向低負(fù)債輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

高土儲(chǔ)和高負(fù)債給恒大帶來高增長(zhǎng)的同時(shí)也帶來了高風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)做過“老大”的恒大決定放慢步伐、穩(wěn)健發(fā)展。“求變”是恒大2017年給自己的新標(biāo)簽。

2017年8月28日，恒大在中報(bào)里提到三個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效應(yīng)型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；二要從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變；三是完成“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”轉(zhuǎn)變。

三大轉(zhuǎn)變，并不是恒大的隨心起意，一直都在“等風(fēng)來”的恒大終于迎來了自己轉(zhuǎn)型的時(shí)機(jī)。

2017年上半年，恒大合約銷售達(dá)人民幣2240.9億元，合約銷售建筑面積為2475.1萬平方米；同時(shí)，恒大實(shí)現(xiàn)收入1879.8億元，較去年同期上升114.8％，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億元，較去年同期上漲224.4％，股東應(yīng)占利潤(rùn)188.3億元，較去年同期上漲832.2％。亮眼的業(yè)績(jī)?yōu)楹愦蟮膽?zhàn)略轉(zhuǎn)型做足了準(zhǔn)備工作。

從“三高一低”向“三低一高”的轉(zhuǎn)變是恒大最為重視，也最下功夫的一個(gè)。2017年上半年，恒大提前完成了共計(jì)1129.4億元的永續(xù)債贖回工作，既是恒大降低負(fù)債的決心，也是其轉(zhuǎn)變邁出的第一步。

接下來恒大要走的“第二步”“第三步”還有很多，就像負(fù)債不是一天堆積而成的，恒大的“減負(fù)”工作也只能循序漸進(jìn)。為此，恒大準(zhǔn)備在2017年7月至2020年6月，將土儲(chǔ)總量控制在每年負(fù)增長(zhǎng)5％～10％；力爭(zhēng)在2020年6月30日將負(fù)債率將至70％左右。

如果說“三低一高”模式對(duì)負(fù)債率提出的要求僅僅停留在一個(gè)模棱兩可的數(shù)字上，那從“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效應(yīng)型”發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，就為降低負(fù)債指明了具體的操作方向：一方面，適度降低土儲(chǔ)規(guī)模以減少土地款支出，以審慎、務(wù)實(shí)的策略在必要地區(qū)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備；另一方面，通過收購(gòu)兼并、合作開發(fā)等項(xiàng)目獲取方式為下階段拓展項(xiàng)目。

不過恒大要想在2020年實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并不是其在中報(bào)里規(guī)劃的那么簡(jiǎn)單。伴隨房企股價(jià)高漲的，還有對(duì)房地產(chǎn)前景的不看好，恒大未來將要面對(duì)的絕不僅僅只有“高負(fù)債”和“高土儲(chǔ)”這兩大包袱。

恒大的轉(zhuǎn)型不僅僅停留于房地產(chǎn)，還意味著更多元化的發(fā)展，而多元化的目的是為了幫助恒大實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)。不光是恒大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)走上了多元化的發(fā)展道路，比如萬達(dá)的“去地產(chǎn)”模式、地產(chǎn)+金融、地產(chǎn)+旅游的多重組合方式。

恒大的“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”，加的也是多元化。恒大在其2017年中報(bào)提到，2016年集團(tuán)完成了以地產(chǎn)為基礎(chǔ)、金融、健康為兩翼、文化旅游為龍頭的多元化產(chǎn)業(yè)布局，完成了由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型。

不過恒大的多元化究竟能給恒大帶來多少收益仍是一個(gè)未知數(shù)。至少以目前的現(xiàn)狀來看，恒大冰泉18億元出售、恒大文化從新三板摘牌，恒大淘寶掛牌新三板以來4年半虧損超30億元，恒大想要通過多元化來實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)可能并不樂觀。