近期，部分開發(fā)商出現(xiàn)債券違約，公司流動(dòng)性緊張的情況。此后，各家公司開始采取各種自救措施。
簡(jiǎn)單來說，出現(xiàn)流動(dòng)性緊張就是公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，具體可以表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格下降到其內(nèi)在價(jià)值之下，金融機(jī)構(gòu)外部融資條件惡化，金融市場(chǎng)參與者數(shù)量的下降，或者金融資產(chǎn)交易發(fā)生困難等等。流動(dòng)性危機(jī)是由流動(dòng)性不足引起的，而能否解決流動(dòng)性不足的問題是開發(fā)商存活的關(guān)鍵因素。
澎湃新聞盤點(diǎn)了各家房企應(yīng)對(duì)這一難題時(shí)的化解方案。
據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，圍繞促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，監(jiān)管部門和各地相關(guān)部門不斷發(fā)聲，并出臺(tái)多項(xiàng)政策舉措。專家認(rèn)為，這有助于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
出售項(xiàng)目，換取流動(dòng)資金
自9月份以來，作為地產(chǎn)商龍頭企業(yè)中國恒大(03333.HK)開始陸續(xù)出售旗下多項(xiàng)資產(chǎn)，包括出售了恒大汽車(00708.HK)早年收購的兩家公司，清空恒騰網(wǎng)絡(luò)(00136.HK)套現(xiàn)約105億港元。更早些時(shí)候，恒大還出售了持有的嘉凱城(000918.SZ)、盛京銀行(02066.HK)、深圳市高新投集團(tuán)有限公司和恒大冰泉集團(tuán)有限公司的股權(quán)，以及出售5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)及非核心資產(chǎn)，這部分累計(jì)回籠資金約121億元。
采取類似措施的還有花樣年控股(01777.HK)。9月28日晚間，碧桂園服務(wù)(06098.HK)公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港與彩生活(01778.HK)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬收購彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)鄰里樂100%股權(quán)。根據(jù)公告，交易總代價(jià)不高于33億元，將以碧桂園物業(yè)香港的自有資金及或股權(quán)融資或貸款等方式進(jìn)行支付。此番彩生活出售旗下資產(chǎn)就是為了緩解母公司花樣年控股的流動(dòng)性緊張。
此后，花樣年控股接連退出了在深圳、佛山、寧波、北京等多地項(xiàng)目，以快速回籠資金。
總部位于廣州的佳兆業(yè)此間也宣布要出售旗下項(xiàng)目。11月8日晚間，佳兆業(yè)集團(tuán)官方微信號(hào)發(fā)布聲明稱，將加快深圳、上海等地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置，回籠資金用于兌付財(cái)富產(chǎn)品。
另據(jù)澎湃新聞了解，總部位于江西省南昌市的新力控股集團(tuán)(02103.HK)正在尋求出售項(xiàng)目，以換取現(xiàn)金，公司全國范圍內(nèi)的項(xiàng)目均在出售之列。
當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)選擇出售旗下物業(yè)公司。
11月1日，融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)和當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股(02107.HK)聯(lián)合公告，宣布融創(chuàng)服務(wù)以6.92億元收購第一服務(wù)總計(jì)約3.22億股股份，收購價(jià)格為2.15元/股，融創(chuàng)服務(wù)此次收購的股份占第一服務(wù)控股已發(fā)行股本的32.22%。
寶能系的實(shí)際控制人姚振華也在放售包括寶能集團(tuán)深圳總部等千億元資產(chǎn)回籠資金。
