“房地產(chǎn)違約第一單”內(nèi)幕

　　本刊記者獲得的一份表格顯示，興潤集團(tuán)系的貸款與奉化金融辦所統(tǒng)計(jì)的不太一樣。該表格認(rèn)定，興潤集團(tuán)系的銀行借款是25億多元，共涉及24家銀行和金融機(jī)構(gòu)。在銀行內(nèi)部的文件中，已經(jīng)認(rèn)定有19億元左右的貸款無法收回。銀行內(nèi)部文件分析，19億元的銀行貸款無法收回后，會(huì)讓奉化的不良貸款率達(dá)到5.27%的歷史高位，位居浙江省第一

　　臺(tái)海網(wǎng)(微博)3月31日訊 據(jù)瞭望東方周刊報(bào)道，在經(jīng)歷數(shù)年掙扎后，浙江興潤置業(yè)投資有限公司(以下簡稱“興潤置業(yè)”)還是倒下了。

　　24億元的銀行貸款，讓興潤置業(yè)成為奉化乃至寧波金融業(yè)的巨大負(fù)擔(dān)，多位銀行高管為此去職。這場風(fēng)波還讓外界對(duì)中國的房地產(chǎn)市場又有新的解讀，外媒炒作救市傳言，央行一度為此辟謠。

　　《瞭望東方周刊》記者獲悉，興潤地產(chǎn)涉及大量民間集資，又有公務(wù)員參與其中，被稱為國內(nèi)“房地產(chǎn)違約第一單”。奉化地方政府曾想低調(diào)處理，但還是鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　“興潤系”崛起

　　興潤置業(yè)曾是浙江省寧波市下屬縣級(jí)市奉化的一個(gè)神話般的企業(yè)。

　　興潤置業(yè)的前身是國企奉化城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司，在2003年時(shí)，象山人沈財(cái)興出資參與改制，將企業(yè)改制成為股份有限責(zé)任公司，并在2005年改名為興潤置業(yè)。

　　沈財(cái)興的老家在象山，與奉化隔象山港相望。作為海港城的象山，有著悠久的建筑施工工藝，誕生如龍?jiān)ㄔO(shè)和宏潤建設(shè)等大批知名建筑企業(yè)。沈財(cái)興早年到奉化謀生，以做泥水匠為業(yè)，在坊間有“財(cái)興泥水”的綽號(hào)，與當(dāng)?shù)毓賳T建立了密切的關(guān)系。

　　與沈財(cái)興認(rèn)識(shí)多年的林初本告訴本刊記者，沈在做工程方面，業(yè)務(wù)能力確實(shí)突出，這也讓沈得到奉化一些地方領(lǐng)導(dǎo)的青睞，并將一些政府工程陸續(xù)交給沈財(cái)興去完成。

　　房地產(chǎn)市場興起后，沈財(cái)興開始涉足房產(chǎn)，并陸續(xù)注冊浙江沈氏建設(shè)有限公司、浙江興潤陽光建設(shè)有限公司等企業(yè)，形成“興潤集團(tuán)系”的作戰(zhàn)模式。從2002年起，沈財(cái)興帶領(lǐng)“興潤集團(tuán)系”開始大規(guī)模的擴(kuò)張進(jìn)程，通過與子公司互相擔(dān)保和其他融資方式，激進(jìn)拿地。

　　在江浙一帶，許多房地產(chǎn)公司都是由實(shí)業(yè)公司支撐，與此相比，興潤集團(tuán)是純粹的以房地產(chǎn)公司為主業(yè)，其他公司都是為獲取貸款而注冊成立。

　　在林初本看來，興潤置業(yè)的情況從未好過。

　　“沈財(cái)興不會(huì)經(jīng)營，為人豪爽不拘小節(jié)，下屬都賺到了錢，他卻是空殼子一個(gè)，這么多年來，都是跌跌撞撞過來的。”林初本說，但興潤置業(yè)的房產(chǎn)質(zhì)量卻在奉化獨(dú)樹一幟，從2000年以后，陸續(xù)開發(fā)陽光水岸、陽光茗都等項(xiàng)目，如今正在建設(shè)的有桃源府邸、長汀項(xiàng)目、甬山新區(qū)等樓盤。

　　林初本說，在2005年左右，剛剛開發(fā)完陽光茗都之后，興潤置業(yè)已經(jīng)瀕臨危機(jī)，資不抵債，但在地方官員的力保之下，平安渡過危機(jī)，沈財(cái)興本人還成為奉化市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的會(huì)長，企業(yè)入圍寧波百強(qiáng)企業(yè)名單，排名第33位。

