如果下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，房地產(chǎn)充當(dāng)擴(kuò)大內(nèi)需角色的呼聲再起，現(xiàn)行趨緊房地產(chǎn)調(diào)控政策將可能轉(zhuǎn)向

　　連日來，由于部分城市延續(xù)了“限購令”等調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)銳減，寒氣逼人，不少開發(fā)商加速轉(zhuǎn)向高端豪宅?！恫t望》新聞周刊調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年二季度以來，一些城市進(jìn)入了以大戶型和別墅為主的豪宅放量期，豪宅因抗跌性強(qiáng)等特點獲得投資客追捧。

　　“釣魚臺7號院以30萬元/平方米的售價提前釋放了樓市信號彈：‘豪宅時代’來了。”業(yè)內(nèi)人士及專家不無擔(dān)憂地告訴本刊記者，豪宅逆勢興起將凸顯房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾，也將助長市場投機(jī)，“吹大”樓市泡沫，消解調(diào)控政策。

　　部分城市豪宅放量

　　近半年來，福州的豪宅市場逐漸升溫。據(jù)福州房地產(chǎn)指數(shù)報告，今年前5個月福州城區(qū)商品住宅簽約總量為6615套，與去年同期相比減少了20.47%，但今年前5個月福州城區(qū)商品住宅簽約總面積同比僅跌16.32%。今年二季度以來，福州城區(qū)商品住宅簽約套均面積環(huán)比持續(xù)擴(kuò)大，5月整體套均面積為119.96平方米，環(huán)比擴(kuò)大7.27平方米，其中市中心鼓樓區(qū)套均面積最大，達(dá)154.73平方米，環(huán)比擴(kuò)大了32.38平方米。

　　“上述數(shù)據(jù)充分表明，福州商品住宅朝大戶型方向發(fā)展的趨勢明顯。近期，市場監(jiān)測福州二手房價格持續(xù)走低，而整體市場的價格卻仍在上漲通道，主要就是高端高價商品住宅放量供應(yīng)在起支撐作用?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠為本刊記者分析說。

　　福州市倉山區(qū)是該市新建商品房上市成交量最大區(qū)域，在該區(qū)浦上大道、洪灣路等新樓盤集中地帶，這里的新樓盤都大比例配建了聯(lián)排別墅和豪華復(fù)式樓，其中占地300多畝的“融信·大衛(wèi)城”有一半以上的用地蓋了聯(lián)排別墅。售樓部經(jīng)理告訴本刊記者，由于復(fù)式戶型和別墅的供應(yīng)數(shù)量有限，現(xiàn)在基本上是每推出一批就被搶購一空。

　　在廈門，近期上市的一批豪宅樓盤一周內(nèi)的銷售去化率都達(dá)到了50%以上，有的甚至高達(dá)75%，去化速度之快令市場人士瞠目。5月底，位于廈門環(huán)島路五緣灣灣濕地公園的國貿(mào)天琴灣二期灣海大宅開盤，開盤當(dāng)日即售97套，去化率達(dá)55%，成交均價每平方米2.5萬元，該價位為目前廈門城區(qū)商品住宅均價的2倍。

　　此外，據(jù)中原地產(chǎn)等市場權(quán)威機(jī)構(gòu)監(jiān)測，有超過2/3的溫州炒房客目前已離開上海，轉(zhuǎn)向周邊二三線城市的豪宅市場，因豪宅產(chǎn)品稀缺、升值潛力大，抗跌性強(qiáng)，因而成為投資炒房者的首選。

　　浙江大學(xué)金融系教授景乃權(quán)接受本刊記者采訪時說，一些溫州炒房客認(rèn)為短時期內(nèi)上海房價難再堅挺，于是紛紛拋售開始轉(zhuǎn)向周邊城市。隨著溫州炒房資金的轉(zhuǎn)向，南京、杭州等長三角二線城市迎來了豪宅銷售熱潮。

　　結(jié)構(gòu)性矛盾推漲房價

　　近年來，國內(nèi)許多地方房地產(chǎn)市場普遍存在的一大問題是，90平方米以下普通住宅供應(yīng)量小，而大戶型等所謂高端商品住宅的供應(yīng)量較大。業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的市場結(jié)構(gòu)容易推漲房價。

　　以福州為例，去年上半年是商品住宅均價上漲幅度最高的半年，達(dá)到3000多元，90平方米以下普通住宅占去年上半年商品住宅成交量不足15%。今年年初，福州樓市再度迎來一波豪宅放量供應(yīng)潮，3月份福州房價沖上每平方米1.35萬元高位，這是在歷年來最嚴(yán)厲調(diào)控之際攀上的福州樓市最高均價。

　　據(jù)福州市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃預(yù)測，未來5年，福州城區(qū)90平方米以下普通住宅供應(yīng)量占總量仍低于30%，與“90/70”調(diào)控政策規(guī)定的“90平方米以下普通住宅占70%”的要求相差較大，“豪宅量大、普通住宅量小”的市場結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步凸顯，房價仍將總體保持較快速度上漲。

　　受訪業(yè)內(nèi)人士指出，中央政府已決定未來5年建設(shè)3600萬套保障房，面積小于90平方米的保障房覆蓋面將達(dá)到20%，將大大增加中低端住宅的存量。對此，福建省社科院社研所研究員徐峰不以為然地告訴本刊記者，絕不能寄望于保障房就是“高房價的終結(jié)者”，保障房和商品房是面向完全不同的群體，前者針對的是低收入住房困難家庭，不能擴(kuò)大市場的有效供應(yīng)。

