判決：抵押有效，不還錢可拍賣

　　然而，就在張先生起訴十多天之后，2016年1月15日，債權(quán)人阿翔也向法院起訴，請求判令債務(wù)人吳某立即償還其280萬元及利息，并確認阿翔對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　隨后，買受人張先生作為“第三人”加入訴訟，請求判決阿翔與吳某之間設(shè)定的抵押無效。

　　針對第二場官司，一審法院認為，吳某與阿翔之間的房產(chǎn)抵押借款合同有效，因此法院駁回了張先生的訴求，判令吳某向阿翔償付借款280萬元及利息，如吳某不還款，阿翔有權(quán)拍賣吳某的抵押房產(chǎn)。

　　宣判后，張先生上訴。廈門中院二審認為，本案當(dāng)中，吳某與張先生簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，該房產(chǎn)雖尚未過戶至張先生名下，但張先生已付大部分購房款且實際使用該房。吳某之后將訟爭房產(chǎn)抵押向阿翔借款，應(yīng)認定為無權(quán)處分行為。但是，張先生無法證實阿翔與吳某屬惡意串通，而且訟爭房產(chǎn)擔(dān)保的借款已實際出借并已辦理抵押權(quán)登記。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，阿翔已善意取得抵押權(quán)。因此，二審駁回上訴，維持原判。“網(wǎng)簽不等于取得產(chǎn)權(quán)。”法官提醒說，要正確認定買賣二手房網(wǎng)簽備案行為的法律性質(zhì)。據(jù)存量房買賣合同網(wǎng)上簽約辦法及實施細則，二手房買賣合同網(wǎng)簽制度是買賣雙方將自愿達成的房屋交易結(jié)果，通過房管部門網(wǎng)上系統(tǒng)錄入備案，是房產(chǎn)交易監(jiān)管部門的監(jiān)管行為，不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能，不同于物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記行為，不產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)效力。

專家說法

避免“被抵押”應(yīng)該怎么做？

　　網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權(quán)過戶前，如何防止房子被抵押？對此，廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄說，為避免房產(chǎn)交易者對交易風(fēng)險的錯誤判斷，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)相應(yīng)將網(wǎng)上備案系統(tǒng)與權(quán)屬登記系統(tǒng)進行整合，做到信息共享，完善制度銜接，以便于交易者及時準確掌握交易相關(guān)信息。

　　在各個備案及登記窗口辦理業(yè)務(wù)流程中，應(yīng)增設(shè)涉及不動產(chǎn)的所有相關(guān)業(yè)務(wù)信息的提示告知工作，向社會公眾做好各項業(yè)務(wù)尤其是網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記二者相關(guān)法律后果的相應(yīng)宣傳工作，引導(dǎo)交易者對各項業(yè)務(wù)，尤其是網(wǎng)簽與預(yù)告登記二者行為的不同法律效力進行正確識別，讓各項申請業(yè)務(wù)辦理者均能知曉其他交易相關(guān)信息，作出合理避免交易風(fēng)險的正確選擇，并有效遏制原權(quán)屬人在登記后對不動產(chǎn)的惡意處分行為。

律師說法

遭遇“被抵押”該如何維權(quán)？

　　廈門資深律師林敏輝認為，最簡便的方法是起訴賣方請求解除雙方的購房合同，返還已付房款并且要求賣方支付違約金。

　　其次，如果有證據(jù)證明賣方和第三人存在惡意串通的話，購房者可以起訴要求確認抵押無效。

　　最后，如果抵押確實有效，購房者仍然希望繼續(xù)履行合同的話，也可以起訴要求賣方繼續(xù)履行合同，在歸還第三人的借款后解除抵押并辦理房屋過戶手續(xù)。但是，這種情況如果賣方在判決后無法歸還第三人的款項，購房者存在無法辦理過戶登記手續(xù)的風(fēng)險。