漳州市薌城區(qū)華港花園改造后，增設(shè)了健身器材，居民點(diǎn)贊。
改造后的安溪縣鳳鳴路小區(qū)開(kāi)辦了長(zhǎng)者食堂。
安溪縣東岳小區(qū)改造前，外立面雜亂，道路坑坑洼洼。 （受訪單位供圖）
改造后的安溪縣東岳小區(qū)煥然一新，道路鋪上瀝青，車輛停放有序。
核心提示
87.55萬(wàn)戶！這是自2019年福建大力推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造后，截至目前全省受益居民的戶數(shù)。近5年來(lái)，全省已改造老舊小區(qū)6091個(gè)，累計(jì)完成投資額達(dá)188億元。
不久前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等7部門(mén)發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》。該通知提出了老舊小區(qū)改造的3個(gè)重點(diǎn)——抓好“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”。
“回頭看”近5年的老舊小區(qū)改造，究竟福建探索出了怎樣的路子？改造中，如何兼顧“面子”與“里子”、“硬件”與“軟件”、“多數(shù)”與“少數(shù)”？是否建立起合適的制度框架、政策體系和工作機(jī)制，讓“煥新”老舊小區(qū)“常新”？
帶著上述問(wèn)題，近日，記者走訪福建多地改造中和改造后的老舊小區(qū)。在現(xiàn)場(chǎng)，記者感受到，曾被視為城市衰老符號(hào)的老舊小區(qū)，如今正煥發(fā)新生，實(shí)現(xiàn)逆齡蛻變！
如何改？
采取“加減乘除法”重構(gòu)社區(qū)空間的做法，增加公共空間，減少違章建筑，消除安全隱患
當(dāng)下季節(jié)的漳州薌城區(qū)，微風(fēng)不燥，溫度正好，宜散步。
晚飯后，在小區(qū)里走幾圈，是薌城區(qū)華港花園居民韓麗娜的日常。這個(gè)于2021年實(shí)施改造的老舊小區(qū)已舊貌換新顏，小區(qū)大門(mén)旁的車輛有序停放，居民樓旁規(guī)劃整齊的灌木、喬木枝繁葉茂，以前破損不齊的水泥路變成平整寬敞的柏油路。韓麗娜感慨：“小區(qū)變美了，人的心情也跟著好了。”
小區(qū)新增的小公園里，臂力訓(xùn)練器、扭腰器、步行器等健身器材一字排開(kāi)，阿姆孫真真、曾秀華正在鍛煉。“新添設(shè)的健身器材用著感覺(jué)非常好，每天鍛煉鍛煉身體，出出汗，特別好。”
距離華港花園不到幾公里遠(yuǎn)的天福園小區(qū)，這段時(shí)間正忙于改造。管道施工、電梯安裝、道路翻新……目前，一項(xiàng)又一項(xiàng)大工程正在推進(jìn)之中。
小區(qū)施工，對(duì)于居民而言，難免造成不便。但75歲的張阿姨到女兒家的次數(shù)反而更頻繁了。她手持鑰匙扣，“嘀——”一聲，就能開(kāi)啟門(mén)禁，打開(kāi)大樓的門(mén)后，乘坐加裝的電梯，不到1分鐘，就到了位于8樓的女兒家中。“這一身老骨頭，再也不用爬樓梯了。”張阿姨說(shuō)，以前去女兒家，到了就不想再出門(mén)，因?yàn)榕罉翘萏哿恕?/p>
老舊小區(qū)“逆生長(zhǎng)”，其背后是“加減乘除法”重構(gòu)社區(qū)空間的做法在發(fā)揮重要作用。
加的是空間規(guī)劃，把更多公共空間留給居民活動(dòng)，為居民服務(wù)。
做好小區(qū)空間規(guī)劃、功能設(shè)計(jì)之余，還需要為小區(qū)減負(fù)。減的是違章建筑，除的是安全隱患。
天福園小區(qū)的部分業(yè)主在小區(qū)改造前，心里也曾有些疙瘩。“老舊小區(qū)改造，44間店面要整改，意味著44戶商家的生意要停擺。”漳州市城管局一級(jí)主任科員李閩杰一語(yǔ)道破。
天福園小區(qū)是商住兩用小區(qū)，也是福建較為知名的古玩市場(chǎng)和奇石市場(chǎng)，每周日固定舉辦“天福園奇石古玩城群英會(huì)”。2013年，小區(qū)被規(guī)劃建設(shè)為漳州收藏文化城。
整改，并非一刀切。在征求了上百條意見(jiàn)后，漳州市城管局摸清小區(qū)閑置的店面，當(dāng)起免費(fèi)的“房產(chǎn)中介”；改造期間，天福園小區(qū)內(nèi)“淘寶閣”一條街被騰出，供部分商家臨時(shí)擺攤；保留每周一次的“天福園奇石古玩城群英會(huì)”傳統(tǒng)節(jié)目，小區(qū)在原有的步行街基礎(chǔ)上規(guī)劃奇石古玩市場(chǎng)……
