一手住宅

　　“量跌價穩(wěn)”是主基調(diào)

　　年底，本是傳統(tǒng)的交易活躍期，但是2016年底廈門樓市卻籠罩在一片沉寂之中，開發(fā)商推盤不積極，購房者出手不踴躍。這一輪沉寂將何時打破？均和評估董事長王崎和世聯(lián)行廈門公司總經(jīng)理梁豐都認為2017年5月或?qū)⑹侵匾?jié)點。

　　而預(yù)測2017年全年，廈門一手市場或?qū)⒊尸F(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的態(tài)勢，即難以出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象。受限價政策影響，去年底有些樓盤封盤惜售，待2017限價政策解除后調(diào)高售價，業(yè)內(nèi)人士認為:“至多在原有基礎(chǔ)上調(diào)整，難出現(xiàn)跳漲。”而是否會出現(xiàn)大幅降價樓盤，則主要取決于開發(fā)商的抗風險能力。王崎認為目前廈門市場上的開發(fā)商抗風險能力比較強，“第一，2016年這一輪跳漲，開發(fā)商賺翻倍，足以撐兩年。第二，大開發(fā)商居多，不易出現(xiàn)資金鏈問題。”

　　但是，在平穩(wěn)的主旋律下，也不排除將形成市場分化局面。某業(yè)內(nèi)人士認為:“可能出現(xiàn)日光盤，也可能有個別小幅降價盤。價格合理、推盤量少的樓盤很容易日光，而個別急于沖業(yè)績的開發(fā)商，或許會推出小幅降價樓盤。”

　　此外，房價跳漲限制住一部分購房者，也起到穩(wěn)定市場的作用。王崎將其比喻為股市:“入市門檻高，市場更安全。如新三板、創(chuàng)業(yè)板比較穩(wěn)定，不像A股暴漲暴跌。”

　　二手住宅

　　交易量或萎縮、市場秩序回歸理性

　　2015年，廈門二手住宅交易量幾乎與一手持平；而2016年則強勢上升，成交量達558.46萬平方米，接近一手住宅的兩倍。業(yè)內(nèi)人士認為，這一現(xiàn)象折射出幾個真相:第一，證明廈門城市越來越成熟，GDP排名前30位的城市都將逐漸進入存量房市場；第二，購房者對二手房接受度提高了，置換客戶增多；第三，一手房供應(yīng)嚴重不足；第四，大量投資客已撤場。

　　的確，二手房交易量大可以證明一個城市的成熟度，但是，二手市場的成熟仍需一定時間。2016年是廈門進入存量房市場的第二年，暴露了市場秩序的不成熟，先是價格跳漲、銷量激增，接下來銷量斷崖式下跌、房東降價，說明廈門二手市場正處于重新洗牌、調(diào)整秩序的時期。業(yè)內(nèi)普遍認為，2017年二手市場交易量會萎縮，市場秩序?qū)⒊€(wěn)定、理性的方向發(fā)展。

　　欣慰的是，近期兩種市場現(xiàn)象直接推動了二手市場的平穩(wěn)。一方面，由于去年房價跳漲到達新高位、投資客被迫退場，購房者需要一定時間接受新高價，出手更謹慎。另一方面，經(jīng)歷下半年接盤冷淡沖擊，房東的不理性漲價行為受到了抑制。業(yè)內(nèi)認為，買賣雙方的互相制約將推動廈門二手市場理性、平穩(wěn)發(fā)展。

　　純商辦產(chǎn)品

　　或仍難破僵局

　　本文將商住型SOHO排除在外，只探討純商業(yè)、辦公用途產(chǎn)品。這一部分歷來存量巨大、去化周期較長，最近幾年還出現(xiàn)與住宅價格倒掛現(xiàn)象。

　　以社區(qū)底商為例，過去幾年，社區(qū)底商價格是住宅的2-3倍；而近幾年變得與住宅持平，甚至僅為住宅的1/2，且空置率高，出現(xiàn)了“三代養(yǎng)一鋪”的笑談。梁豐表示:“目前只有餐飲和中介店面較活躍，其他多半倒閉，因為互聯(lián)網(wǎng)改變了商業(yè)格局，所以需要商業(yè)環(huán)境改善，才能解決這個問題。”

　　相比之下，廈門優(yōu)質(zhì)購物中心則相對樂觀。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2016年年末，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量為185.3萬平方米，總體空置率僅為9.5%。但戴德梁行廈門分公司總經(jīng)理潘育敏提醒:“未來的大量供應(yīng)仍需引起重視，僅2017年就將有8個購物中心入市，空置率或被拉高。”對此，她建議商場采取新探索和創(chuàng)意，“如亞馬遜、京東等電商打造線下體驗店；書店、餐廳提供個性化服務(wù)；購物中心通過科學(xué)美觀的設(shè)計吸引商家和客流。”

　　此外，辦公市場一樣嚴峻，截至2016年底，廈門甲級寫字樓存量達63萬平方米，而全年吸納量僅為4.6萬平方米，較2015年還下降了65.6%，這主要受年初P2P行業(yè)洗牌、國際貿(mào)易局勢惡化等影響。更令人擔憂的是，2017年還將有84.5萬平方米甲級寫字樓入市，超過目前存量，這意味著空置率將進一步拉高。對此，王崎提出:“消除金融政策歧視，使交易活躍起來，才可化解風險。目前商辦產(chǎn)品最低首付是50%，最長貸款年限只有10年，且無利率優(yōu)惠。如果改成與住宅一樣的首付和貸款年限，或?qū)⑽慌行∑髽I(yè)入駐。”