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南平市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知

南建房〔2020〕10號(hào)

各縣（市、區(qū)）住建局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)，以及省住建廳《加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》（閩建〔2020〕7號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、總體要求

各縣（市、區(qū)）要按照“一城一策”工作要求，切實(shí)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，夯實(shí)主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要規(guī)范預(yù)售資金繳存和撥付行為，?？钣糜诠こ探ㄔO(shè)，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時(shí)交付商品房，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)“爛尾樓”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、工作重點(diǎn)

1、規(guī)范監(jiān)管協(xié)議簽訂。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際情況，制定完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管具體辦法、擬定監(jiān)管協(xié)議范本，明確各方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，明確預(yù)售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、撥付流程以及違約責(zé)任。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行三方共同簽訂。對(duì)未簽訂監(jiān)管協(xié)議的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不予辦理預(yù)售許可證。

2、規(guī)范設(shè)立監(jiān)管賬戶。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目所在地設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，且符合預(yù)售資金監(jiān)管條件的商業(yè)銀行（簡(jiǎn)稱“監(jiān)管銀行”）設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（簡(jiǎn)稱“監(jiān)管賬戶”）。監(jiān)管賬戶名稱、賬號(hào)應(yīng)在商品房預(yù)售許可證中載明。監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的非柜臺(tái)支付渠道業(yè)務(wù)。

3、規(guī)范預(yù)售款項(xiàng)繳存。商品房預(yù)售資金（購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付的全部購(gòu)房款，包括定金、預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。辦理商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶作為貸款到賬賬戶。各商業(yè)銀行應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行資金收付系統(tǒng)與預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核對(duì)預(yù)售資金首付款存入監(jiān)管賬戶的憑證。

預(yù)售商品房定金、預(yù)付款、首付款或一次性付款，應(yīng)直接存入監(jiān)管賬戶，因客觀原因不能直接存入的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在網(wǎng)簽后3個(gè)工作日內(nèi)存入監(jiān)管專用賬戶，其余購(gòu)房款按照購(gòu)房合同約定的繳款時(shí)間存入監(jiān)管銀行監(jiān)管專用賬戶。

4、明確重點(diǎn)監(jiān)管額度。對(duì)商品房預(yù)售資金中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。重點(diǎn)監(jiān)管總額參照建設(shè)項(xiàng)目綜合造價(jià)情況以及該項(xiàng)目的交付使用條件等因素確定，原則上不得低于建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)總額的1.2倍。

5、規(guī)范監(jiān)管資金支取使用。房地產(chǎn)管理部門、監(jiān)管銀行對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支付預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息，繳納土地款、罰金、營(yíng)銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金超出重點(diǎn)監(jiān)管額度的部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)出用于項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)費(fèi)用。申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管辦法規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議約定的方式辦理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃，并按照用款計(jì)劃、工程建設(shè)費(fèi)用支付節(jié)點(diǎn)，以預(yù)售許可樓棟為單位支取預(yù)售監(jiān)管資金。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)節(jié)點(diǎn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)，并附施工、監(jiān)理等單位的書面證明材料與施工現(xiàn)場(chǎng)照片等項(xiàng)目進(jìn)度證明材料，根據(jù)監(jiān)管協(xié)議約定，資金撥付申請(qǐng)經(jīng)核實(shí)后符合條件的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按時(shí)辦理?yè)芨妒掷m(xù)。武夷新區(qū)、延平區(qū)、建陽(yáng)區(qū)申請(qǐng)預(yù)售資金使用的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和額度統(tǒng)一按以下要求執(zhí)行：

（1）取得預(yù)售許可證，累計(jì)申請(qǐng)使用額度內(nèi)預(yù)售資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管額度的30%；

（2）形象工程進(jìn)度達(dá)50%，累計(jì)申請(qǐng)使用額度內(nèi)預(yù)售資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管額度的60%；

（3）主體工程封頂，累計(jì)申請(qǐng)使用額度內(nèi)預(yù)售資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管額度的75%；

（4）單體經(jīng)五方主體驗(yàn)收合格，累計(jì)申請(qǐng)使用額度內(nèi)預(yù)售資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管額度的90%；

（5）完成綜合竣工驗(yàn)收備案，可申請(qǐng)支取全部監(jiān)管資金，并解除資金監(jiān)管。

6、嚴(yán)格實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對(duì)各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)督檢查，定期梳理各項(xiàng)目銷售金額、施工進(jìn)度、工程款支付和預(yù)售監(jiān)管資金使用情況，排查風(fēng)險(xiǎn)隱患。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門要加快實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)與商業(yè)銀行資金收付系統(tǒng)和商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，動(dòng)態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶內(nèi)資金繳存和撥付情況。發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金未全部存入監(jiān)管賬戶、挪用或超范圍使用監(jiān)管資金等異常情況的，應(yīng)暫停撥付預(yù)售資金和網(wǎng)簽系統(tǒng)，至整改完畢。