　　此外，興潤置業(yè)旗下企業(yè)還與浙江大學(xué)圓正控股集團(tuán)有限公司(原浙江大學(xué)投資控股有限公司)共同組建浙大新宇集團(tuán)，沈財(cái)興和另一股東沈春兒還擔(dān)任新宇集團(tuán)董事，這一度成為佳話。

　　資金斷裂已有4年

　　興潤置業(yè)轟然趴下，在業(yè)內(nèi)人士看來有其必然。

　　奉化本地一位銀行行長向本刊記者透露，按照時(shí)間來算，以興潤置業(yè)為首的興潤集團(tuán)系資金斷裂已經(jīng)有四年，該行長介紹，2010年，興潤集團(tuán)系已經(jīng)資不抵債，并形成數(shù)億的虧空。

　　但當(dāng)?shù)卣啻握偌鹑跈C(jī)構(gòu)開會(huì)，要求所有銀行維持現(xiàn)有授信，降低利率，不得壓貸遲貸，此外還拿出財(cái)政資金給予興潤集團(tuán)辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)。

　　“拿出財(cái)政資金給民營企業(yè)辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，這在寧波也不多見，說明興潤置業(yè)與政府的關(guān)系確實(shí)不錯(cuò)。沈本人也在不同場合說過，他與市委辦負(fù)責(zé)人關(guān)系很鐵?！鄙鲜鲂虚L回憶稱，興潤集團(tuán)系的巨額虧空在寧波銀行業(yè)早已知曉，“一些風(fēng)控把關(guān)比較好的銀行，比如寧波銀行等，就未放一分錢給興潤，但是之前已經(jīng)放貸的，因政府壓力不敢去抽?！?/P>

　　作為奉化的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，興潤置業(yè)也是整個(gè)奉化經(jīng)濟(jì)的權(quán)重股，興潤置業(yè)的經(jīng)營名存實(shí)亡后，貸款包袱也成為整個(gè)奉化金融界最大的定時(shí)炸彈。

　　根據(jù)奉化金融辦的統(tǒng)計(jì)，興潤置業(yè)及其相關(guān)公司涉及的銀行為16家。主要集中在寧波、奉化和杭州三地，建設(shè)銀行為貸款大頭，貸款超過12億元；排名第二的是浦發(fā)銀行，貸款3.8億元；農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行排名第三，貸款近3億元。

　　“沈財(cái)興能獲得這么多敞口資金，說明他的公關(guān)能力確實(shí)很強(qiáng)。”

　　而本刊記者獲得的一份表格顯示，興潤集團(tuán)系的貸款與奉化金融辦所統(tǒng)計(jì)的不太一樣。該表格認(rèn)定，興潤集團(tuán)系的銀行借款是25億多元，共涉及24家銀行和金融機(jī)構(gòu)。在銀行內(nèi)部的文件中，已經(jīng)認(rèn)定有19億元左右的貸款無法收回。

　　銀行內(nèi)部文件分析，19億元的銀行貸款無法收回后，會(huì)讓奉化的不良貸款率達(dá)到5.27%的歷史高位，位居浙江省第一。

　　“沈財(cái)興與銀行的關(guān)系非常好，他公司的經(jīng)營情況很多人都知情，能獲得這么多敞口資金，說明他的公關(guān)能力確實(shí)很強(qiáng)，但窟窿越來越大，這一切是奉化市政府縱容的結(jié)果?！鄙鲜鲢y行行長如是反思。

　　地價(jià)暴跌下“根本賠不起”

　　地價(jià)狂跌讓興潤置業(yè)加速滅亡，這也讓很多銀行大呼郁悶。

　　2010年1月11日，已經(jīng)陷入困境的興潤置業(yè)融資后再度出手，以6.6億元的價(jià)格，拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江西側(cè)、彌勒大道南側(cè)的1#、2#、3#地塊，其性質(zhì)為70年純住宅，總出讓面積為140083平方米(約210.33畝)。該地塊被興潤置業(yè)用于“桃源府邸”項(xiàng)目開發(fā)，共分三期，容積率0.6，總建筑面積為8.404萬平方米，折合樓面價(jià)7852元/平方米。

　　這塊地是高檔法式別墅區(qū)“桃源府邸”項(xiàng)目，開盤時(shí)價(jià)格為500多萬元一棟，但如今項(xiàng)目已是爛尾。附近村民告訴本刊記者，樓盤已經(jīng)停工三年多，所有的墊資參建施工單位都深陷其中。

