運(yùn)營邏輯

　　贏得了開始，并不一定贏得了結(jié)局。信達(dá)憑借融資優(yōu)勢大肆擴(kuò)張的背后，風(fēng)險(xiǎn)卻不容小覷。事實(shí)上，行業(yè)內(nèi)不乏對信達(dá)若干項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營的擔(dān)憂和質(zhì)疑。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士評論：信達(dá)最近兩年拿下的土地大多為“面粉貴過面包”的高單價(jià)、高總價(jià)地塊，這對公司的運(yùn)營形成極大挑戰(zhàn)，信達(dá)只能博兩個(gè)方向，一是市場整體價(jià)格大幅上漲，二是開發(fā)出客戶認(rèn)可的高溢價(jià)產(chǎn)品。

　　外界的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)，因?yàn)榻刂聊壳?，信達(dá)旗下并沒有過高端豪宅的代表作。

　　從信達(dá)最近的運(yùn)作來看，公司已然意識到自己的短板，正積極尋求與豪宅開發(fā)商的合作來彌補(bǔ)這一缺憾。

　　去年11月，信達(dá)擊敗泰禾拿下上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地，創(chuàng)造區(qū)域地王。但是到了今年1月，信達(dá)卻開始和泰禾進(jìn)行了合作。

　　2016年1月，泰禾集團(tuán)宣布，與信達(dá)及其下屬子公司簽署《新江灣項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》。泰禾集團(tuán)合計(jì)投資11.3625億元參與上海新江灣項(xiàng)目開發(fā)。按照合作股權(quán)架構(gòu)，不考慮寧波匯融沁齊基金其他LP的情況下，泰禾集團(tuán)合計(jì)持有項(xiàng)目約47%的權(quán)益。雖未達(dá)到控股，也不參與地產(chǎn)基金管理，但泰禾將負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的操盤。

　　克而瑞一份報(bào)告評論稱，通過聯(lián)合開發(fā)，信達(dá)地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)共擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，共享開發(fā)收益，借由泰禾在品牌、產(chǎn)品（“院子”系列）及開發(fā)上的能力，新江灣項(xiàng)目可打造為高端項(xiàng)目，有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)地王解套。

　　而信達(dá)在今年1月拿下的杭州南星土地也同樣選擇了合作的模式。記者了解到，信達(dá)或?qū)⑦x擇同濱江集團(tuán)合作，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。其中信達(dá)進(jìn)行控股，濱江集團(tuán)進(jìn)行操盤。顯然，借由濱江集團(tuán)在杭州的品牌價(jià)值和客戶基礎(chǔ)，信達(dá)可以借此降低該土地風(fēng)險(xiǎn)。

　　房玲認(rèn)為，作為小型房企，品牌和開發(fā)能力都不足，所以選擇有品牌、有實(shí)力的開發(fā)商合作開發(fā)，則是降低未來風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。比如選擇和泰禾一起合作，就有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。

　　即便如此，維系在信達(dá)身上的“地雷”并未解除，因“豪宅”并不是“地王”解套的靈丹妙藥?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2016年1月以來，國內(nèi)合計(jì)拍出高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的地塊總數(shù)超過100宗，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場不能持續(xù)上漲，這些項(xiàng)目都將訴諸“豪宅”來尋求解套之路。

　　大潮退去后，哪些“地王”會擱淺在沙灘上，目前還不得而知。