改造過(guò)程中，許多小區(qū)內(nèi)如蜘蛛網(wǎng)般的管線，再也看不見(jiàn)了！
泉州市安溪縣東岳小區(qū)是一個(gè)有著34年樓齡的老小區(qū)。改造前，通信線纜、電線電纜、自來(lái)水管等管線呈蜘蛛網(wǎng)分布。9號(hào)樓居民黃徹成還記得，改造前小區(qū)地下管道散發(fā)的惡臭味，在夏天更加讓人難以忍受。自從2021年底小區(qū)完成改造后，此類糟心事再也不見(jiàn)了。該小區(qū)重新建設(shè)的雨污管網(wǎng)長(zhǎng)度達(dá)4.9公里，解決了污水外溢的問(wèn)題。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，福建許多改造的小區(qū)明確了公共空間區(qū)域范圍及功能分區(qū)，合理規(guī)劃停車位。同時(shí)，雨污管網(wǎng)建設(shè)，道路硬化并鋪設(shè)瀝青、透水磚，建筑立面重新刷漆改造等項(xiàng)目一一推進(jìn)，并增設(shè)了小區(qū)宣傳欄、照明設(shè)備、監(jiān)控和門(mén)禁等智能化系統(tǒng)，有條件的小區(qū)還開(kāi)展了停車設(shè)施整治，安裝充電樁、加裝電梯等。
老舊小區(qū)改造，福建不遺余力。“今年以來(lái)，我們組織20位省內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)豐富的專家，分8批次赴省內(nèi)各地調(diào)研指導(dǎo)老舊小區(qū)改造；組織4次相關(guān)的政策文件、技術(shù)要求和先進(jìn)案例的培訓(xùn)；召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)或視頻會(huì)議，通報(bào)各地工作進(jìn)展情況，及時(shí)研究解決各地遇到的問(wèn)題和困難。”福建省住建廳城建處副處長(zhǎng)周琳說(shuō)。
錢(qián)從哪里來(lái)？
通過(guò)引導(dǎo)居民合理出資、政府財(cái)政支持、管線單位出資、社會(huì)力量參與等多渠道籌措，解決舊改資金的來(lái)源問(wèn)題
“這是最老舊的小區(qū)，也是管理最好的老舊小區(qū)。”這是人們對(duì)始建于1987年的廈門(mén)市湖里區(qū)東榮社區(qū)東興小區(qū)的評(píng)價(jià)。
這曾是個(gè)“三多三無(wú)”小區(qū)——困難戶多、歷史遺留問(wèn)題多、知青多，無(wú)物業(yè)、無(wú)企業(yè)、無(wú)商業(yè)。
2017年，小區(qū)啟動(dòng)試點(diǎn)改造，黨支部、業(yè)委會(huì)、自管小組全員出動(dòng)，挨家挨戶講情講理，清除違章搭蓋，減少垃圾桶，騰出路面空間，發(fā)動(dòng)居民支持改造。
小區(qū)內(nèi)的地下管網(wǎng)沒(méi)有圖紙，老知青、老黨員自己丈量自己計(jì)算，搞清楚線路，為施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)改造打好基礎(chǔ)。爛路面改成瀝青路，按照閩南習(xí)俗鋪設(shè)紅色透水磚。菜地被全部清除，改造成的停車位數(shù)量比小區(qū)的車輛數(shù)還多。小區(qū)內(nèi)，護(hù)欄改建900米、增設(shè)500米，還安裝了路燈、燃?xì)夤艿溃O(shè)立了文體小廣場(chǎng)……
東榮社區(qū)包含37個(gè)老舊小區(qū)，是影視取景地中的“網(wǎng)紅”，熱播劇《以家人之名》《一閃一閃亮星星》等都曾來(lái)此拍攝。
“東榮社區(qū)在全市首創(chuàng)采用EPC+O模式，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式引入社會(huì)資本，主導(dǎo)實(shí)施成片式老舊小區(qū)改造。”廈門(mén)市建設(shè)局副局長(zhǎng)朱文彬說(shuō)。
具體怎么做？運(yùn)用“一盤(pán)棋”思維，將財(cái)政資金明確的改造工程、社會(huì)資本配套的改造工程、20年期空間資源運(yùn)營(yíng)與28個(gè)老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等一并打包捆綁，構(gòu)建“投建管”一體化模式，推動(dòng)設(shè)施提升、文化塑造、長(zhǎng)效管理、資金籌集。