按照寶能集團(tuán)的披露，在出售的8個(gè)重點(diǎn)專項(xiàng)資產(chǎn)方面，寶能集團(tuán)正啟動(dòng)總部深圳寶能中心、舊改項(xiàng)目、 前海優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、物流園資產(chǎn)包項(xiàng)目等位于上海、深圳、廣州的資產(chǎn)項(xiàng)目出售。上述項(xiàng)目涉及商業(yè)物業(yè)、土地、商業(yè)綜合體、舊改及優(yōu)質(zhì)金融公司股權(quán)等，評(píng)估價(jià)值超1000億元。寶能集團(tuán)預(yù)計(jì)在3-4個(gè)月內(nèi)，回款約200億元，寶能集團(tuán)在公告中稱，有某項(xiàng)目已經(jīng)簽約；其他項(xiàng)目正在簽約階段、 密切洽談或?qū)ふ乙庀蚍健?/p>
中指研究院的報(bào)告顯示，11月份已有多家房企轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。有房企人士對(duì)澎湃新聞(www.thepaper.cn)表示，出售資產(chǎn)是解決流動(dòng)性困難的最快捷途徑，但當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下接盤者更加理性謹(jǐn)慎。“市場(chǎng)上現(xiàn)在多的是擺上貨架的項(xiàng)目，但買家并沒有那么多。這種方式也是治標(biāo)不治本，短期內(nèi)可以獲得現(xiàn)金流度過危機(jī)，但長(zhǎng)期還是要調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。”該人士說。
債券展期，以時(shí)間換空間
寶能集團(tuán)表示，目前公司流動(dòng)性壓力為階段性暫時(shí)性問題，正在積極調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)在寶能集團(tuán)的業(yè)務(wù)比例，提高資產(chǎn)流動(dòng)性；通過人員優(yōu)化、聚焦核心高端制造行業(yè)，提高集團(tuán)整體的盈利水平及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其有息負(fù)債基本都有足值抵押物擔(dān)保。寶能集團(tuán)正加快與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)溝通，目前已經(jīng)與部分金融機(jī)構(gòu)達(dá)成展期及續(xù)貸方案。
閩系房企陽光城(000671.SZ)也在尋求債務(wù)延期。11月5日，陽光城“18陽光04”2021年第一次債券持有人會(huì)議舉行，6.37億元“18陽光04”展期12個(gè)月的兌付方案表決通過。同日，陽光城“20華濟(jì)建筑ABN001”展期議案獲得超90%投資人支持。此前，陽光城還舉行了關(guān)于購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2021年第一次證券持有人會(huì)議，宣布12.7億元購房尾款A(yù)BS展期12個(gè)月的兌付方案以接近90%支持率獲得通過。
在出售資產(chǎn)和賣物業(yè)公司換取資金之外，花樣年目前今年年內(nèi)到期的境內(nèi)債均已獲展期。共三筆債券本金累計(jì)展期16.79億元，利息累計(jì)展期1.95億元，總計(jì)18.74億元。
總部位于廣州的中國奧園(03883.HK)近期也有三筆到期的私募債獲得了展期，三筆私募債均將展期一年，每筆債券都會(huì)分三次兌付，三筆債券的本金總計(jì)約 15.16億元。
有投資人對(duì)澎湃新聞表示，同意房企展期的原因主要有兩個(gè)。“一方面，我們也不想開發(fā)商違約，一旦違約，按照償債順序，信用債既沒有抵押，也不具備保交付等制約性條件，只能做劣后，最后輪到信用債，還有多少可以用來兌付的資產(chǎn)？另一方面也與目前包括房貸、房企再融資政策的松動(dòng)有關(guān)，投資人相信，隨著融資環(huán)境相對(duì)的放松，房企的現(xiàn)金流會(huì)有所改善，他們應(yīng)該會(huì)有能力償還展期后的債務(wù)。”
收縮精簡(jiǎn)，降本增效
與此同時(shí)，在房企資金緊張的大背景下，一些公司開始對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，裂變與合并是重點(diǎn)調(diào)整方向。
