簽了超期的租賃合同，租金向誰要？
《民法典》正式實(shí)施后閩侯法院判令該縣首例涉及超期轉(zhuǎn)租效力案
臺海網(wǎng)4月14日訊 據(jù)福建日報(bào)報(bào)道 轉(zhuǎn)租合同超過了原本租賃合同剩余規(guī)定的期限，房屋產(chǎn)權(quán)人在長時(shí)間未收到租金的情況下，將“二房東”告上法庭，并要求補(bǔ)齊租金，且按民間借貸上限支付滯納金。近日，閩侯縣人民法院宣判了一起房屋租賃合同糾紛案件，判令雙方解除合同，黃某向吳某支付拖欠的租金23855元并參照民間借貸利率上限標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金，吳某可沒收黃某押金5000元。
2019年7月1日，吳某與黃某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，將其坐落于閩侯縣的某商業(yè)店面租給黃某，合同約定租賃期限3年，自2019年7月1日至2022年6月30日止。合同簽訂后，吳某如約將商鋪交付給黃某使用。后經(jīng)吳某同意，黃某委托案外人張某將案涉店面進(jìn)行轉(zhuǎn)租。
2020年7月13日張某代黃某與第三人何某簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》（以下簡稱轉(zhuǎn)租合同），對租賃期限、免租裝修期、租金及支付方式等進(jìn)行了約定，其中，租賃期限為3年，自2020年7月15日起至2023年7月15日止。后因黃某拖欠租金累計(jì)超過30天，吳某將黃某訴至閩侯法院，請求判令雙方解除合同，并要求黃某向其支付拖欠的租金并支付滯納金，另要求沒收押金5000元。
經(jīng)閩侯法院審理查明，吳某與黃某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。轉(zhuǎn)租合同取得了吳某的同意，轉(zhuǎn)租合同同樣合法有效，但轉(zhuǎn)租合同中期限超過原租賃合同剩余租期的部分，對吳某不具有法律約束力。
根據(jù)《商鋪?zhàn)赓U合同》的約定，黃某拖欠租金累計(jì)超過30天，吳某有權(quán)依約解除合同，并要求黃某承擔(dān)違約責(zé)任。庭審中，經(jīng)吳某與第三人何某確認(rèn)，2020年10月15日之后的租金，由何某直接向吳某支付，故在計(jì)算黃某欠付租金時(shí)該部分金額應(yīng)予扣減。根據(jù)《民法典》第716條規(guī)定，在出租人同意的情況下，承租人可以將租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但由于承租人的轉(zhuǎn)租行為依附于原租賃合同，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，仍應(yīng)受原租賃合同關(guān)于租賃期限的限制。同時(shí)，《民法典》第717條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力”，即租賃期限屆滿時(shí)出租人可行使租賃物取回權(quán)。
為此，閩侯法院判令雙方解除合同，黃某向吳某支付拖欠的租金23855元并參照民間借貸利率上限標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金，吳某可沒收黃某押金5000元。
閩侯法院有關(guān)人士指出，《民法典》相關(guān)規(guī)定總體更有利于第三人的權(quán)利保障，彰顯了《民法典》合同篇鼓勵交易的精神。轉(zhuǎn)租比直租在客觀上更容易發(fā)生糾紛，實(shí)踐中擅自轉(zhuǎn)租、超期轉(zhuǎn)租等情況屢見不鮮，即社會存在“二房東”現(xiàn)象。這位人士建議，租戶租房時(shí)應(yīng)選擇正規(guī)的租房渠道，盡量選擇由房東（產(chǎn)權(quán)人）直接出租的房子，如果是轉(zhuǎn)租的房子，可要求查看產(chǎn)權(quán)證原件，認(rèn)清產(chǎn)權(quán)人，查看承租人與出租人的租賃合同，尤其是注意該租賃合同有無同意轉(zhuǎn)租、租賃時(shí)間等限制性條款，降低糾紛發(fā)生的概率。（福建日報(bào)記者 何祖謀 海峽都市報(bào)記者 陳晉）
