北京城鄉(xiāng)(15.720, 0.26, 1.68%)世紀廣場項目“商改住” 專家警示購買有風險

　　商業(yè)項目配置廚、衛(wèi)、天然氣

　　金姝妮

　　近日，《中國經(jīng)營報》記者在城鄉(xiāng)世紀廣場·莫爾空間售樓處了解到，該項目是北京城鄉(xiāng)（600861.SH）全資子公司北京國盛興業(yè)投資有限公司開發(fā)的商業(yè)綜合項目，目前在售的是50年產(chǎn)權(quán)LOFT產(chǎn)品。記者在樣板間看到，70平方米的空間里配有獨立廚衛(wèi)，銷售介紹稱“樓上”可隔成兩間臥室，隔層已做好。“層高4.8米，天然氣入戶”是該項目宣傳的噱頭。

　　受訪律師表示，國家規(guī)范的層高，是有科學和法律依據(jù)的，如果超高，不合規(guī)范，必然會有安全和消防隱患，同時也會存在巨大的安全風險。記者注意到，該項目明顯違反了北京市關于商業(yè)辦公項目的相關規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士指出，購房者買了所謂“商住兩用”型公寓后存在的問題也較多。

　　為此，《中國經(jīng)營報》就該項目層高設置、天然氣入戶等問題致電致函北京城鄉(xiāng)，對方董秘辦工作人員稱主管宣傳工作的領導以及該項目負責人均外出中，亦不肯提供項目負責人聯(lián)系方式，稱要內(nèi)部“報批”。截至發(fā)稿前，記者未收到北京城鄉(xiāng)任何形式的回復。

　　商業(yè)項目配置廚、衛(wèi)、天然氣

　　城鄉(xiāng)世紀廣場·莫爾空間項目位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)科創(chuàng)五街，總建筑面積30萬平方米，內(nèi)含15萬平方米購物中心，開發(fā)商北京國盛興業(yè)投資有限公司宣稱傾力打造了50~200平米“莫爾空間”。目前在售的是一期大C、小C號樓，其中-1至4層為開發(fā)商自持商業(yè)；5~13層是LOFT辦公產(chǎn)品，主力戶型為56~90平方米，另有130~293平方米產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)年限為50年，預售許可證編號是京房售證字（2014）開1號。

　　在北京市住建委網(wǎng)站上，該項目備案名稱是“城鄉(xiāng)世紀財富廣場”，批準的土地用途為商業(yè)40年綜合用地50年。批準預售部位是A1、A2、B1、B2及地下車庫、B1辦公樓、B2辦公樓。同時住建委網(wǎng)站上明確寫著“購房者應按照規(guī)劃設計用途使用，不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等。”

　　城鄉(xiāng)世紀廣場·莫爾空間銷售人員介紹稱，該項目在售的是商住兩用型精裝現(xiàn)房，面積從60~200平方米不等，全部是LOFT。“60平方米的樓上可隔成兩間臥室，隔層已做好，衛(wèi)生間、廚房也都是改好的。”

　　項目樓下隨處可見“燃氣入戶，明廚設計”的宣傳語，記者跟隨銷售人員在樣板間看到，70平方米的空間和普通住宅一樣，配有衛(wèi)生間、廚房，“我們有燃氣入戶”銷售人員說，但水電依然是商水商電。

　　然而，早在2011年，北京市住建部等五部門就已聯(lián)合出臺《關于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》中明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項目一般應采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪，將無法辦理房產(chǎn)證。

　　記者在該項目一樓大廳發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司張貼的《關于居民客戶辦理燃氣開戶領卡的通知》，該通知中說“城鄉(xiāng)世紀財富廣場2號辦公樓（21日通氣完畢），現(xiàn)已具備分戶開通條件，業(yè)主可到港華燃氣客服中心辦理燃氣開戶，并領取燃氣表卡”，該通知張貼時間為2016年6月22日。記者隨后聯(lián)系港華燃氣客服中心，客服人員告訴記者燃氣開戶都是個人自行辦理，帶著購房合同及身份證即可，因城鄉(xiāng)世紀財富廣場是商用性質(zhì)，燃氣費是2.92元/立方米，一般民用價格是2.28元/立方米。“商用辦公樓可以通燃氣，因為洗澡用熱水器以及采暖爐都需要用燃氣。”