一年又一年的老舊小區(qū)改造如火如荼，非常“燒錢(qián)”。
如何算好這筆賬？福建創(chuàng)新機(jī)制，通過(guò)引導(dǎo)居民合理出資、政府財(cái)政支持、管線單位出資、社會(huì)力量參與等多渠道籌措，讓更多的老舊小區(qū)華麗轉(zhuǎn)身。
2022年，福州鼓樓區(qū)實(shí)施了230個(gè)老舊小區(qū)改造工作。
其間，福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)與鼓樓區(qū)屬國(guó)企共同成立幸福家園項(xiàng)目公司，作為“投融資+建設(shè)+運(yùn)營(yíng)”的主體，爭(zhēng)取到國(guó)開(kāi)行福建分行項(xiàng)目貸款，補(bǔ)齊了老舊小區(qū)改造的資金缺口。
“投融資+建設(shè)+運(yùn)營(yíng)”的一體化模式還“化短為長(zhǎng)”，將運(yùn)營(yíng)管理期延長(zhǎng)。在這場(chǎng)改造中，物流快遞設(shè)施、停車場(chǎng)、道閘廣告欄等“活力點(diǎn)”被不斷植入和激活，增強(qiáng)了老舊小區(qū)的“造血功能”。
“通過(guò)運(yùn)營(yíng)公共基礎(chǔ)設(shè)施、盤(pán)活小區(qū)閑置資產(chǎn)等，可以加快收回投資成本，創(chuàng)造更多社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓的三方共贏，有效保障老舊小區(qū)改造成效‘不打折’。”福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)鼓樓區(qū)2022年老舊小區(qū)（東片）改造項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理池善周說(shuō)。
成片改造，更有利于統(tǒng)籌整個(gè)片區(qū)的資源并加以有效利用，從而解決部分老舊小區(qū)“先天不足”的問(wèn)題。
在福建，還有很多這樣的例子。
泉州中山路片區(qū)于2020年啟動(dòng)改造，將31條背街小巷和14個(gè)老舊小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)，按“修舊如舊”原則分步實(shí)施，引進(jìn)業(yè)態(tài)，發(fā)展民宿、旅游，提升古城景觀風(fēng)貌和居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“見(jiàn)人見(jiàn)物見(jiàn)生活，留形留人留鄉(xiāng)愁”。
“打破小區(qū)分割，實(shí)施統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一管理，采用補(bǔ)建、購(gòu)置、置換、租賃、改造等方式，因地制宜補(bǔ)齊既有居住社區(qū)建設(shè)短板，實(shí)現(xiàn)成片區(qū)整體改造提升。”周琳說(shuō)。
“新家”如何常新？
各地引導(dǎo)改造后的老舊小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，共同參與小區(qū)的管理維護(hù)，推進(jìn)物業(yè)長(zhǎng)效管理
最近，位于泉州市安溪縣解放路的鳳鳴路小區(qū)迎來(lái)一件“大喜事”——這個(gè)有20多年樓齡的老小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。“居民從旁觀者變成了參與者，小區(qū)從‘一盤(pán)沙’變成了‘一家人’。”安溪縣鳳城鎮(zhèn)人大專職副主席吳凡說(shuō)。
鳳鳴路小區(qū)流動(dòng)人口多，人員組成相對(duì)復(fù)雜，機(jī)動(dòng)車、電動(dòng)車保有量大。2020年，小區(qū)啟動(dòng)改造，業(yè)委會(huì)籌備組就同步上線，積極采取議事協(xié)商機(jī)制，與“兩代表一委員”、黨員樓長(zhǎng)、街巷長(zhǎng)、網(wǎng)格員等“文明工程師”挨家挨戶開(kāi)展宣傳。
“改不改”“改什么”“怎么改”“改后怎么管”，均由居民商量著定。最終，通過(guò)線上線下摸排征求居民對(duì)改造工作的意見(jiàn)建議189條。
