3月30日，漳州市本級(jí)中心城區(qū)范圍內(nèi)依法正式開(kāi)展居住權(quán)登記。4月6日，漳州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)了第一本居住權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，標(biāo)志著居住權(quán)制度在漳州正式落地。
住宅所有權(quán)、居住權(quán)“兩權(quán)”分離時(shí)代正式開(kāi)啟。那么，居住權(quán)對(duì)于二手房交易的影響究竟幾何？在二手房交易過(guò)程中，需要進(jìn)一步注意些什么？快跟隨記者的腳步，來(lái)了解一下。
《民法典》規(guī)定： 居住權(quán)可約定期限
房產(chǎn)交易因?yàn)樯婕拜^大的資金往來(lái)，購(gòu)房人對(duì)于交易安全十分看重。在二手房交易過(guò)程中，購(gòu)房人需要審慎查詢(xún)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、司法查封、抵押登記等信息，方能順利達(dá)成交易，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。隨著居住權(quán)的到來(lái)，購(gòu)買(mǎi)二手房需要再增加一個(gè)查詢(xún)項(xiàng)目，那就是居住權(quán)登記情況。
那么，居住權(quán)究竟是一種什么權(quán)利呢？先來(lái)看看《民法典》的相關(guān)規(guī)定。
隨著十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)，中國(guó)首部《民法典》正式問(wèn)世，中國(guó)進(jìn)入《民法典》時(shí)代。而《民法典》物權(quán)編的一大亮點(diǎn)，就是增加了居住權(quán)這一新型用益物權(quán)（指用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利）。根據(jù)《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。同時(shí)明確，居住權(quán)原則上無(wú)償設(shè)立，自登記時(shí)生效，不得繼承、轉(zhuǎn)讓?zhuān)O(shè)立居住權(quán)的住宅，不得出租。居住權(quán)期間屆滿(mǎn)或居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
通俗的理解，居住權(quán)是指對(duì)他人所有的住宅及其附屬設(shè)施的占有、使用的權(quán)利，房屋一旦設(shè)立居住權(quán)，即便沒(méi)有取得房屋所有權(quán)，居住權(quán)人也可以在約定期限內(nèi)乃至終身居住。居住權(quán)“入典”，為實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、住有所居”提供了重要的制度保障。
具體來(lái)說(shuō)，設(shè)立居住權(quán)的情形一般有：夫妻雙方離婚時(shí)在離婚協(xié)議中約定，離婚后的房屋所有權(quán)歸一方所有，另一方對(duì)房屋享有一定期限或者終身的居住權(quán)；父母作為住宅所有權(quán)人將房產(chǎn)所有權(quán)通過(guò)贈(zèng)與或者買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)給子女的同時(shí)，子女為父母設(shè)立居住權(quán)等。
二手房買(mǎi)家：
需查驗(yàn)房屋是否設(shè)立居住權(quán)
根據(jù)規(guī)定，《民法典》并未禁止設(shè)立居住權(quán)的房屋進(jìn)行出售，但也明確了居住權(quán)消滅的條件，即居住權(quán)期間屆滿(mǎn)或居住權(quán)人死亡。換句話(huà)說(shuō)，依法設(shè)立居住權(quán)的房屋即便出售，居住權(quán)人可以以自己享有的居住權(quán)對(duì)抗新的房屋買(mǎi)受人，在居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或居住權(quán)人死亡前，仍然可以繼續(xù)占有、使用該房屋，任何人不得隨意將其趕走。
因此，購(gòu)房人在進(jìn)行二手房交易時(shí)，除了要關(guān)注房屋是否存在抵押、租賃、查封等情況，還需查驗(yàn)房屋是否設(shè)立了居住權(quán)，避免買(mǎi)了房卻住不進(jìn)去的尷尬。
此外，為避免交易糾紛，購(gòu)房人可以要求在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中就房屋是否設(shè)立居住權(quán)作出特別約定，同時(shí)明確相應(yīng)的違約責(zé)任條款。交易過(guò)程中，若因賣(mài)方隱瞞已設(shè)居住權(quán)或交易過(guò)程中新設(shè)居住權(quán)導(dǎo)致雙方發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，若協(xié)商不成，可提請(qǐng)調(diào)解或訴訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。
二手房賣(mài)家：
設(shè)置居住權(quán)可能影響房子流通
基于《民法典》的規(guī)定和居住權(quán)的特點(diǎn)，一旦設(shè)置了居住權(quán)，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的處置將會(huì)受到一定程度的限制。因此，在要不要設(shè)置居住權(quán)這個(gè)問(wèn)題上，應(yīng)該謹(jǐn)慎考量，否則可能影響房子的流通性。
在交易過(guò)程中，如果房子設(shè)置了居住權(quán)，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人如實(shí)告知房屋權(quán)利登記情況，不得隱瞞真實(shí)情況。一旦居住權(quán)消滅，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記，避免造成不必要的誤會(huì)，從而影響房子的流通。
主管部門(mén)：
推行制度和技術(shù)雙重保障
對(duì)于廣大市民來(lái)說(shuō)，目前居住權(quán)還是一個(gè)比較陌生的概念，但隨著漳州居住權(quán)登記的正式啟動(dòng)，二手房交易市場(chǎng)迎來(lái)新的變革，有關(guān)部門(mén)也將進(jìn)一步完善政策和技術(shù)保障，為廣大購(gòu)房戶(hù)打造更加安全的交易環(huán)境。
為切實(shí)保障房屋交易當(dāng)事人合法權(quán)益，漳州市住建局迅速研究部署，積極回應(yīng)民生訴求，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（中介）展業(yè)行為，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（中介）機(jī)構(gòu)在開(kāi)展二手房交易居間服務(wù)時(shí)，必須仔細(xì)核驗(yàn)受托房屋是否存在抵押、租賃、居住權(quán)等登記信息，并如實(shí)、完整地將核驗(yàn)結(jié)果告知買(mǎi)賣(mài)雙方。同時(shí)，為避免交易雙方因居住權(quán)問(wèn)題發(fā)生交易糾紛，市住建局在房屋交易管理系統(tǒng)中設(shè)置了交易提醒，交易雙方發(fā)起交易合同網(wǎng)簽時(shí)，系統(tǒng)將自動(dòng)核驗(yàn)房屋是否設(shè)立居住權(quán)，并提示雙方注意交易風(fēng)險(xiǎn)，從制度和技術(shù)層面雙重保障居住權(quán)環(huán)境下的二手房交易安全。
有關(guān)部門(mén)提醒廣大購(gòu)房者，買(mǎi)房前要多留意和關(guān)注，尤其是確認(rèn)房屋是否帶有居住權(quán)，買(mǎi)后才能更省心和安心。
另外，根據(jù)目前的政策，居住權(quán)和入學(xué)權(quán)益沒(méi)有關(guān)系。子女能否就讀某所學(xué)校，看的是住宅所有權(quán)，而不是居住權(quán)。
■記者 張晗 通訊員 嚴(yán)藝娟 趙曄婧
