據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái)，滬深兩市A股房企中已有22家房企發(fā)布中報(bào)。根據(jù)同花順(300033)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這22家上市房企的負(fù)債率并不樂(lè)觀，負(fù)債總額為3985.14億元，比上年期末增加約413.76億元。
不過(guò)，近期有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，房企融資環(huán)境已有所改善，甚至一些優(yōu)質(zhì)房企向銀行申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)貸也能快速審批下來(lái)，融資額度也有所提升。
房企負(fù)債率繼續(xù)走高
實(shí)際上，根據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述22家房企合計(jì)負(fù)債總額已經(jīng)直逼4000億元；資產(chǎn)負(fù)債率為75.99%，而上年末為74.36%，上漲近2%。
其中，濱江集團(tuán)(002244)負(fù)債總額為303.7億元，位列第二，比上年末的280.46億元增加23億元，負(fù)債率也由2011年的80.60%上升到81.86%。值得注意的是，濱江集團(tuán)2011年全年的銷(xiāo)售額僅為116億元。同時(shí)，濱江集團(tuán)2012年上半年的凈利潤(rùn)為8513.5萬(wàn)元，縮水6500萬(wàn)元，同比減少43.16%。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在22家房企中，有12家房企資產(chǎn)負(fù)債率與年初相比出現(xiàn)上漲，占22家的55%。其中2家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。
對(duì)此，平安證券房地產(chǎn)分析師李曉東曾向記者表示，房企負(fù)債率走高是正常現(xiàn)象，因?yàn)檫@一行業(yè)預(yù)收賬款高。李曉東認(rèn)為，除了現(xiàn)金流惡化，回款相對(duì)不暢之外，預(yù)收賬款高更是導(dǎo)致房企負(fù)債率攀升的主要原因。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清也認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率上升主要來(lái)源于融資增加和規(guī)模擴(kuò)張。從房企類(lèi)型來(lái)看，大型房企依舊持續(xù)平穩(wěn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，負(fù)債率有所上漲，而排名在100外的中小房企收縮經(jīng)營(yíng)較為謹(jǐn)慎，收縮經(jīng)營(yíng)降低風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率漲幅較小。資產(chǎn)負(fù)債率上升一方面使得房企財(cái)務(wù)成本增長(zhǎng)，另外也使得房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，下半年不排除會(huì)有房企出售資產(chǎn)或者股權(quán)來(lái)降低負(fù)債率的案例出現(xiàn)。
融資環(huán)境相對(duì)放寬
更值得注意的是，有消息人士向本報(bào)記者透露，某些房企正拖欠土地出讓金，甚至包括推廣項(xiàng)目的宣傳費(fèi)用。據(jù)悉，渣打銀行曾調(diào)查的30家開(kāi)發(fā)商中，有14家受訪(fǎng)公司已聽(tīng)說(shuō)有開(kāi)發(fā)商拖欠銀行或者信托公司的貸款。渣打銀行分析師申嵐曾向媒體表示，拖欠貸款的情況正在發(fā)生，不過(guò)，開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)更多是拖延付款給供貨商、市政府，而不愿意拖延銀行和信托貸款，因?yàn)檫@樣會(huì)產(chǎn)生不良的信用記錄。
“房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈整體上還是偏緊的?！碧m德咨詢(xún)總裁宋延慶向本報(bào)記者表示，“但相對(duì)于今年年初，資金相對(duì)寬松，融資環(huán)境也有所緩和。尤其5月份以來(lái)，樓市回暖跡象明顯，房企銷(xiāo)售額上漲，現(xiàn)金回籠加快。此外，信貸余額有所增加，房企前兩季度通過(guò)各種渠道在銀行及海外等獲得大筆融資，為房企儲(chǔ)備了一部分‘糧食’?！?
據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向記者透露，截至6月底，萬(wàn)科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元。截至6月底，萬(wàn)科各類(lèi)存貨中，現(xiàn)房庫(kù)存僅81.9億元，占各類(lèi)庫(kù)存的比例僅為3.62%。在負(fù)債率方面，剔除預(yù)售賬款，萬(wàn)科真實(shí)負(fù)債率只有39.3%，較去年年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
“整體形勢(shì)確實(shí)比去年好，去年房企申請(qǐng)銀行貸款審批特別嚴(yán)格，程序走的也比較慢。但今年相對(duì)好轉(zhuǎn)，審批速度也較快?！蹦持科髢?nèi)部高層人士向記者透露，某優(yōu)質(zhì)房企旗下北京項(xiàng)目順利獲得約19億元的銀行貸款，這在去年是很難實(shí)現(xiàn)的。
此外，據(jù)央行日前發(fā)布的信貸投放報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，6月末，房地產(chǎn)貸款余額11.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比上季度末高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
“融資環(huán)境相對(duì)去年確實(shí)有所改善，這源自于房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)和貨幣政策的相對(duì)放松。尤其幾次降息之后，企業(yè)的新增貸款成本也會(huì)有所下降。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。
