近期，一二線城市地價(jià)飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些“地王”的樓面價(jià)已超過區(qū)域房價(jià)，不少房企不惜透支全年利潤甚至負(fù)債累累瘋狂搶地，高杠桿、高負(fù)債拿地存在隱患。
二線城市地價(jià)同比暴漲180%，“面粉比面包貴”頻現(xiàn)
3月25日“滬九條”出臺后的上海首場土地拍賣會(huì)，一口氣拍出三個(gè)區(qū)域“地王”。這場拍賣會(huì)總成交金額近80億元、溢價(jià)率均超過100%。其中，上海遠(yuǎn)郊的泗涇拍出“雙子地王”，每平方米近4萬元的樓面價(jià)，幾乎是半年前該區(qū)域地價(jià)的2倍。
不過，二線城市土地市場熱度很快超過一線城市。上海首場土地拍賣會(huì)結(jié)束后僅2天，南京就刷新該市總價(jià)和單價(jià)“地王”紀(jì)錄。南京新科單價(jià)“地王”以高達(dá)4.5萬元／平方米的樓面價(jià)超過上海商品房成交均價(jià)。而5年前，該區(qū)域樓面價(jià)僅4752元／平方米，也就是說，地價(jià)5年大漲8.5倍，增幅甚至超過一線城市。
近期，多個(gè)二線城市土地市場“高溫”。今年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄；合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%；廈門總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生。
據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測，與以往高總價(jià)的“地王”主要集中在一線城市不同的是，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。
值得關(guān)注的是，幾乎所有一線和熱點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象，即成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房價(jià)格。記者走訪上海泗涇“新科地王”周邊5個(gè)在售項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，其銷售單價(jià)范圍在2.4萬元-3.1萬元，遠(yuǎn)低于近4萬元的樓面價(jià)。蘇州最近拍出的地塊樓面價(jià)大部分已反超區(qū)域銷售均價(jià)，其中金輝競得的相城區(qū)地塊樓面價(jià)更超出區(qū)域售價(jià)60%；保利拿下的廈門地王樓面價(jià)也是區(qū)域平均房價(jià)的1.6倍。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下，資金出現(xiàn)溢出效應(yīng)，開發(fā)商開始爭先布局熱點(diǎn)二線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“近期南京、蘇州等二線城市‘地王’頻現(xiàn)，地價(jià)甚至超過周圍在售房價(jià)，這說明二線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)正在明顯增加。”
一塊地透支全年利潤，開發(fā)商負(fù)債搶地賭“明天”
記者翻閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜透支半年以上甚至負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的“明天”。
剛剛以30億元拿下泗涇地王的融創(chuàng)中國，其2015年全年凈利潤僅有33億元。拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地，一個(gè)月內(nèi)景瑞在土地的并購擴(kuò)張上投資近40億元，幾近2015年全年銷售額的一半。且該房企連續(xù)兩年虧損，負(fù)債率高達(dá)135%。
開發(fā)商近期為何在一二線城市瘋狂搶地？
——“不缺錢，缺項(xiàng)目”。旭輝集團(tuán)總裁林峰透露，以前開發(fā)商高度依賴銀行的開發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機(jī)構(gòu)主動(dòng)找上門要求提供貸款，且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內(nèi)公司債利率不足5%，遠(yuǎn)低于銀行貸款，“房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項(xiàng)目”。
