物業(yè)管理的資本玩法

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后端服務(wù)，經(jīng)常成為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主矛盾的集中爆發(fā)地，因此物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，自本世紀(jì)以來(lái)從未間斷過(guò)。但這并不影響精明的商人洞察到物業(yè)管理以及由此展開(kāi)的社區(qū)服務(wù)里莫大的商機(jī)。

　　中信建投的一份研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)積累了海量的存量住戶，如何能夠在現(xiàn)有存量市場(chǎng)為住戶提供增量服務(wù)，未來(lái)將成為企業(yè)的主要盈利模式。如果將地產(chǎn)的整個(gè)70年生命周期看作一個(gè)整體，開(kāi)發(fā)商所占據(jù)的項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)施工以及新房銷售等只占這個(gè)周期5年的時(shí)間，而后期的房屋裝修、社區(qū)服務(wù)、二手房交易等則占據(jù)65年，市場(chǎng)空間巨大。而在這個(gè)市場(chǎng)空間里，物業(yè)公司所發(fā)揮的作用難以替代。

　　社區(qū)更是被認(rèn)定將擁有萬(wàn)億級(jí)的未來(lái)。根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，到2020年，全國(guó)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，而社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元。

　　物業(yè)管理儼然被重新發(fā)現(xiàn)的金礦，讓開(kāi)發(fā)商和社會(huì)資本趨之若鶩。

　　6月22日，彩生活首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事唐學(xué)斌在彩生活舉辦的第一屆物業(yè)合伙人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽上問(wèn)，“為什么物業(yè)人買不起房子、車子？”彩生活有心打破這個(gè)魔咒，也希望行業(yè)里能有更多更新的玩法。

　　彩生活，當(dāng)屬引領(lǐng)物業(yè)管理新玩法的典范。2014年6月，彩生活率先在港交所上市，成為國(guó)內(nèi)物業(yè)公司上市的第一股。彩生活打破了原有的社區(qū)服務(wù)管理理念和模式，破除了原來(lái)行業(yè)公司微利甚至虧損的狀態(tài)，其主張通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)手段革新管理手段，通過(guò)培育高毛利率的增值服務(wù)挖掘利潤(rùn)空間。

　　彩生活把物業(yè)管理行業(yè)帶進(jìn)資本市場(chǎng)，在其之后，國(guó)內(nèi)房企分拆物業(yè)公司上市的步伐便沒(méi)有停止過(guò)。

　　2015年10月23日上午9時(shí)，中海物業(yè)正式登陸港交所，成為繼彩生活之后第二個(gè)上市的物業(yè)公司。根據(jù)中海物業(yè)招股書，其下設(shè)兩個(gè)業(yè)務(wù)分部，分別是物業(yè)管理服務(wù)部和增值服務(wù)部。其增值服務(wù)部具體業(yè)務(wù)主要是為物業(yè)公司提供維修和設(shè)備升級(jí)改造、為業(yè)主提供社區(qū)公共空間租賃、購(gòu)物協(xié)助等服務(wù)。

　　同年11月，中奧到家成為第三家在港交所敲鐘上市的企業(yè)。與彩生活和中海物業(yè)不同的是，中奧到家沒(méi)有地產(chǎn)母公司，是獨(dú)立的物業(yè)管理公司。而相同的是，中奧到家同樣極重視增值服務(wù)，在中奧到家年報(bào)中，增值服務(wù)歸為“社區(qū)線上到線下（O2O）平臺(tái)”，以通過(guò)O2O平臺(tái)向住戶提供廣泛服務(wù)及產(chǎn)品為主。

　　行業(yè)繼續(xù)發(fā)展，加入戰(zhàn)壕的玩家越來(lái)越多。2016年7月，綠城服務(wù)上市，是國(guó)內(nèi)第四家赴港上市的物業(yè)公司；2016年11月，為廣州大型社區(qū)祈福新邨提供服務(wù)的祈福生活服務(wù)成功登陸港交所。

　　與此同時(shí)，房企分拆物業(yè)上市的動(dòng)作還在繼續(xù)。2015年8月，碧桂園已明確分拆物業(yè)上市，至2016年8月底，碧桂園物業(yè)在上證所上市的申請(qǐng)已得到受理。相近的時(shí)間中，浙江省最早成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)南都物業(yè)的申請(qǐng)已獲受理。證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，截至發(fā)稿前，碧桂園物業(yè)和南都物業(yè)尚在排隊(duì)IPO，倘若闖關(guān)成功，它們其中一位將是第一個(gè)在A股上市的物業(yè)公司。

　　此外，雅居樂(lè)的物業(yè)業(yè)務(wù)“雅生活”、保利和富力等房企旗下的物業(yè)公司也正準(zhǔn)備分拆上市的事宜。

　　2017年開(kāi)始至今，物業(yè)管理行業(yè)較大的動(dòng)態(tài)是萬(wàn)科物業(yè)引入戰(zhàn)投。在萬(wàn)科2016年年報(bào)中，萬(wàn)科宣布為萬(wàn)科物業(yè)引入兩家戰(zhàn)略投資者：博裕資本與58集團(tuán)，以增資完成后的萬(wàn)科物業(yè)總股本為基準(zhǔn)，博裕資本以其管理的基金認(rèn)購(gòu) 25%股權(quán)，58集團(tuán)以其下屬公司認(rèn)購(gòu) 5%股權(quán)，增資完成后，萬(wàn)科依然持有萬(wàn)科物業(yè)63%股權(quán)。

　　萬(wàn)科物業(yè)從2015年開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，今年是第三年。目前，萬(wàn)科物業(yè)仍未有準(zhǔn)備的上市時(shí)間表。萬(wàn)科高級(jí)副總裁、萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“IPO三年以上的A股公司，目前的分拆政策非常艱難，萬(wàn)科物業(yè)上市是政策時(shí)機(jī)的問(wèn)題。”