12月3日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)了解到，正處于流動(dòng)性緊張的花樣年集團(tuán)將其華北區(qū)域正式撤銷。對(duì)此，花樣年方面對(duì)澎湃新聞表示，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)營環(huán)境的變化，花樣年延續(xù)今年7月份啟動(dòng)的“瘦身計(jì)劃”，撤銷區(qū)域平臺(tái)，以提高決策效率、執(zhí)行質(zhì)量。
對(duì)于華北區(qū)域的撤銷，花樣年表示，華北區(qū)域平臺(tái)撤銷后，存量項(xiàng)目會(huì)根據(jù)所屬城市和管理半徑，分別劃撥到對(duì)應(yīng)的天津公司、北京公司、青島公司。城市公司直接向集團(tuán)匯報(bào)，以極簡(jiǎn)組織，貼近項(xiàng)目、聚焦經(jīng)營。
近日有消息稱，弘陽地產(chǎn)完成了新一輪的區(qū)域公司合并和人事調(diào)整，區(qū)域架構(gòu)由原來的10個(gè)區(qū)域公司合并為7個(gè)區(qū)域公司。在此之前，12月初，旭輝和新城也相繼進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，其核心均在于整合區(qū)域事業(yè)部，精簡(jiǎn)架構(gòu)。
據(jù)克而瑞研究中心的報(bào)告顯示，自7月以來已有8家房企進(jìn)行進(jìn)行不低于10次組織架構(gòu)調(diào)整。其中，旭輝、綠城、龍湖等房企并非首次進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。從調(diào)整內(nèi)容來看，本質(zhì)是收縮、精簡(jiǎn)戰(zhàn)略框架。另外，房企在組織架構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，也都涉及人員配置精簡(jiǎn)及戰(zhàn)略的聚焦。
比如，弘陽地產(chǎn)在縮減合并區(qū)域的同時(shí)，涉及七大區(qū)域負(fù)責(zé)人和人員調(diào)整變動(dòng)，中層員工則根據(jù)區(qū)域新的組織架構(gòu)轉(zhuǎn)崗、更換城市或個(gè)人意愿進(jìn)行小比例調(diào)整，管理團(tuán)隊(duì)更為精簡(jiǎn)。此外，新城控股也于12月初將住宅開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部進(jìn)行大區(qū)合并，整合為十個(gè)大區(qū)，同時(shí)伴隨人員調(diào)整，事業(yè)部總部開啟縮編、轉(zhuǎn)崗和分流。
克而瑞認(rèn)為，房企組織框架的收縮精簡(jiǎn)，可以控制成本，將有限的資金更精準(zhǔn)投放，是主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，緩解流動(dòng)性壓力，“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的戰(zhàn)略選擇。精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，適當(dāng)縮短管理鏈條，合并部分區(qū)域、城市公司，剝離非必要業(yè)務(wù)，得以減少中間環(huán)節(jié)，提升管理效率，已成為“向管理要效益”的重要手段；同時(shí)，精簡(jiǎn)架構(gòu)有利于權(quán)力下放，增加區(qū)域部門的自主權(quán)與靈活度，而且整合相似職權(quán)部門有助于減少內(nèi)耗。
近期房企較為集中性地組織架構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略精簡(jiǎn)，其核心在于“降本增效”，在緩解流動(dòng)性壓力的同時(shí)，向管理要效益；同時(shí)在可以預(yù)見的“政策底”窗口期，提前布局，無論是投拓方面的區(qū)域聚焦，還是多元賽道方面的戰(zhàn)略性賦能，為后續(xù)發(fā)展蓄能。
但克而瑞指出，需要注意的是，房企組織架構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，面臨一系列的附帶問題，比如管理層的調(diào)整與變動(dòng)，或面臨其管理團(tuán)隊(duì)人員的連帶變動(dòng)、人才流失；部分成員對(duì)公司組織架構(gòu)調(diào)整目標(biāo)不清晰，從而配合度不高；調(diào)整后面臨內(nèi)部人員的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、外部各部門之間的銜接等幾大問題，，能否妥善協(xié)調(diào)處理，對(duì)后續(xù)發(fā)展非常重要。(澎湃新聞?dòng)浾?李曉青)
