2月居民中長期貸款歷史性跌至負值，反映出房地產調整的長尾效應。

　　不少機構認為，未來在“房住不炒”原則下，會有更多政策和舉措提振居民購房信心，盡力扭轉當前形勢，穩(wěn)定房地產市場。

　　居民中長貸款現(xiàn)負值

　　央行日前發(fā)布了2月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告。值得關注的是，以按揭房貸為主的居民中長期貸款減少459億元，出現(xiàn)自有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次負增長。而在今年1月份，該數(shù)值為新增7424億元。

　　房地產市場銷售端表現(xiàn)不佳，是居民中長期貸款出現(xiàn)負增長的首因。中信證券首席經濟學家明明說，本次居民貸款回落主要體現(xiàn)在中長貸首次負增長，而居民中長貸的重要部分是房地產按揭貸款，這從側面說明，當前房地產的形勢較為嚴峻。銀行放貸一般滯后于地產銷售，地產單月銷售面積增速從去年三季度開始進入負增長，因此去年12月居民中長貸同比少增的問題延續(xù)至今。

　　申港證券分析師曹旭特分析稱，按揭貸款對商品房市場的反應存在一定滯后性。居民中長期貸款主要組成部分為按揭貸款，而按揭貸款在商品房銷售后，仍需一定審批時間后方可放款，因此按揭貸款的數(shù)據(jù)會天然滯后于商品房市場基本面。具體滯后的時長與市場實際的審批速度相關。

　　地產銷售預計低位徘徊

　　百強房企的銷售情況印證了房地產市場銷售不佳。克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，2022年2月份，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

　　房地產銷售為何遇冷？

　　光大證券報告認為，2月份房地產銷售市場熱度不高與節(jié)假日等多種因素有關。今年農歷春節(jié)位于1月末至2月初，考慮到前期銷售不佳，以及春節(jié)期間的按揭貸款攤還壓力，2月份按揭貸款呈現(xiàn)出增量萎縮態(tài)勢。

　　“迫于購房觀望情緒較濃，中長貸(主要是房貸)增長乏力，2月商品房成交面積同比減少27.3%，房地產市場悲觀預期在延續(xù)。”信達證券宏觀報告稱，要避免信貸塌方，重點是避免房貸塌方。

　　展望未來地產銷售走勢，廣發(fā)證券報告稱，從歷史走勢來看，土地出讓金與地產銷售面積、地產銷售金額走勢基本一致，在房地產金融審慎管理制度不變、“雙減”影響學區(qū)房預期、房地產稅改革試點推進的背景下，地產銷售預計仍將低位徘徊，同樣，土地出讓收入同比增速將在低位徘徊，不排除短期繼續(xù)下行。

　　土地出讓金在多數(shù)地方政府的總收入盤子中占據(jù)較大分量，許多城市較為依賴土地出讓收入彌補收支缺口。根據(jù)Wind統(tǒng)計，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬億元，增長165倍。

　　調控料更加靈活精準

　　近期，多個城市出臺政策刺激房地產市場銷售。相關刺激政策主要集中在放寬限售、降低首付、加碼人才購房等方面。

　　機構人士認為，未來或將有大范圍對需求端的調控松綁政策出臺，“因城施策”將得到更加靈活的運用。

　　中信證券首席經濟學家明明說，當前居民對房價預期不佳，購房觀望情緒濃，加上房地產融資的“三道紅線”和集中度管理限制仍然存在，房企經營壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來，政策必然還會通過各種舉措來提振居民購房信心，盡力扭轉當前的局勢，但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩(wěn)”的原則不會改變。

　　結合政府工作報告最新表述，明明認為，未來地產調控會更加靈活精準，一方面繼續(xù)“因城施策”和“良性循環(huán)”，另一方面加快保障性租賃住房計劃的落地和推進，預計房地產的宏觀指標今年將陸續(xù)出現(xiàn)拐點，需求端也將隨之改善。

　　致力于寬信用的政策還會以各種形式進一步出現(xiàn)。華泰證券報告認為，未來降息降準概率加大，房貸額度和地方需求端政策支持力度持續(xù)提升。歷史來看，當新增居民戶中長期貸款同比出現(xiàn)負增長，通常會持續(xù)較長時間的慣性(24個月、16個月)，因此想要扭轉慣性，需要更多的政策發(fā)力。預計貨幣政策在3月、4月仍處于放松窗口期，降準降息概率增大。充足額度支撐下，房貸利率和放款周期改善仍在持續(xù)。

　　光大證券報告預計，供求壓力之下，按揭貸款利率仍有大幅下行空間，通過定價端的進一步松綁，刺激居民購房需求升溫，進而起到穩(wěn)定房地產市場銷售的作用。