監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管辦法規(guī)定和預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，辦理預(yù)售資金撥付，并主動(dòng)配合房地產(chǎn)管理部門開展預(yù)售資金監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售監(jiān)管資金，或預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被凍結(jié)等情況，應(yīng)及時(shí)書面告知房地產(chǎn)管理部門。

各縣（市、區(qū)）要建立預(yù)售資金異動(dòng)預(yù)警機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，逐一梳理分析原因，實(shí)施清單式管理；對(duì)存在停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)實(shí)施應(yīng)急處置，以確保項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)。

7、明確工作職責(zé)分工。南平市住建局負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。各縣（市、區(qū)）住建局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管工作，可委托所屬房地產(chǎn)交易登記服務(wù)中心等機(jī)構(gòu)作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管牽頭實(shí)施部門，具體負(fù)責(zé)所轄區(qū)商品房預(yù)售資金額度使用節(jié)點(diǎn)審核確認(rèn)等工作，不定期檢查開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金繳存情況和預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的存入和支付情況，發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定繳存和支取預(yù)售資金情況，及時(shí)提醒、約談開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行，并督促整改到位。對(duì)整改不到位的，應(yīng)向本級(jí)住建局、人行、銀保監(jiān)、地方金融監(jiān)管等部門通報(bào)，并提出相應(yīng)的處理意見。各相關(guān)商業(yè)銀行負(fù)責(zé)專用賬戶的進(jìn)出賬監(jiān)管及每筆用款審核工作。各金融監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)協(xié)助監(jiān)督管理和查處違反本意見的金融行為。

三、責(zé)任追究

1、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管賬戶之外直接收取預(yù)售資金、未將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管、虛報(bào)工程形象進(jìn)度等騙取資金撥付、擅自挪用或違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金等違規(guī)行為的，除按《城市商品房預(yù)售管理辦法》相關(guān)條款處罰外，視情節(jié)輕重，采取以下措施處理：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次被查出上述違規(guī)行為，企業(yè)主動(dòng)并及時(shí)整改的，予以告誡；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)整改到位的，暫停項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，并對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩次嚴(yán)重違規(guī)被查出的，依法對(duì)其開發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)及重點(diǎn)監(jiān)管。同時(shí)予以通報(bào)，并向公眾提示預(yù)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

2、施工、監(jiān)理等單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，由住建部門依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。

3、監(jiān)管銀行未按規(guī)定繳存和撥付預(yù)售資金的，以及未將按揭貸款、公積金貸款直接放款到監(jiān)管賬戶的，暫停該行辦理新增項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管資格6個(gè)月，如未能整改到位的，將取消其預(yù)售資金監(jiān)管資格，并將該行及責(zé)任人的違規(guī)行為通報(bào)人行和銀保監(jiān)部門。

4、監(jiān)管銀行應(yīng)按要求將監(jiān)管專用賬戶的出入賬流水及用款摘要準(zhǔn)確、及時(shí)上傳至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，做好商品房預(yù)售資金繳存、使用等事項(xiàng)的日常監(jiān)管，未能配合住建部門做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的，將暫停該行辦理新增項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管資格，直至整改到位為止。各縣（市、區(qū)）要積極探索建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單管理制度，對(duì)不履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、違規(guī)撥付預(yù)售監(jiān)管資金、不配合房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督檢查的監(jiān)管銀行，可按照協(xié)議約定將該銀行列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管不誠(chéng)信單位，暫?；蚪K止作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管的協(xié)作單位，并通報(bào)人行、銀監(jiān)部門予以處理。

5、各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)制定業(yè)務(wù)流程、辦理時(shí)限和分級(jí)權(quán)限，并嚴(yán)格落實(shí)，通過預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)強(qiáng)化流程管理。要明確預(yù)售資金監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人員，加強(qiáng)人員履職監(jiān)督，強(qiáng)化監(jiān)督問責(zé)機(jī)制，從嚴(yán)干部隊(duì)伍的教育與管理，嚴(yán)肅處理各類違法違規(guī)違紀(jì)行為，造成重大影響的，依法問責(zé)，追究法律責(zé)任。

各縣（市、區(qū)）要按照本《通知》要求，進(jìn)一步完善本地預(yù)售資金監(jiān)管辦法和預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議文本。尚未出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管辦法的縣（市、區(qū)），要抓緊制定出臺(tái)。

本通知自發(fā)文之日起施行，原有《南平市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行規(guī)定》中與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

南平市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2020年11月13日