“后來(lái)，改造圍繞建筑本體、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施3個(gè)方面，細(xì)分50多項(xiàng)短板問(wèn)題，缺什么就補(bǔ)什么。”鳳鳴社區(qū)黨支部書(shū)記林敏玲說(shuō)。
“面子”提升了，“里子”也規(guī)范了，后續(xù)如何管理好小區(qū)？
面對(duì)問(wèn)題，該小區(qū)以“紅色物業(yè)”模式接管老舊小區(qū)。
所謂“紅色物業(yè)”，指的是小區(qū)的黨建管理模式。今年初，鳳城鎮(zhèn)便民服務(wù)中心搬遷至鳳鳴路小區(qū)鄰里中心，形成了“黨支部+業(yè)委會(huì)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制：一樓，居民可隨時(shí)辦理便民業(yè)務(wù)；二樓，長(zhǎng)者食堂為附近居民提供自助餐；三樓以上，是托幼、養(yǎng)老等服務(wù)。
鳳鳴路小區(qū)對(duì)面是東岳小區(qū)。東岳小區(qū)改造后，小區(qū)業(yè)委會(huì)收取每戶每年300元的小區(qū)管理費(fèi)。“管理費(fèi)只用于聘請(qǐng)3名保安，并聘請(qǐng)1名現(xiàn)場(chǎng)人員管理水電費(fèi)、寬帶費(fèi)、停車收費(fèi)系統(tǒng)及負(fù)責(zé)道閘、路燈維護(hù)等。”東岳社區(qū)黨支部副書(shū)記謝小蟬說(shuō)。
采訪時(shí)，記者正巧碰到東岳小區(qū)4號(hào)樓外水管發(fā)生爆裂情況。業(yè)委會(huì)主任趙文法第一時(shí)間就聯(lián)系了維修工人，當(dāng)天就把這件事解決了。“糞池清理、污（排）水管堵塞破裂等問(wèn)題，我們按照誰(shuí)受益誰(shuí)出錢(qián)的原則受理。”
晉江市青陽(yáng)街道則是探索“老舊小區(qū)‘改管運(yùn)’一體化運(yùn)作”管理模式，對(duì)改造后的小區(qū)實(shí)施“微利可持續(xù)”的市場(chǎng)化管理。位于青陽(yáng)街道曾井社區(qū)的市直機(jī)關(guān)宿舍因此實(shí)現(xiàn)“蛻變”。在小區(qū)里，物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)細(xì)則已經(jīng)上墻，保安詳細(xì)登記人員及車輛出入小區(qū)信息，路面寬敞整潔，車輛有序停放，墻面粉刷一新。今年1月，晉江市愿景佳園公司以應(yīng)急物業(yè)的形式開(kāi)展日常工作，對(duì)該小區(qū)內(nèi)所有的單元進(jìn)行衛(wèi)生大掃除、小廣告清理、管道疏通，從水、電、路面、樓道、墻體、設(shè)施等方面進(jìn)行微改造，小區(qū)從無(wú)物業(yè)狀態(tài)轉(zhuǎn)入有序管理。
愿景佳園公司入駐后，采用“先嘗后買(mǎi)”的方式，讓居民先“免費(fèi)品嘗”管家服務(wù)，在小區(qū)大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)工作認(rèn)可后，采取確權(quán)合法進(jìn)駐，才開(kāi)始收取物業(yè)費(fèi)。
“青陽(yáng)街道將繼續(xù)推行‘改管運(yùn)’一體化運(yùn)作管理模式，實(shí)施老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。”晉江住建局老舊小區(qū)改造專班負(fù)責(zé)人張德水說(shuō)，通過(guò)黨建引領(lǐng)大片區(qū)物業(yè)共享、有機(jī)微更新、全域智能化管理、空間功能運(yùn)營(yíng)、文化活動(dòng)激活等服務(wù)內(nèi)容，整體提升小區(qū)服務(wù)水平和居住品質(zhì)，打造老舊小區(qū)改造的青陽(yáng)樣板。
老舊小區(qū)要建好、改好，更要管好。在福建，各地引導(dǎo)改造后的老舊小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主自治小組，共同參與老舊小區(qū)的管理維護(hù)，并推進(jìn)物業(yè)長(zhǎng)效管理，提升物業(yè)綜合服務(wù)水平，解決小區(qū)改造后的維護(hù)和管理難題。
“通過(guò)老舊小區(qū)改造這一契機(jī)，以服務(wù)功能的多元化植入，形成以居民需求為主體，政府、物業(yè)公司、群眾團(tuán)體、社會(huì)力量等參與的共投、共建、共管、共享新格局。”周琳說(shuō)。（福建日?qǐng)?bào)記者 林霞））
