臺海網(wǎng)7月22日訊（海峽導報記者 余健平）7月18日，廣州推出“租售同權”政策后，該話題被持續(xù)熱議。緊接著，昨日住建部等九部委宣布：大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場，并且將廈門等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
廈門市國土局相關負責人表示，廈門市開展住房租賃試點工作的實施方案正在研究完善。那么，廈門有可能跟進廣州，推進“租售同權”政策嗎？若果真跟進，又將對廈門樓市產生什么影響？
盡管具體政策尚未出臺，但有業(yè)者表示，“租售同權”看起來很美，但操作起來困難重重。若真想達到“同權”目的，還需先解決戶籍差異、人口與房子掛鉤、教育資源不均等問題。至于“租售同權”能否抑制房價過快上漲，同樣有待觀察。
熱點1
租房也能上名校？
廈門早有類似政策 但前提條件要求多多
廈門成為首批開展住房租賃試點單位之后，是否會效仿廣州推出“租售同權”政策，是市民關注的一大熱點。
對于廣州發(fā)布的“租售同權”政策，有人解讀為：租房也可上名校。其實細讀可以發(fā)現(xiàn)，該政策是建立在“符合條件”的基礎之上的。
具體要求包括：具有廣州本市戶籍的適齡兒童、少年，人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生，符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女。此外，承租人要符合本地無房、租房有備案兩個條件。在此情況下，廣州教育部門有責任為這三類承租者子女安排義務教育學校，且可以是政府補貼的民辦學校。
簡單說，符合上述條件的租房者子女在廣州都會有書讀，但不保證一定上片區(qū)學校，而是統(tǒng)籌安排。
其實，廈門早就有類似政策了。目前廈門實行的政策為：戶籍人口中，只要父母是無房戶，住的是公租房，符合兩一致的，片區(qū)學校一般會接收，如果接收不了，統(tǒng)籌到其它公辦學校?；蛘咧灰獙W位允許，即使是集體戶、掛靠戶，片區(qū)也會接收；如果接收不了，再統(tǒng)籌到其它公辦學校。適齡兒童的父親和母親確系無房產，父親（母親）租住片區(qū)房屋的，所租住的房屋應為家庭唯一居住地，適齡兒童及其父親（母親）還應在片區(qū)實際居住一年以上，并持有合法有效的房屋租賃手續(xù)。
顯然，想要靠租房上名校不大容易，因為優(yōu)秀的教育資源相當稀缺，學區(qū)房源有限，學位也有限。而且還要是廈門本市戶籍，非本市戶籍仍要參加積分入學。
“廈門戶籍的，多數(shù)已擁有房子，相比非廈門戶籍人員，已經(jīng)贏在了起跑線上。非本市戶籍靠積分入學，需要時間，和自有房子的自然無法在同一起跑線上競爭。”廈門房地產經(jīng)紀人協(xié)會會長、高鵬房產總經(jīng)理傅強表示，優(yōu)秀的教育資源很稀缺，想要靠“租售同權”改變現(xiàn)狀，實際上很難。“除非先解決戶籍問題，否則，租房的人依然不能解決孩子教育問題。”
廈門均和評估董事長王崎也認為，“租售同權”看起來很美，但操作起來困難重重。除去自有學區(qū)房的家庭使用掉的學位名額，留給租房人的學位本來就少得可憐，那些不是廈門戶籍的，想靠積分入學太難，等到積夠分數(shù)，恐怕孩子也長大了。
熱點2
將拉低廈門房價？
有助催熱租房市場 但學區(qū)房會更受追捧
優(yōu)質教育資源稀缺，學區(qū)房價格一路高漲，也帶動了熱點城市的房價水平。那么，如果廈門果真實行“租售同權”政策，是否會造成學區(qū)房降價，以及眾人盼望的“房價迎來拐點”呢？
“在擁有優(yōu)秀教育資源的城市推行‘租售同權’，意味著原本就已稀缺的學位，將面臨政策帶來的更大需求，最后可能要靠抽簽入學，這也不是個好辦法。”王崎認為，若在廈門推行“租售同權”，會讓學區(qū)房更加熱門，租金也會隨之上漲。“一旦它的回報率高了，也就表明它的投資價值在提升。所以，盼望‘租售同權’能拉低學區(qū)房價格，并不現(xiàn)實。”
