北京搶房潮調(diào)查：二手房焦灼背后的全國去庫存困局

　　最近房價的又一輪瘋漲，讓近期想買房的人有一種備受煎熬的感覺。

　　9月19日，國家統(tǒng)計局公布8月份全國70個大中城市住宅銷量數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，房價出現(xiàn)全面上漲。其中，8月份北京新建商品住宅和二手房成交價格分別環(huán)比上漲3.8%和3.9%，上漲速度遠(yuǎn)高于7月份的1.7%和1.6%。

　　房價日漲30萬

　　近日，記者在北京一不動產(chǎn)交易大廳，看到的到處是焦灼的面孔，人滿為患的大廳內(nèi)，人們?yōu)榱伺抨牻灰锥辜钡氐却?/p>

　　而在東城區(qū)一鏈家門店，負(fù)責(zé)人告訴記者，最近業(yè)主誠心出售的房子都賣的差不多了，成交很快，成交量很高，房源越來越少越來越緊張，價格就蹭蹭地漲上去了。

　　而天通苑一麥田房產(chǎn)門店的房產(chǎn)中介則告訴記者，現(xiàn)在雖然買主很多，但是成交一套房子卻很不容易，因?yàn)檎\意賣房的業(yè)主少了，業(yè)主不斷坐地起價，一套房隔天漲個30萬的情況太多了。

　　最近一直計劃購房的李女士告訴記者，其在中秋看房，看好了一套的，隔了一天就被人搶了，也不知道是中介故意的還是真的這么搶手。后來又看了一個，說好300萬，一說去看房，就瞬間漲到330萬了，弄的自己很郁悶都沒去看。

　　“最近我還看了一個新盤，也不臨近地鐵，也不是學(xué)區(qū)房，也就兩三周時間吧，當(dāng)時看的時候31000元/平米，現(xiàn)在都36000元了。”李女士告訴記者，因?yàn)槭窃诜可絽^(qū)域，自己一開始看房沒有做很高預(yù)算， 覺得260萬到280萬之間還能接受，后來真是越看價越高，后來覺得300萬也行，看到現(xiàn)在覺得400萬也能接受了。

　　鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，買方的買漲不買跌、賣方的持房待漲，以及銀行寬松的信貸政策，聯(lián)合作用推高了北京的樓市，包括近日瘋漲的二手房市場。

　　房天下二手房電商集團(tuán)北京公司區(qū)域總監(jiān)張云峰分析稱，我國消費(fèi)有個觀點(diǎn)，買漲不買跌，許多客戶都在追漲，現(xiàn)在他們確實(shí)擔(dān)心買不到房子，甚至再等等手里的錢都不夠首付了。

　　北京市場庫存驟減

　　而在北京市場，成交量的飆升直接帶來了庫存的驟減。

　　北京市場8月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京新房價格環(huán)比上漲3.8%，二手房價格環(huán)比上漲3.9%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，8月北京房價環(huán)比漲幅為5個月來新高。另外，北京8月二手房成交達(dá)到了25670套，環(huán)比、同比均出現(xiàn)了明顯的上漲。張大偉稱，今年前8月北京商品房住宅供應(yīng)刷新歷史最低，僅供應(yīng)了18399套，同比減少37.2%，供應(yīng)量與供應(yīng)面積均刷新了歷史最低紀(jì)錄。同時成交量依然低于2015年，商品房住宅合計簽約32964套，同比下降了10.7%，但成交面積達(dá)到了491萬平米，是最近3年的最高點(diǎn)，大戶型成交比例明顯上漲。此外，成交均價達(dá)到了35424元/平米，這也創(chuàng)造了歷史最高點(diǎn)。

　　此外，截至8月，北京樓市庫存數(shù)據(jù)僅5.8萬套，同比下降了23.7%。

　　而樓市進(jìn)入9月，火氣更旺。

　　9月21日，記者統(tǒng)計各市場機(jī)構(gòu)二手房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)獲悉，9月份截至9月20號，北京二手住宅共網(wǎng)簽超1.67萬套，比上月同期漲近兩成。除去雙休日，9月上半月工作日每日的網(wǎng)簽量基本都在1000套以上，其中9月19日和9月20日的日成交套數(shù)分別達(dá)到1371套和1312套。

　　另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，9月上半月，北京市二手住宅共網(wǎng)簽12517套，比8月上半月上漲16.5%。除去雙休日，上半月工作日每日的網(wǎng)簽量基本都在1000套以上，僅有9月1日、6日兩天低于1000套。工作日日均網(wǎng)簽量為1178套，比8月上半月上漲近三成。

　　青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)綜合分析，1-8月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，最顯著的一個特點(diǎn)是住房價格無論是新房還是二手房都出現(xiàn)普遍上漲。房價在上漲，而相應(yīng)的金融市場條件沒有變化，即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處于低位，這會不斷地強(qiáng)化房價繼續(xù)上漲的預(yù)期，吸引更多住房投資投機(jī)者涌入市場。目前在一些城市醞釀出臺調(diào)控政策之際，資金加快涌入其房地產(chǎn)市場，這與房價上漲預(yù)期正在強(qiáng)化有關(guān)。

　　調(diào)控加碼

　　不過，北京等一線城市和部分熱點(diǎn)城市新房和二手房的虛火，也宣告了政府試圖通過加杠桿來促進(jìn)去庫存計劃的失敗。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的8月份商品房庫存數(shù)據(jù)，從數(shù)字上去庫存從庫存最高峰的2016年2月份的7.39億平米到8月份的7.08億平米，只去了4%的庫存。

　　張大偉認(rèn)為，單獨(dú)看數(shù)據(jù)花費(fèi)了3.3萬億房貸刺激下去庫存只完成了4%，更并非雨露均沾，實(shí)際只去了少數(shù)的一二線城市。僅僅13個熱點(diǎn)城市，8月單月庫存就減少了248萬平米，也就是說全國其他所有城市庫存只減少了264萬平米。

　　張大偉稱， 2016年是有史以來中國房地產(chǎn)政策環(huán)境最寬松的時期。從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，全國范圍內(nèi)去庫存已成為當(dāng)務(wù)之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補(bǔ)貼等各類實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，甚至購房契稅也史無前例作出調(diào)整放松，強(qiáng)勁地支撐了市場的全面復(fù)蘇。

　　但目前看，加杠桿只導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點(diǎn)城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

　　張大偉認(rèn)為，本輪政策最大的問題是去庫存時沒有一城一策，刺激政策一窩蜂，過多的指望銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域加杠桿，而對于銀行來說，選擇性的支持了核心區(qū)域，這就導(dǎo)致在一線城市暴漲后，再蝗蟲一樣的進(jìn)入二線城市，未來需要多大的資金量才能繼續(xù)撬動三線、四線城市去庫存？

　　“目前中央已經(jīng)開始貫徹因城施策的大導(dǎo)向，各城市繼續(xù)細(xì)分市場、進(jìn)而出臺差異化政策的做法也開始增加。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。杭州樓市重啟限購政策，說明自2014年取消限購后，政策周期又出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，在杭州收緊政策之后，會倒逼市場需求進(jìn)一步流入到周邊的其他城市，類似嘉興、嘉善、紹興、柯橋、昆山、花橋、無錫、吳江、南通、海門等城市或區(qū)域，會面臨一個成交量繼續(xù)上升、房價繼續(xù)上漲的可能。

　　張大偉認(rèn)為，在杭州、廈門、武漢等城市紛紛出臺限購、限貸政策之后，未來預(yù)計還有多個城市可能會繼續(xù)升級調(diào)控政策。