律師分析

“要退房就要主張房產(chǎn)買賣合同有撤銷、無效或者解除合同的法定事由。”

首先，業(yè)主是否可以以開發(fā)商宣傳過程中通過宣傳單頁、樣板房大量宣傳“商住房可以用于居住”，存在“欺詐”主張，而撤銷合同？雖然開發(fā)商在宣傳中使用了居住用房的宣傳標(biāo)語，誤導(dǎo)業(yè)主，但是實際簽訂的房產(chǎn)買賣合同，往往對房產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行了明確，即為商用或者商住兩用性質(zhì)，且宣傳中往往會有“以實際情況為準(zhǔn)”，因此司法實踐中，對于業(yè)主以欺詐為由主張撤銷合同往往得不到法院的支持。

其次，業(yè)主是否可以以開發(fā)商在商業(yè)用地上建設(shè)樓房當(dāng)做商住兩用出售，或者以且擅自改變規(guī)劃建筑功能，擅自加層、插層等改變建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)違反行政法規(guī)、規(guī)章為由主張合同無效？我國《合同法》第52條合同無效的理由第五款：“違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，其中的強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定而非管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，上述的行政法規(guī)、規(guī)章應(yīng)屬于管理性規(guī)定，而非效力性規(guī)定，并不會導(dǎo)致《房產(chǎn)買賣合同》無效。

第三，是否可以以開發(fā)商違約為由主張合同目的不能實現(xiàn)來解除合同？宣傳中的例如“廚房”、“衛(wèi)生間”、“天然氣”、“隔層”、“樓板”等大量宣傳承諾構(gòu)成合同內(nèi)容的一部分，根據(jù)最高院《商品房買賣合同解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”也就是說，雖然在房產(chǎn)買賣合同中約定了辦公用途，但辦公用途僅是約定了房產(chǎn)的性質(zhì)和屬性，其并不與宣傳所涉內(nèi)容完全排斥關(guān)系，因而宣傳內(nèi)容中使用的以上宣傳居住住宅的術(shù)語應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容的一部分。

開發(fā)商交房后無法提供約定房屋的，導(dǎo)致業(yè)主無法實現(xiàn)購買該房屋的用途的將構(gòu)成違約，因此，業(yè)主要退房就要主張房產(chǎn)買賣合同有撤銷、無效或者解除合同的法定事由。