9月7日，中國社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.17(2020)》指出，綜合各種相關(guān)因素分析，近兩三年內(nèi)中國房價(jià)總體上將維持高位盤整態(tài)勢。
“除少數(shù)三、四線城市和個(gè)別地段、個(gè)別樓盤外，整體上的房價(jià)大漲大落都是小概率事件。新冠肺炎疫情對2020年住房交易會(huì)有短期影響，對房價(jià)總體走勢影響則是極小概率。”
資料圖：房地產(chǎn)樓盤。中新社記者 張斌 攝
為什么房價(jià)將維持高位盤整？
藍(lán)皮書給出的理由是：
其一，房價(jià)大跌極少可能。中國住房市場需求依然旺盛，城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危舊房改造升級需求三者疊加效應(yīng)依然繼續(xù)，住房供給不能滿足居住需求的總體態(tài)勢不可能在短期內(nèi)有根本改觀。這是雖然有歷史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，最近三年全國商品房成交均價(jià)仍有7.6%增速的根本原因所在。
其二，房價(jià)大漲缺少動(dòng)力支持。從現(xiàn)實(shí)來看，中國房價(jià)已在高位，大漲之后要有一個(gè)喘息期，繼續(xù)快速上漲既乏力，又將面臨較高的市場風(fēng)險(xiǎn)。從中央的決策意愿來看，近期國家控制房價(jià)大漲的決心不會(huì)變，對房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策方向也不會(huì)變。隨著多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的全面落實(shí)，樓市需求壓力將有所減輕，房價(jià)大漲也會(huì)失去動(dòng)力。
其三，防范房價(jià)大跌風(fēng)險(xiǎn)。雖然中國房地產(chǎn)調(diào)控的決策思維慣性依然強(qiáng)烈，但調(diào)控目標(biāo)由控制房價(jià)過快上漲和去庫存轉(zhuǎn)向?yàn)榉€(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在向著與客觀規(guī)律相吻合的方向邁進(jìn)。
為何“穩(wěn)房價(jià)”會(huì)有不同解讀？
藍(lán)皮書指出，房價(jià)停止不動(dòng)是穩(wěn)定，但計(jì)入物價(jià)上漲因素等于房價(jià)相對下降。房價(jià)上下小幅波動(dòng)也是穩(wěn)定。若房價(jià)上升速度低于人均可支配收入增長和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可視為穩(wěn)定，因?yàn)榫用褓彿恐Ц赌芰υ谙鄬υ鰪?qiáng)。
房價(jià)上升速度高于人均可支配收入增長和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，短期發(fā)生應(yīng)保持定力，靜觀其變，要更多地通過市場力量進(jìn)行調(diào)節(jié)；多年連續(xù)發(fā)生則應(yīng)保持警惕，力求避免。
資料圖：南京一家樓盤，置業(yè)顧問向看房人進(jìn)行講解。 朱曉穎 攝
房地產(chǎn)政策面臨四點(diǎn)轉(zhuǎn)變
2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，實(shí)際上在保障房、老舊小區(qū)改造和租賃住房等方面會(huì)形成各類新的支持政策。
藍(lán)皮書指出，房地產(chǎn)政策面臨四點(diǎn)轉(zhuǎn)變：
第一，住房供應(yīng)體系從“重市場”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下，我國住房供應(yīng)體系也發(fā)生了明顯變化，從重市場端轉(zhuǎn)為市場、保障并重，租購并舉的住房供應(yīng)體系和多層次、多渠道、多元化的住房保障體系逐漸成型。2020年住房保障建設(shè)的力度不會(huì)放松。一些人口凈流入量大的城市保障類住房需加大供應(yīng)量，同時(shí)，保障性住房后續(xù)管理需要進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范。
第二，住房保障體系從“棚改”到“舊改”。大規(guī)模棚改是導(dǎo)致2016年以來的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的一個(gè)重要因素。到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。用“舊改”取代“棚改”，吸引社會(huì)資本進(jìn)入，將會(huì)在一定程度上降低成本提高效率，尤其是可以在一定程度上降低地方政府的財(cái)政壓力，還能在一定程度上提升實(shí)體制造業(yè)的發(fā)展。
“2020年老舊小區(qū)改造的力度明顯會(huì)強(qiáng)化，各大城市也將繼續(xù)加大試點(diǎn)和對標(biāo)桿項(xiàng)目推廣的力度，包括電梯加裝、停車位設(shè)置、管道改造等領(lǐng)域會(huì)形成很多新的投資機(jī)會(huì)。相關(guān)的配套政策也會(huì)跟進(jìn)，如公積金提取、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容。”
第三，租賃市場體系從“規(guī)范發(fā)展”到“租賃住房”。雖然2019年租賃市場的發(fā)展面臨很多問題，但是預(yù)計(jì)2020年依然會(huì)發(fā)力，這和租售并舉的發(fā)展目標(biāo)是有關(guān)的。
“2019年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于發(fā)展租賃市場的提法更加具體，提出要大力發(fā)展租賃住房，政策目標(biāo)直接指向這一具體的住房產(chǎn)品。因?yàn)橹挥卸嗲罃U(kuò)大租賃住房供給，住房租賃市場才能真正發(fā)展起來。那么，未來圍繞發(fā)展租賃住房的各種政策創(chuàng)新會(huì)不斷推出。預(yù)計(jì)在土地的供應(yīng)和保障、產(chǎn)品的創(chuàng)新等方面會(huì)有各類新舉措。比如在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域，包括人才租賃住房、藍(lán)領(lǐng)公寓住房等，會(huì)成為供給端發(fā)力的重點(diǎn)。”
第四，土地市場體系從“改革試點(diǎn)”到“全面推開”。2015年2月27日，十二屆全國人大常委會(huì)審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，2020年3月11日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部辦公廳發(fā)布通知，全面推開農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)。3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，以及試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
“房住不炒”“穩(wěn)房價(jià)”依然是市場主線
藍(lán)皮書同時(shí)指出“房住不炒”“穩(wěn)房價(jià)”依然是市場主線。2020年對于房價(jià)的管控依然會(huì)繼續(xù)，“房住不炒”定位不會(huì)改變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線思維是“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期)，既不會(huì)放水刺激也不會(huì)過度收緊。
但是“一城一策”作用有可能會(huì)被強(qiáng)化。各地將延續(xù)2019年中央“因城施策”號召，政策繼續(xù)“雙向調(diào)節(jié)”操作趨勢。部分熱點(diǎn)城市持續(xù)推進(jìn)限購限售限價(jià)政策，維穩(wěn)房價(jià)；部分存在去庫存壓力的城市，則以放寬落戶政策、降低人才購房門檻或提供購房、住房補(bǔ)貼為主，進(jìn)而達(dá)到定向放松的目的。(中新網(wǎng)客戶端)