　　北京京師律師事務所王辰接受本報記者采訪時表示，商業(yè)辦公樓的天然氣入戶，是要遵守消防和設計規(guī)范的，也就是應當在辦公樓設計時，建設施工前，可以進行相應的天然氣入戶的設計，但是如果沒有經(jīng)過批準，在工程竣工后，交付使用后，私自入戶則違反消防法律法規(guī)和規(guī)劃設計規(guī)范的，是嚴格禁止的。

　　就城鄉(xiāng)世紀廣場·莫爾空間作為商業(yè)辦公樓通燃氣問題，記者致電致函北京市規(guī)劃委，但截至發(fā)稿前未收到任何回復。

　　4.8米“超高”層高

　　城鄉(xiāng)世紀廣場樓下宣傳面板上赫然寫著“4.8米層高”字樣，記者在與銷售人員交談過程中，她們均以層高為一大賣點向購房者推銷，記者在樣板間里發(fā)現(xiàn)“樓上”確實空間變大了。

　　但事實上，北京市規(guī)劃委早已對商辦建筑層高作出明確規(guī)定，商業(yè)、辦公建筑標準層為大空間式的層高一般不應超過4.5米；商業(yè)、辦公建筑標準層為單間式的層高不應超過4.2米，但應采用公共走廊、公共衛(wèi)生間的平面布局，不得采用單元式或公寓式的布局形式。

　　王辰告訴記者，國家規(guī)范的層高是有科學和法律依據(jù)的，如果超高，不合規(guī)范，必然會有安全和消防隱患，同時也會存在巨大的安全風險。

　　他進一步分析稱，LOFT設計層高都是有嚴格規(guī)范的，不可以隨便設計和加高。同時，如果層高超過規(guī)劃設計要求，是無法通過驗收的。“法律上的概念應當叫違反國家強制規(guī)劃和設計規(guī)范，存在違規(guī)建設的行為，這種行為是要授受整改和處罰的，整改完成和處罰后，才有可能通過驗收，正式交付給用戶使用。”王辰說。

　　風險潛存

　　由于LOFT戶型通常是小戶型、高舉架，銷售時開發(fā)商一般都會打出“買一層送一層”的廣告，實際使用面積往往超出銷售面積近2倍；總價遠遠低于普通住宅項目，再加上商業(yè)立項的房地產(chǎn)項目不限購，類似產(chǎn)品一直銷量不錯，因而現(xiàn)在很多商業(yè)立項的房地產(chǎn)項目都將產(chǎn)品打造成LOFT形式外銷。

　　同樣，城鄉(xiāng)世紀廣場·莫爾空間也給自己貼上了“公寓、低總價、小戶型”的標簽。“商住兩用的精裝現(xiàn)房，推出來的房源基本上五六天就售出了”，銷售告訴記者。

　　對購房者而言，購買公寓房和普通住宅房的區(qū)別不僅僅是產(chǎn)權(quán)年限不同那么簡單。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，很多商住兩用房是泡沫的表現(xiàn)，開發(fā)商希望做酒店，但最后發(fā)現(xiàn)銷售不佳，所以現(xiàn)在很多商住項目其實有一個建筑層面的共性，即有很大的走廊，房屋數(shù)量多，單間戶型小。

　　“嚴格意義上來講，公寓是個營銷概念，是商業(yè)形態(tài)居住功能的一種產(chǎn)品”，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志說。鄧浩志告訴本報記者，現(xiàn)在市面上很多商務、辦公用途的樓盤做成住宅形態(tài)，至于最終用途到底是是辦公還是自住，沒人管。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，如果整層都是商業(yè)性質(zhì)，沒法進行小產(chǎn)權(quán)分割。“如果開發(fā)商和購房者簽的是開發(fā)商自己人為分割的單位面積的書面合同，恐怕自己拿不到小產(chǎn)權(quán)”，張宏偉說。（來源：中國經(jīng)營報，原標題：北京城鄉(xiāng)世紀廣場項目商改住 專家警示購買有風險，原網(wǎng)址：http://finance.sina.com.cn/roll/2016-10-15/doc-ifxwvpaq1360722.shtml）