據(jù)記者了解，“融資+賣房”的兩難從去年四季度以來(lái)一直未能得到改善，除了賣項(xiàng)目、賣子公司股權(quán)等變現(xiàn)手段之外，近期已有上市房企以股權(quán)為標(biāo)的引入國(guó)資背景戰(zhàn)投，以期應(yīng)對(duì)年內(nèi)第二波償債高峰的到來(lái)。
6月份以來(lái)，先是千億元房企建業(yè)地產(chǎn)擬引入河南鐵建為戰(zhàn)投，緊接著中國(guó)金茂擬以最高25.65億港元的代價(jià)將上市公司中國(guó)宏泰私有化，再有陽(yáng)光城48億元出售項(xiàng)目。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，從6月1日至6月15日的15天內(nèi)，超過(guò)11家房企公告擬出售或完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，涉及標(biāo)的總額超過(guò)302億元。
“當(dāng)下，受讓方收并購(gòu)涉房資產(chǎn)仍較為謹(jǐn)慎，仍以收購(gòu)合作項(xiàng)目剩余股權(quán)為主。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，若項(xiàng)目去化加快，預(yù)計(jì)收購(gòu)方收購(gòu)項(xiàng)目意愿將增強(qiáng)，屆時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)力度會(huì)加大。
持續(xù)“瘦身”緩解資金壓力
6月13日，陽(yáng)光城公告稱，擬轉(zhuǎn)讓浙江永康6宗地塊予濱江集團(tuán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)為14.98億元，濱江集團(tuán)還需償還目標(biāo)公司原有負(fù)債33.04億元，合計(jì)代價(jià)為48億元。更早之前，華夏幸福、泰禾集團(tuán)等較早出現(xiàn)債務(wù)違約的房企也相繼出讓資產(chǎn)。當(dāng)然，也有如中國(guó)電建剝離49.42億元地產(chǎn)資產(chǎn)，進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的交易。
6月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)出售位于北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目，買家為項(xiàng)目合作方中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司，交易金額為50.15億元。
關(guān)于這些房企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或引入戰(zhàn)投的目的，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》觀察，一是將資產(chǎn)變現(xiàn)償還債務(wù)。其中部分房企明確表示出售資產(chǎn)抵債，或用于緩解流動(dòng)性壓力；二是在行業(yè)低迷周期中，剝離地產(chǎn)資產(chǎn)，整合公司資源調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)；三是為公司引入“白武士”，求得生機(jī)。
總體而言，對(duì)出讓方房企來(lái)說(shuō)，將資產(chǎn)變現(xiàn)的主要目的多是緩解短期流動(dòng)性困難，避免債務(wù)違約。鑒于此，部分現(xiàn)金流較為充裕的房企借機(jī)補(bǔ)倉(cāng)低價(jià)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)，險(xiǎn)資進(jìn)場(chǎng)配置一線城市商業(yè)核心資產(chǎn)，尋求穩(wěn)定投資收益。
至于房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)進(jìn)程相對(duì)有所加快，陸續(xù)有接盤者出現(xiàn)的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，市場(chǎng)仍有不少潛在價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，受項(xiàng)目所在城市和近期政策暖風(fēng)頻吹影響，資金較為充足的房企或機(jī)構(gòu)可能會(huì)伺機(jī)而出。
仍有并購(gòu)難點(diǎn)需要突破
盡管6月發(fā)以來(lái)房企出售資產(chǎn)現(xiàn)象增多，但并購(gòu)市場(chǎng)仍難言活躍度很高。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房企收并購(gòu)事件只有20余宗，并購(gòu)金額合計(jì)不足500億元。換言之，擺上貨架的資產(chǎn)較多，但已經(jīng)完成的交易及擬達(dá)成的交易卻相對(duì)較少，足以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)已愈發(fā)理性。
“不會(huì)輕易收并購(gòu)項(xiàng)目，一方面土地市場(chǎng)有較好的機(jī)會(huì)；二是某些大型項(xiàng)目，股權(quán)、債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，盡調(diào)若不充分，可能引發(fā)后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)；三是市場(chǎng)信心不足，一旦用更多現(xiàn)金去收購(gòu)，可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。”某房企投資拓展部人士向記者表示，相對(duì)而言，央企、國(guó)企和高信用民營(yíng)房企可能會(huì)趁著窗口期入手一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)較為復(fù)雜，收并購(gòu)仍有較多難點(diǎn)需突破。”劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，一是受讓企業(yè)多持觀望態(tài)度，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于下行周期，未來(lái)走勢(shì)不明朗，項(xiàng)目可能較難去化；二是出險(xiǎn)企業(yè)不愿過(guò)早出售核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三是與收并購(gòu)項(xiàng)目相比，招拍掛獲得的土地?zé)o論從財(cái)務(wù)還是經(jīng)營(yíng)角度都更易操作，從投資角度而言，房企也更傾向于直接拿地。
劉水進(jìn)一步稱，從出險(xiǎn)企業(yè)角度來(lái)看，如果急于出售項(xiàng)目，一方面資產(chǎn)可能被壓價(jià)，回籠資金不及預(yù)期，并且還會(huì)影響手中存貨的估值；另一方面若優(yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營(yíng)，這樣雖然緩解了當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看又增加了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
但值得期待的是，2021年末以來(lái)，監(jiān)管層密集發(fā)聲支持房企合理的并購(gòu)重組融資需求，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月底，今年房企各類并購(gòu)融資總量約為2119億元，其中房企獲取銀行授予的并購(gòu)貸款額度總計(jì)約1960億元。
“希望市場(chǎng)信心能夠盡快被修復(fù)，如此一來(lái)，除了銷售回款，出險(xiǎn)房企也能夠盡快尋得買家，進(jìn)而憑借資產(chǎn)變現(xiàn)還債和維持日常經(jīng)營(yíng)。”上述投資拓展部人士稱，彼時(shí)，市場(chǎng)并購(gòu)動(dòng)作或會(huì)增多。
證券日?qǐng)?bào) 記者 王麗新