另外，若真的推行該政策，是否會造成買房預期下降，導致房價下跌呢？“理論上是會有一定影響，但這和具體細則關系很大。”王崎舉例，租房者的流動性較大，受房東買賣房子等因素影響，很多家庭并不會在同一間屋子租很多年，那么，若是靠積分入學，隨著住址變動，積分或許也會受影響。具體的政策不同，租房人遷徙的自由度也會受到影響。但根本原因仍是因為房子捆綁了很多福利，不僅擁有簡單的居住功能，當房子的所有權與教育等公共服務進行緊密捆綁，大家寧可高位接盤，也不選擇租房。
而傅強認為，大城市房價高企，不是所有人都買得起房子，能推行“租售同權”，會降低部分城市人的購房熱情，有利于穩(wěn)定房價，且能夠盤活存量房源，發(fā)揮出租賃價值。同時，也能起到去化商辦樓的效果，商辦樓在租賃市場上的回報會相應提高。另外，“租售同權”還能增強人口流動性，吸引人才進入城市，提升城市活力。
對此說法，王崎的看法有所不同。王崎認為，若廈門跟進“租售同權”，有助于帶熱租房市場，但未必會導致商辦樓改變性質進入租賃市場。“商辦樓地價低，位置好，如果改造后變?yōu)榫哂凶≌瑢傩缘姆慨a來出租，對純住宅開發(fā)商來說不公平。其次，商辦樓的水電物業(yè)費較高，如果改變性質后仍維持同一個價格，對擁有出租房的居民來說，也不公平。”
在吸引人才方面，王崎表示，要解決人才房的教育資源問題，才能讓人才愿意留下來，安居樂業(yè)。“所以問題又回到了原點，想要真的實現(xiàn)‘租售同權’，還是要從改善教育資源入手。”
王崎建議，可以將優(yōu)秀的師資連鎖化，比如，多所中學共享資源，或者改變優(yōu)秀師資集中化的現(xiàn)狀，以及將各校老師分配到好的學校進行深造、互相取經(jīng)學習。
后市猜想
租房用地供應增加 長租公寓成熱點
盡管廈門的具體實施方案還未出臺，但業(yè)內人士對廈門即將出臺的政策也做出了大膽的預測。
“估計在接下來的廈門土地拍賣中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣中‘競自持率’也將成為一大趨勢，從而大大增加租賃住房的供應量。”相關業(yè)者預測。
在這方面，上海起到了示范作用。7月7日，上海推出了浦東和嘉定的兩幅土地，規(guī)定只租不售。此外，北京、深圳等一線城市也已先后出臺加快租賃住房發(fā)展的相關政策，且政策的強度、執(zhí)行力度均超越以往，顯示出了各地推行“租購并舉”的決心。
在業(yè)內人士看來，“租購并舉”顯然比“租售同權”靠譜得多，而且通過發(fā)展住房租賃市場，也將對穩(wěn)定房價起到一定作用。據(jù)廈門市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年末廈門常住人口為392萬人，流入人口占五成以上，按一定比例的人口租房算，廈門的租房市場已達百億級。
其實，已有不少企業(yè)提前布局。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中國長租公寓品牌超500家，包括萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等知名房企都已涉足這一市場。在廈門，萬科泊寓、龍湖冠寓、中行信托投資的魔方公寓都在布局長租公寓市場，就連廈門市土地開發(fā)總公司旗下的地豐，也在去年打造了地豐公寓。“龍湖的目標是在三年內在廈門推出5萬間長租公寓。”龍湖冠寓運營負責人劉健透露。
地豐公寓品牌也已提前在長租公寓專業(yè)化管理上做了充足準備。“未來我們想做的事，不僅是為在廈的外來人提供舒適的租賃房，還要為行業(yè)做管理服務輸出。”地豐公寓負責人鄧永敏表示。“長租公寓市場空間很大，一家獨大不大可能，早期更多的是打磨產品，做好服務。我們還希望能積極輔助政府工作，與政府保障性住房形成差異化補充。”萬科泊寓廈門總經(jīng)理吳迪說。
