiàn)首次公開發(fā)行，股東權(quán)益較2014年末大幅增長近5倍至50.72億元，融信中國凈負債比率較上一年的1541%大幅下降至247%，但在中國地產(chǎn)公司中仍居高位。2016年5月26日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》以及2016年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜單結(jié)果顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2015年的凈負債率均值僅為96.09%。

　　此外，融信的債務(wù)結(jié)構(gòu)中短期債務(wù)占比較高?？硕鸬囊环萁y(tǒng)計報告顯示，2015年，65家重點房企長短期負債比平均值為2.12，融信的比值為0.73，長短期負債比位于統(tǒng)計內(nèi)企業(yè)倒數(shù)第二。

　　數(shù)據(jù)顯示，融信在2013年啟動其全國擴張戰(zhàn)略之后，幾乎將財務(wù)杠桿使用到極致以支持其擴張型戰(zhàn)略，雖然此舉有助于公司規(guī)模的急速膨脹，但也無異于高空走鋼絲，稍有不慎便會滿盤皆輸。