允許非住宅商品房轉(zhuǎn)型

《意見》支持已供地未開發(fā)非住宅房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型，著力于化解市本級和七縣（市）非住宅商品房庫存，解決非住宅商品房開發(fā)項目所面臨的銷售下滑問題，規(guī)定對非住宅商品房項目去化周期超過36個月的縣（市、區(qū)）不再供應(yīng)商業(yè)和商務(wù)辦公用地。

福州市落實省政府相關(guān)文件規(guī)定，允許符合省政府相關(guān)文件規(guī)定的非住宅商品房項目可轉(zhuǎn)型用于其他產(chǎn)業(yè)項目或符合市場需求項目用途的開發(fā)建設(shè)。并結(jié)合福州市的實際，規(guī)定以下項目不得轉(zhuǎn)型為住宅用地：一是已對外銷售的項目。若宗地內(nèi)含多個分地塊，其中未銷售的地塊由規(guī)劃道路及河道等與已銷售地塊自然分割，對已銷售地塊不造成影響的，在符合其它要求前提下，該分地塊項目允許用途變更。二是位于兩江四岸一線的建筑以及閩江北岸二環(huán)路以內(nèi)的項目。

除此之外，福州市還允許已出讓未開發(fā)的商業(yè)、辦公項目用地經(jīng)協(xié)商解除原土地出讓合同，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，按確定同意解除合同之日為評估時點的市場評估價與原成交價擇低對原土地使用權(quán)人進行補償。同時，嚴格限制工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地改變使用功能及改擴建，尤其是不得改為目前市場較為飽和的非住宅等項目。

根據(jù)房地產(chǎn)機構(gòu)在2016年年初的分析數(shù)據(jù)顯示，2015年福州商品住宅存量約250.44萬平方米，消化周期約為9.9個月，庫存回歸合理區(qū)間。而辦公物業(yè)存量141.67萬平方米，消化周期高達45.6個月。福州房地產(chǎn)分析人士廖先生認為，該政策出臺是為調(diào)整市場上的庫存產(chǎn)品，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，鼓勵積壓的商辦性質(zhì)項目轉(zhuǎn)為商住性質(zhì)。“畢竟現(xiàn)在購房群體偏向住宅市場，但商辦寫字樓等就不見得還有這么大的客戶基礎(chǔ)。”

支持農(nóng)民工進城購房

福州市將支持農(nóng)民和農(nóng)民工進城購房。鼓勵有條件的縣（市）對農(nóng)民和農(nóng)民工進城購買新建商品房，要給予一定的購房補貼，協(xié)調(diào)對接省、市、縣農(nóng)行等金融機構(gòu)，推行“農(nóng)民安家貸”等信貸產(chǎn)品，保障農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房、裝飾裝修等多種需求。

《意見》對打通庫存商品房與安置房、保障房轉(zhuǎn)換通道做了明確規(guī)定，在去年房屋征收貨幣補償比例67.8%的基礎(chǔ)上，要力爭提高棚改項目和房屋征收貨幣補償比例至75%，鼓勵被征遷居民使用貨幣補償款購買商品房解決住房安置問題。

《意見》還規(guī)定要針對可能存在的房地產(chǎn)市場風險加以排查防控；積極促進集中式商業(yè)分隔銷售；積極引導(dǎo)品牌好、實力強的房地產(chǎn)企業(yè)參與兼并重組，并協(xié)調(diào)金融部門適當放寬高層建筑住房貸款放款的條件，支持開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

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出臺僅半日

沈陽“零首付”深夜被叫停

3月1日下午，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》，該意見提及，支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房，并首付比例可以零首付。沈陽的這一房地產(chǎn)新政，因“大學(xué)生可零首付買房”廣泛傳播并引發(fā)熱議。不過好景不長，公布僅半天，當晚夜間，沈陽官方發(fā)布消息稱，“零首付”政策還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺條件。

在地方政府新政中，沈陽式的“零首付”還是第一次出現(xiàn)。而其中對公積金貸款首付比例下調(diào)至10%，也突破了此前公積金貸款的首付最低限度。

數(shù)據(jù)顯示，沈陽整體的樓市庫存非常大，接近3000萬平方米。這使得沈陽的市場去化周期處于全國最高的少數(shù)城市行列，這也是沈陽出臺刺激政策主要原因。

“一成首付是十倍杠桿，而‘零首付’，就全部是杠桿了，簡直就是次貸了，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，沈陽政策力度驚人，強力加杠桿，后市醞釀巨大風險。對于沈陽這種城市來說，目前整體經(jīng)濟漲幅趨緩，而剛畢業(yè)的大學(xué)生收入必然穩(wěn)定性差，這種情況下，即使房價不跌，對于銀行來說也是巨大的風險源頭。

因為，對銀行來說，畢業(yè)未滿5年又要“零首付”的購房者，一般來說是不合格的貸款人，很難符合銀行風險防控的要求，除非其月薪達到萬元以上；而對開發(fā)商來說，這類購房者由于不能及時帶來首付款的現(xiàn)金流，也不是他們想要的客戶。

對于這些購房人來說，即使銀行允許其零首付，高昂的月供也將是難以承受的負擔。

在張大偉看來，如果一旦沈陽實施大學(xué)生“零首付”購房的政策，其示范效應(yīng)的影響將是全國性的，地方去庫存將面臨風險，必然會被叫停。

綜合21世紀經(jīng)濟報道證券時報

“這個政策突破了中央去庫存政策能夠容忍的底線。中央去庫存的前提是在合理杠桿的范圍內(nèi)，在確保金融安全，特別是銀行不發(fā)生系統(tǒng)性風險的情況下采取有效措施，幫助消化庫存，而不是沒有任何底線。‘零首付’既不合法，也違背政策的初衷。而其針對的對象，畢業(yè)沒有超過5年的大學(xué)生，就其收入而言，絕大多數(shù)也屬于收入不高的階層，對這些群體實現(xiàn)‘零首付’政策，等于是沈陽版的美國次貸。”