　　“當(dāng)前，各地大規(guī)模建設(shè)保障房對市場來說也是一把‘雙刃劍’。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，在“保障歸保障，市場歸市場”的雙軌制下，保障房將把市場上低端戶型商品住宅和樓盤擠出市場，對中高端住宅市場來說卻是利好；保障房建設(shè)將消耗掉大量的土地資源，城市中心土地資源將變得更加稀缺，進(jìn)而導(dǎo)致中高端房價進(jìn)一步攀升。

　　“吹大”泡沫風(fēng)險

　　業(yè)內(nèi)人士及專家擔(dān)心，豪宅逆勢興起或?qū)⒅L房地產(chǎn)市場投機(jī)，勢必“吹大”房地產(chǎn)泡沫。廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說，現(xiàn)在執(zhí)行“限購令”政策的城市，短期內(nèi)房價下降壓力增大，尤其是北京、上海、廣州、深圳這4個一線大城市，下半年可能會出現(xiàn)房價松動。

　　同時，今年下半年，我國經(jīng)濟(jì)增速可能會出現(xiàn)放緩的勢頭，房地產(chǎn)將可能再次充當(dāng)起擴(kuò)大內(nèi)需的重要角色，成為經(jīng)濟(jì)的“救命稻草”。因此，業(yè)內(nèi)投資者普遍預(yù)測，現(xiàn)行趨緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會有大的轉(zhuǎn)向，他們看好房地產(chǎn)投資潛力，特別是高端的豪宅市場。

　　與專家樂觀態(tài)度不同的是，一位橫跨京閩兩地的開發(fā)商向本刊記者透露，在國家調(diào)控政策密集出臺的當(dāng)下，像北京釣魚臺7號院賣出“天價別墅”，那真是典型的逆市操作行為。開發(fā)商敢于這么鋌而走險，不外乎兩個原因，一是有市場追捧者，二是套取更多的銀行貸款，以緩和繃緊的資金鏈，“最可能的情形是兩者都有，前者是基礎(chǔ)，后者是動因?！?/P>

　　景乃權(quán)對此深表擔(dān)憂，目前，80%以上的豪宅購買者都是非自住者，豪宅的逆勢興起將助長房地產(chǎn)市場投資投機(jī)行為。除了像溫州炒房團(tuán)這樣少數(shù)資金實力雄厚的投資者，大多數(shù)投資者都是通過銀行、信托、擔(dān)保等金融機(jī)構(gòu)借巨資買豪宅，當(dāng)豪宅被當(dāng)作市場炒家手中的“擊鼓傳花”之物，一旦失控所產(chǎn)生的市場破壞力將遠(yuǎn)高于普通的炒房失手，這勢必將加速房地產(chǎn)滑向泡沫的深淵，甚至?xí)＜暗浇鹑诎踩?/P>

　　加大調(diào)控的專業(yè)性

　　多位受訪專家指出，樓盤高端化將是發(fā)展趨勢，為確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行，有關(guān)部門仍需加大調(diào)控力度，抑制市場投機(jī)，進(jìn)一步擠除泡沫。

　　首先，各地從房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體要求上，切實加大普通商品住宅建設(shè)和有效供應(yīng)。王阿忠建議，“90/70”是非常具有前瞻性的調(diào)控政策，但一些地方在審批商品房開發(fā)項目時沒有嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，導(dǎo)致普通商品住宅供應(yīng)持續(xù)不足，難以滿足自住購房者的需求。有關(guān)部門須重申并要求各地嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”政策，緩解當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。

　　其次，開征物業(yè)稅是可行的應(yīng)對之策。景乃權(quán)認(rèn)為，物業(yè)稅的開征不僅有利于理順房地產(chǎn)領(lǐng)域各種稅費(fèi)，給地方政府建立穩(wěn)定的財稅來源渠道，改變地方政府短期行為，而且也將加大住房消費(fèi)的持有成本，削弱房地產(chǎn)的投資品屬性。

　　其三，對炒房資金宜疏堵結(jié)合。景乃權(quán)說，當(dāng)前，投資者把買房當(dāng)作實物儲蓄，而樓市的交易與股市卻大不相同，成本大，周期長，一旦難以脫手，就會造成高空置率的泡沫現(xiàn)象。有關(guān)部門應(yīng)從完善房地產(chǎn)金融制度入手，從加強(qiáng)房地產(chǎn)投資金融創(chuàng)新等方面率先突破，控制投資風(fēng)險。

　　其四，注重結(jié)合資本市場發(fā)展來調(diào)控房地產(chǎn)。景乃權(quán)認(rèn)為，除傳統(tǒng)影響因素外，經(jīng)濟(jì)全球化、流動性過剩、通貨預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對住宅需求影響越來越大。這些因素都不是房地產(chǎn)市場本身能夠決定，調(diào)控時如單純依靠增加房地產(chǎn)市場供給并不能解決房價上漲的問題。對政府而言，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場局部的均衡，而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場特別是資本市場的發(fā)展來進(jìn)行。文/《瞭望》新聞周刊記者來建強(qiáng)