據(jù)中國廣播網(wǎng)報道， 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，根據(jù)國土資源部統(tǒng)計，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村宅基地通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉(zhuǎn)已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，形成了自發(fā)的隱形市場，而各級人大對農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住宅的立法缺位，增加了政府管理難度。為了探索解決這一問題的辦法，北京市社科院昨天發(fā)布《北京法治發(fā)展報告2011》對這個問題作了專門研討。專家認為造成農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住宅諸多問題的根本原因在于立法滯后，建議北京可結(jié)合實際情況率先探索農(nóng)村房屋制度，包括允許農(nóng)村宅基地有條件流轉(zhuǎn)。比如，可設(shè)定若干限定性條件：堅持現(xiàn)有《土地管理法》的基本規(guī)定，即宅基地使用權(quán)的初始取得只能是一次，出售、出租后不可再次申請；嚴格限制買賣雙方條件，規(guī)定賣方只有提供已有其他住房時才可出賣，買方僅能購買一處宅基地及其住宅；只有房地一體時才可流轉(zhuǎn)，未建房屋的宅基地不得流轉(zhuǎn)等。經(jīng)濟之聲特約評論員、社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥評論此話題。
目前農(nóng)村宅基地通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉(zhuǎn)已經(jīng)是普遍現(xiàn)象了。由于相關(guān)立法缺位，增加了政府管理難度，長此以往，對于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展可能帶來哪些消極影響？
李國祥：現(xiàn)在我們國家的土地建設(shè)制度嚴重滯后于經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民需求。經(jīng)濟發(fā)展以后，有一部分農(nóng)民很可能就要進入城中心居住，這樣宅基地就騰出來，而有一部分可能在當?shù)匦枰?，這就形成了一個市場，但是這個市場得不到法律的保證，一旦產(chǎn)生糾紛，處理上就比較困難，這對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展也是一個制約。這樣的弊端是非常明顯的，更重要的是這在全國很普遍，全民守著金飯碗宅基地，但是到銀行貸款貸不出來，為什么貸不了？因為他們有抵戶，宅基地在國外農(nóng)村是一個比較有效的抵押物，而在我們國家農(nóng)民有，但是不能夠在銀行里進行抵押。
現(xiàn)在在全國各地廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象是不是也是宅基地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題呢？李國祥：小產(chǎn)權(quán)房有一部分既違法又不合理，但據(jù)我了解，很多的小產(chǎn)權(quán)房它不合法卻很合理，實際上它就是農(nóng)民集體宅基地，農(nóng)民利用宅基地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，這些小產(chǎn)權(quán)房可能賣到城里面，在現(xiàn)有的法律框架下它是不合法的，但是這個實際上是農(nóng)民的一個權(quán)益。按照我們十七屆三中全會所做出的規(guī)定，將來我們要建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，這個文件精神對它的合理性給予了一定的肯定。
在前面我們也為大家介紹了北京市社科院出臺了一個報告，對于宅基地的流轉(zhuǎn)進行了專門的研討，認為現(xiàn)在立法缺失是造成宅基地流轉(zhuǎn)管理混亂的一個很重要的原因。很多聽眾朋友有疑問，既然缺失我們就立法進行規(guī)范，為什么立法會長期出現(xiàn)空白情況呢？難點在哪里？
李國祥：這個難度是相當相當大的，我們十七屆三中全會已經(jīng)做了部署，但是在立法的時候，由于大家對這個問題的認識不一致，以及缺乏相應(yīng)的制度，現(xiàn)在解決起來有難度。好比小產(chǎn)權(quán)房，過去我們把它作為違法的，它也沒有交這個土地的出讓收入，所以房價比較低，現(xiàn)在如果你要給它合法化，怎么處理歷史遺留問題？再加上還有很多人擔心，農(nóng)民如果把宅基地流轉(zhuǎn)出去或者把它交易出去，將來他在城里生存不了再想回來，很可能就居無居所了，如果流入到城市里，并且產(chǎn)生貧民窟又怎么辦？但是還有一個非常具體的問題困擾著立法進程，我們實際上已經(jīng)啟動了立法進程，但是由于大家的意見不一致，要想通過還有一定的難度，我們還是需要耐心的等待。
您覺得在完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)過程當中，我們應(yīng)當重點注意一些什么樣的問題呢？
李國祥：對于集體土地的權(quán)益，實際上就是涉及到農(nóng)民宅基地承包地。建立宅基地市場所面臨的最大問題就是保護農(nóng)民宅基地使用權(quán)或者農(nóng)民宅基地的權(quán)益，宅基地進行交易所獲得的收益一定要保證給農(nóng)民，同時一定要讓農(nóng)民自愿進行流轉(zhuǎn)，并不影響他未來的生活。
我們看到有一些地方做了一些試點工作，比如江蘇有農(nóng)民集中居住，浙江有嘉興模式還有兩分兩換等等，天津與北京還有宅基地換房，廣東佛山有農(nóng)村宅基地換房、土地銀行等等，這些試點有哪些經(jīng)驗可以借鑒和推廣呢？
李國祥：這些地方通過這種宅基地集中使用改善了農(nóng)民的居住條件，同時又讓農(nóng)民得到了一大筆的財產(chǎn)性收入，他的積極意義應(yīng)該來說還是明顯的。在做這個事情的時候一定要特別注意，不要剝奪農(nóng)民的權(quán)益?，F(xiàn)在很多地方在學(xué)集中農(nóng)民宅基地的時候，有一種趕農(nóng)民上樓的風氣，這是要避免的，如果不顧農(nóng)民的意愿，不顧農(nóng)民現(xiàn)實的需要，不顧農(nóng)民生產(chǎn)生活的條件，一味的模仿城市集中搞房地產(chǎn)開發(fā)，這個是非常非常危險的。我個人覺得，最主要的就是尊重農(nóng)民的意愿，在現(xiàn)有法律允許的條件下，把集中開發(fā)改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件，改善農(nóng)民的致富條件放在首位。
責任編輯：曉英
