19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，多數(shù)城市房價(jià)持續(xù)上漲，熱點(diǎn)二線城市全面取代一線城市成為房價(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去庫存效果顯現(xiàn)，未來調(diào)控應(yīng)“去庫存”“去杠桿”兼顧，防止房價(jià)泡沫化。

超８成城市房價(jià)上漲，二三線城市房價(jià)攀升明顯

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份全國房價(jià)依然呈現(xiàn)同比普漲態(tài)勢(shì)。房價(jià)同比、環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，占比均超過8成;一二三線城市房價(jià)漲幅均有所擴(kuò)大。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，與上年同月相比，上漲城市個(gè)數(shù)略有增加。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有62個(gè)，比上月增加4個(gè);下降的城市有6個(gè)，比上月減少5個(gè)。分城市看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅在連續(xù)三個(gè)月收窄后有所擴(kuò)大，二三線城市則繼續(xù)擴(kuò)大。

值得注意的是，廈門取代了連續(xù)20個(gè)月領(lǐng)漲全國的深圳，居8月份房價(jià)漲幅榜首。數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅價(jià)格漲幅方面，廈門以44.3%、合肥以40.5%、南京以38.8%分列房價(jià)同比漲幅前三位。上海、深圳、北京、杭州、廣州、天津和福州7個(gè)城市位列其后，漲幅均超過20%。

此外，武漢、無錫、鄭州、惠州、南昌、石家莊和濟(jì)南等7個(gè)城市的新房價(jià)格漲幅也超過10%。加入房價(jià)“兩位數(shù)”增長俱樂部的城市規(guī)模迅速擴(kuò)容至17城，房價(jià)同比漲幅達(dá)到兩位數(shù)的城市占比已經(jīng)超過兩成。

環(huán)比方面，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有64個(gè)，比上月增加13個(gè);下降的城市有4個(gè)，比上月減少12個(gè)。一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月有所擴(kuò)大。

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，新建商品住宅價(jià)格漲幅最高為鄭州的5.6%，上海5.2%緊隨其后。無錫、合肥、福州和南京的漲幅也均超過4%。

“地在房前，價(jià)在量先”，樓市投資投機(jī)需求有增無減

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，作為傳統(tǒng)成交淡季，今年8月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)卻表現(xiàn)為“淡季不淡”，一二手房成交量價(jià)齊升。數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國商品住宅銷售面積同比增長25.6%，住宅銷售額同比增長40.1%。

旭輝控股總裁林峰表示，與以往不同，往年房價(jià)的特點(diǎn)是“房在地前，量在價(jià)先”。“這一輪房價(jià)上漲卻是‘地在房前，價(jià)在量先’，打破了之前的規(guī)律。土地市場(chǎng)太熱，地價(jià)上漲持續(xù)刺激房價(jià)上漲。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱：“全國范圍內(nèi)的高價(jià)地成交熱潮持續(xù)了半年之久，8月份更成為史上高價(jià)地最密集的月份。”

數(shù)據(jù)顯示，8月份全國單價(jià)和總價(jià)土地出讓紀(jì)錄分別在上海和深圳刷新，廣州、鄭州、珠海、無錫等一二三線城市也均在8月刷新土地出讓單價(jià)紀(jì)錄。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，僅8月單月，全國單宗土地超過10億元的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地達(dá)46宗。

林峰說：“我們針對(duì)二線城市購房目的做過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)大概有30%屬于投資。住宅產(chǎn)品的金融屬性越來越強(qiáng)，功能屬性越來越弱，自用或租賃的屬性越來越弱。因此，對(duì)地方政府來說，抑制房價(jià)上漲是一個(gè)比較艱巨的任務(wù)。”

從央行近日發(fā)布的信貸數(shù)據(jù)上亦可看出，加杠桿投資房地產(chǎn)現(xiàn)象依然存在。8月當(dāng)月，人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。其中，以住房按揭貸款為主的個(gè)人中長期貸款增加5286億元，占當(dāng)月人民幣總貸款的55.7%。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個(gè)人按揭貸款高達(dá)1.54萬億元，增長52.2%。

“去庫存效果非常明顯”，未來調(diào)控應(yīng)關(guān)注高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月末，商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)指出，今年以來，房地產(chǎn)去庫存成效非常明顯。“此輪住宅價(jià)格上漲較多、銷售情況較好，有利于去庫存，數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了積極變化。目前商品房庫存已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月下降，累計(jì)減少3000萬平方米左右。”

在去庫存效果日益顯現(xiàn)的情況下，專家指出，政府應(yīng)同時(shí)關(guān)注房價(jià)過快上漲帶來的高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。未來樓市調(diào)控應(yīng)以抑制投機(jī)及杠桿炒作，防止房價(jià)泡沫擴(kuò)大化為主要目標(biāo)。

從8月11日南京和蘇州率先重啟限貸或限購措施以來，又有廈門、武漢和杭州等熱點(diǎn)城市在9月宣布通過行政化手段暫時(shí)隔離非理性的投資需求，以控制房價(jià)過快上漲。專家認(rèn)為，這種“定點(diǎn)”“定向”的調(diào)控方式勢(shì)必對(duì)猛增的房貸，特別是炒房背后的房貸需求起到抑制作用，同時(shí)將平衡抑制資產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)去庫存之間的關(guān)系。

展望后市，中原地產(chǎn)認(rèn)為，目前市場(chǎng)購買力透支跡象逐漸開始顯現(xiàn)，隨著優(yōu)質(zhì)房源的縮減，短期或出現(xiàn)價(jià)格博弈。四季度各地或減少推地，沒有高價(jià)地的預(yù)期，市場(chǎng)情緒也會(huì)得到“冷卻”。

盛來運(yùn)表示：“在限購、限貸政策的作用下，前期漲勢(shì)較快的一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)城市的房價(jià)漲幅將開始回落。”