　　隨之而來的是地產(chǎn)行情一路下行，興潤置業(yè)跌跌撞撞。2013年12月11日，世茂集團(tuán)旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江東西兩側(cè)、彌勒大道以北總面積為163285平方米(245.17畝)的3宗地塊，最高容積率為1.1，地塊性質(zhì)同樣為70年純住宅。該地塊成交總價(jià)約為5.756億元，折合樓面價(jià)3204元/平方米。

　　興潤置業(yè)由此遭受地價(jià)暴跌的滅頂之災(zāi)，按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士的話說，“興潤根本賠不起”。

　　除此之外，興潤置業(yè)還深陷在奉化長汀村的拆遷安置地塊中。

　　長汀村位于奉化郊區(qū)，民風(fēng)剽悍，因拆遷問題與當(dāng)?shù)卣畬?duì)立多年，村民還曾請(qǐng)奉化籍行政訴訟律師袁裕來作為代理，與政府對(duì)簿公堂，并取得訴訟勝利。

　　知情人透露，長汀村的安置房拆遷項(xiàng)目原先是由寧波的洛茲公司承擔(dān)，后因官司等問題，洛茲退出，由興潤置業(yè)接手。長汀村的改造項(xiàng)目是典型的以地?fù)Q項(xiàng)目，即政府給承建公司地塊，讓承建公司建設(shè)一部分安置房，剩余地塊可作為商業(yè)開發(fā)，興潤獲得地塊的綜合價(jià)格是1000萬元/畝。

　　地價(jià)下跌讓興潤置業(yè)在長汀村地塊的價(jià)值也縮水6億元，這使興潤置業(yè)雪上加霜，早年參與承建的洛茲公司，也因地產(chǎn)拖累，如今經(jīng)營陷入困境，一切可謂是冥冥中注定。寧波當(dāng)?shù)氐你y行人士介紹，洛茲公司有銀行貸款12億元，今年初因華夏銀行一筆5500萬元的貸款逾期未能轉(zhuǎn)貸而將問題暴露。

　　涉嫌集資

　　2013年11月23日，沈財(cái)興被當(dāng)?shù)毓惨陨嫦蛹Y詐騙罪拘捕。2014年1月24日，其子沈明崇以同樣罪名被拘捕。

　　據(jù)《寧波日?qǐng)?bào)》報(bào)道：“有證據(jù)證實(shí)的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人(其中機(jī)關(guān)事業(yè)人員7人)。”

　　該報(bào)道說，“興潤置業(yè)”是奉化較大的房產(chǎn)企業(yè)，先后開發(fā)了奉化陽光水岸、陽光茗都、桃源府邸等項(xiàng)目。近年來，“興潤置業(yè)”及關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營管理混亂，資金鏈斷裂，經(jīng)對(duì)該公司幾家子公司資產(chǎn)債務(wù)情況初步核實(shí)，已經(jīng)資不抵債。目前奉化市成立的專案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組正有序處置相關(guān)工作，針對(duì)涉事機(jī)關(guān)事業(yè)人員，市紀(jì)委也已介入調(diào)查。

　　一位買了桃源府邸樓盤的購房戶告訴本刊記者，他們此前曾到各機(jī)構(gòu)舉報(bào)奉化市政府機(jī)關(guān)公務(wù)員參與到興潤置業(yè)的集資，收取高額利息。

　　奉化市委宣傳部的一位官員告訴本刊記者，“涉事的是事業(yè)單位的7個(gè)工作人員，只能算是涉事，我們認(rèn)定是涉事，不是涉案，這并沒有違法?！?/P>

　　本刊記者獲悉，這7位公務(wù)人員是因直接以本人名字出面參與興潤置業(yè)的集資，還有一些是以家屬出面參與集資的，奉化市暫時(shí)不予追究。

　　“若只處理這7個(gè)人，他們肯定會(huì)將其他暗地參與集資的人和盤托出，這會(huì)引起震動(dòng)。但是我們希望能查清事實(shí)。”該購房戶說。奉化市委宣傳部副部長徐猛挺強(qiáng)調(diào)，興潤事件完全是市場行為，奉化房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，建設(shè)照常進(jìn)行，不會(huì)受到大的沖擊。寧波房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此認(rèn)同，他們認(rèn)為“銀行已經(jīng)埋了20多億的大單”，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響有限。