當(dāng)前，盡管市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，市場整體處于調(diào)整期。專家表示，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需繼續(xù)努力。
需求仍存不確定性
今年以來，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)步釋放。前4個月，銷售面積、銷售額均出現(xiàn)積極變化。其中，商品房銷售面積同比下降0.4%，降幅較一季度收窄1.4個百分點，住宅銷售面積增長2.7%；商品房銷售額同比增長8.8%，增速比一季度加快4.7個百分點，住宅銷售額增長11.8%。
同時，新房市場回升幅度逐步反超二手房市場。“前4個月，銷售額增速繼續(xù)快于銷售面積，表明新房成交同比漲幅更大。”民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬說。
需求回升主要受兩方面因素影響。“政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，前期積累的需求得到釋放。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉說。以住房信貸政策為例，從總量看，今年一季度個人住房貸款月均發(fā)放額約5900億元，比去年四季度月均發(fā)放額多1900億元。從價格看，今年以來，多地首套房貸款利率進一步下降。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，3月份個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.14%，較去年同期下降1.35個百分點。
“不過，住房銷售的可持續(xù)性仍待觀察。”溫彬說，4月份住戶部門中長期貸款減少1156億元，一定程度上出現(xiàn)縮表現(xiàn)象。
投資信心有待恢復(fù)
由于市場銷售回升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況有所改善。今年前4個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降6.4%，降幅比一季度收窄2.6個百分點，其中定金及預(yù)收款增長4%，個人按揭貸款增長2.5%。“境外債券市場的信心也逐步恢復(fù)。”央行貨幣政策司司長鄒瀾說，一季度房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行1500多億元，同比增長超20%。
也要看到，房企預(yù)期依然偏弱。前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.2%，降幅較一季度擴大0.4個百分點。此外，房屋新開工面積同比下降21.2%，其中住宅新開工面積下降20.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降5.6%，其中住宅施工面積下降5.9%。
“房屋竣工面積增速有所加快，說明房企的重心是加快竣工、促進銷售回款，但對新項目投資意愿不足。”溫彬說，前4個月，房屋竣工面積增長18.8%，其中住宅竣工面積增長19.2%。
此外，個別上市房企陸續(xù)暴露風(fēng)險，也在一定程度上影響了預(yù)期與投資信心。近期，個別上市房企面臨退市風(fēng)險。與此同時，部分民營房企的資產(chǎn)負債表亟待修復(fù)。
“4月份以來，隨著前期積壓的住房需求釋放，部分城市的市場熱度有所下降。預(yù)期有所下調(diào)。”付凌暉說，下階段，隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。
推動長租房市場建設(shè)
業(yè)內(nèi)人士表示，接下來，既要做好出險房企的化險、紓困工作，也要增加保障性租賃住房供給，推動長租房市場建設(shè)。
目前，房企化險工作正有序推進，并迎來新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具支持——房企紓困專項再貸款。
根據(jù)人民銀行印發(fā)的《關(guān)于向全國性金融資產(chǎn)管理公司發(fā)放再貸款支持房地產(chǎn)紓困的通知》，房企紓困專項再貸款的額度為800億元，按照正向激勵、市場化原則，采取“先支后借”的直達機制，支持金融資產(chǎn)管理公司于2023年底前并購受困房企的存量房地產(chǎn)項目。
化險、紓困工作不僅關(guān)乎房企自身，更關(guān)系著房產(chǎn)按期交付、農(nóng)民工工資發(fā)放、上游材料供應(yīng)商賬款支付、相關(guān)理財產(chǎn)品兌付等一系列問題。“在紓困過程中，要幫助問題房企恢復(fù)造血功能，為其量身定制紓困方案，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)風(fēng)險出清和良性循環(huán)。”中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司相關(guān)負責(zé)人說。
保障性租賃住房的供給力度、長租房市場的建設(shè)力度也將繼續(xù)加大。央行已設(shè)立額度為1000億元的“租賃住房貸款支持計劃”，采取“先貸后借”直達機制，按季度發(fā)放，支持相關(guān)金融機構(gòu)于2023年底前，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款。
“工商銀行密切跟進8個試點城市實施方案的落地情況，積極給予融資支持，目前已在濟南落地首筆‘租賃住房貸款支持計劃’的貸款投放工作。”中國工商銀行公司金融業(yè)務(wù)部相關(guān)負責(zé)人表示，下一步，將積極探索長租房市場金融服務(wù)，運用政策性金融工具，按照市場化原則，為試點城市的經(jīng)營主體收購存量住房提供長期貸款支持。 （經(jīng)濟日報記者 郭子源）
