24日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)4月新屋銷(xiāo)售連續(xù)第四個(gè)月下降，創(chuàng)下兩年來(lái)最低點(diǎn)。但與此同時(shí)，4月新屋價(jià)格中位值同比增加19.6%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的45.06萬(wàn)美元。分析認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)逐步提高利率、高房?jī)r(jià)和低庫(kù)存等因素正導(dǎo)致房屋的可負(fù)擔(dān)性持續(xù)下降，可能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響。
樓市呈現(xiàn)明顯降溫
美國(guó)商務(wù)部24日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月新屋銷(xiāo)售連續(xù)四個(gè)月下降，環(huán)比大跌16.6%，達(dá)到年化59.1萬(wàn)套，大幅低于市場(chǎng)預(yù)期的75萬(wàn)套，創(chuàng)下2020年4月以來(lái)的最低值，跌幅為近9年來(lái)最大；同比降幅為26.9%。美國(guó)3月新屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)由之前的年化76.3萬(wàn)套修正至70.9萬(wàn)套。
美國(guó)全國(guó)新屋銷(xiāo)售均出現(xiàn)下滑。4月東北部地區(qū)新屋銷(xiāo)售下滑5.9%，中西部地區(qū)銷(xiāo)售下滑15.1%，人口集中的南部地區(qū)下滑了19.8%，西部地區(qū)下滑了13.8%。
美國(guó)新屋銷(xiāo)售在住宅總銷(xiāo)量中的占比約為9.5%。2021年1月，新屋銷(xiāo)售曾達(dá)到年化99.3萬(wàn)套，為2006年年底以來(lái)的最高水平。
上周公布的成屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也顯示出住房市場(chǎng)需求正在降溫。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份美國(guó)成屋銷(xiāo)售下降至年化561萬(wàn)套，為2020年2月以來(lái)的最低值。
分析人士認(rèn)為，美國(guó)住宅銷(xiāo)售下滑明顯，主要反映了30年期固定抵押貸款利率自年初以來(lái)不斷攀升的影響。
摩根大通分析師丹尼爾·希爾弗表示，隨著抵押貸款利率的上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)最近幾個(gè)月明顯降溫。
美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尤恩認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)正回到疫情前水平，預(yù)計(jì)未來(lái)還將進(jìn)一步下滑。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是對(duì)利率最為敏感的領(lǐng)域之一。為應(yīng)對(duì)高通脹，美聯(lián)儲(chǔ)正在加快提升利率水平。自今年3月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)已將基準(zhǔn)利率上調(diào)了75個(gè)基點(diǎn)。外界普遍預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)將在6月和7月的貨幣政策會(huì)議上再將基準(zhǔn)利率分別上調(diào)50個(gè)基點(diǎn)。
美聯(lián)儲(chǔ)逐步提高利率正導(dǎo)致房屋的可負(fù)擔(dān)性進(jìn)一步下降。住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房地美發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)的30年期固定抵押貸款利率4月已上漲至5%以上，為2011年2月以來(lái)首次超過(guò)這一水平。
供應(yīng)短缺支持近期房?jī)r(jià)
分析指出，在更高利率施壓銷(xiāo)售表現(xiàn)的同時(shí)，更高的房?jī)r(jià)也在限制房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)。不過(guò)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻速度可能因?yàn)閯?chuàng)紀(jì)錄的低庫(kù)存而受限。
美國(guó)待售成屋短缺嚴(yán)重，推動(dòng)房?jī)r(jià)走高。19日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，待售成屋為103萬(wàn)套，較去年同期下降了10.4%。按照目前的銷(xiāo)售速度，待售成屋供應(yīng)量?jī)H能支撐2.2個(gè)月。而美國(guó)4月成屋價(jià)格中值高達(dá)39.12萬(wàn)美元，創(chuàng)歷史新高，同比大幅上漲14.8%。
截至4月底，市場(chǎng)上待售的新屋數(shù)量為44.4萬(wàn)套，與3月底的41萬(wàn)套相比有所增加。但美國(guó)4月新屋價(jià)格中位值同比增加19.6%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的45.06萬(wàn)美元，與3月份的43.5萬(wàn)美元相比顯著上升。
不過(guò)，有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售放緩有助于供應(yīng)出現(xiàn)回升和價(jià)格出現(xiàn)回落。
美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，按照4月的銷(xiāo)售速度，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存能夠支撐9個(gè)月，與3月份的6.9個(gè)月相比有所上升。
地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力
目前，美國(guó)汽油和食品價(jià)格不斷上漲，美國(guó)家庭生活壓力不斷加大。抵押貸款利率持續(xù)走高，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果表現(xiàn)低迷，將可能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響。
牛津經(jīng)濟(jì)咨詢公司分析師奧倫·克拉奇金表示，更高的抵押貸款利率令購(gòu)房者，尤其是首次購(gòu)房者承受的成本不斷上升。展望后市，收入的上漲將趕不上借貸成本和房?jī)r(jià)的上漲速度，房屋的可負(fù)擔(dān)性將繼續(xù)下降，為房屋銷(xiāo)售增添下行壓力。建筑商將會(huì)幫助增加住房庫(kù)存，但是增加的幅度還不足以推動(dòng)市場(chǎng)顯著向有利于購(gòu)房者的一邊傾斜。
疫情期間，由于居家辦公和儲(chǔ)蓄增加等因素的影響，許多家庭從擁擠的城市中心搬到空間更大的區(qū)域，這幫助推動(dòng)房地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)，價(jià)格不斷上升。同時(shí)，全球性的供應(yīng)鏈問(wèn)題和價(jià)格上漲也在對(duì)新房建設(shè)造成不利影響。
美國(guó)4月的待售新房中，獲批卻未開(kāi)工建設(shè)的比例達(dá)到歷史高水平，原因包括木材、門(mén)板、廚房用材等的短缺和價(jià)格上漲。
房屋建筑商普遍對(duì)市場(chǎng)前景感到悲觀。美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)建筑商信心連續(xù)第5個(gè)月下降，已降至疫情以來(lái)最低水平。該協(xié)會(huì)主席杰瑞·康特表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)正在放緩。
由于住房抵押貸款利率上升和美元走強(qiáng)等因素影響，摩根大通近期發(fā)布的研究報(bào)告把今年下半年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從3%下調(diào)至2.4%。
房利美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格·鄧肯預(yù)計(jì)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)加息，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將在2023年下半年陷入溫和衰退。同時(shí)，失業(yè)率將在2023年年底從目前的3.6%升至4.4%。（記者：王婧 來(lái)源： 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
