3月28日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2024年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的第三年，這份成績(jī)單不僅折射出中國(guó)房企的生存韌性，更揭示了新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換期行業(yè)突圍的核心邏輯——當(dāng)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式難以為繼，“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流+新質(zhì)生產(chǎn)力”的雙輪驅(qū)動(dòng)正成為穿越周期的底層密碼。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍湖全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1274.7億元，股東應(yīng)占溢利104.0億元，顯著優(yōu)于行業(yè)均值，經(jīng)營(yíng)性收入占比21%創(chuàng)歷史新高。這組數(shù)據(jù)背后，是房企從“土地紅利依賴(lài)”向“管理紅利+技術(shù)紅利”躍遷的典型樣本。
行業(yè)分化加劇：從規(guī)模競(jìng)速到模式重構(gòu)
2024年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下降25%至13萬(wàn)億元區(qū)間，房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78.3%的警戒線。行業(yè)洗牌加速背景下，房企分化路徑愈發(fā)清晰：依賴(lài)高周轉(zhuǎn)的房企陷入虧損泥潭，而龍湖憑以57.2%的資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后），一面保證了自身財(cái)務(wù)的安全，一面驗(yàn)證了“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”多航道協(xié)同的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值。
目前，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式正遭遇三重?cái)D壓：高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)虧損、存貨減值風(fēng)險(xiǎn)攀升、市場(chǎng)需求持續(xù)萎縮。對(duì)此，龍湖率先開(kāi)啟“債務(wù)與收入利潤(rùn)雙轉(zhuǎn)換”，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)成為龍湖集團(tuán)收入、利潤(rùn)及現(xiàn)金流的重要貢獻(xiàn)源；通過(guò)各航道業(yè)務(wù)正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，以及新增的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，將融資成本降至4.00%，平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至10.27年。這種以長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流替代土地金融杠桿的模式，標(biāo)志著房企核心競(jìng)爭(zhēng)力從“囤地待漲”轉(zhuǎn)向“全周期資產(chǎn)管理能力”的質(zhì)變。
經(jīng)營(yíng)性航道崛起：從現(xiàn)金流補(bǔ)充到利潤(rùn)主引擎
2024年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)267.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%，其中商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)構(gòu)成的“鐵三角”貢獻(xiàn)顯著。
在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，龍湖租金收入109.8億元，出租率97%，89座天街覆蓋23城，年內(nèi)新增11座天街；在資管矩陣，龍湖冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)12.4萬(wàn)間，疊加產(chǎn)業(yè)辦公、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)態(tài)形成全周期資管能力；物業(yè)服務(wù)層面，龍湖智創(chuàng)生活外拓占比超60%，管理面積4.1億平方米，毛利率保持30.1%高位。
新質(zhì)生產(chǎn)力落地：數(shù)字化重構(gòu)增長(zhǎng)邏輯
在財(cái)務(wù)安全邊際構(gòu)建中，龍湖將新質(zhì)生產(chǎn)力深度植入戰(zhàn)略?xún)?nèi)核。
上海觀萃項(xiàng)目拿地后7個(gè)月三次開(kāi)盤(pán)即近清盤(pán)，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制，BIM等技術(shù)應(yīng)用助力20%項(xiàng)目提前交付，新建項(xiàng)目100%達(dá)到國(guó)家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，MSCI ESG評(píng)級(jí)A級(jí)領(lǐng)跑行業(yè)。
這些實(shí)踐表明，房企的競(jìng)爭(zhēng)力已從“資本規(guī)模”轉(zhuǎn)向“技術(shù)密度”。龍湖通過(guò)技術(shù)賦能，協(xié)助10萬(wàn)套交付房源的客戶滿意度至90%以上，深度使用數(shù)字化工具，助力首開(kāi)項(xiàng)目平均去化率穩(wěn)定在80%，驗(yàn)證了科技創(chuàng)新對(duì)產(chǎn)品力、周轉(zhuǎn)效率、成本控制的三重提升。
