今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”。今年2月，河南省提出，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。此后，湖南省、山西省也開始探索現(xiàn)房銷售試點。9月，雄安新區(qū)宣布取消商品住房預(yù)售，實行現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。
購房者還沒收到房，其購買的期房就降價近一半，這是近期發(fā)生在廣東惠州的事，開發(fā)商通過返首付的方式大幅度降價，引起了不少該樓盤早期購房者的不滿。目前這一行為已被當?shù)刈〗ň纸型?。不久前，武漢也出現(xiàn)了類似的情況。
房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期后，老百姓購買期房的風險問題越來越突出，一些購房者甚至覺得買期房一“坑”接一“坑”。由此，取消商品房預(yù)售制度，實行現(xiàn)房現(xiàn)售的呼聲也越來越高。而9月，雄安新區(qū)宣布取消商品住房預(yù)售，實行現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”，也讓購房者看到了現(xiàn)房現(xiàn)售的曙光。
一手交錢 一手交房
當下，不少購買期房的業(yè)主都有些“焦慮”，他們最關(guān)心的還是其購買的樓盤能否如期保質(zhì)收房、拿證。這其中管住錢——預(yù)售資金，非常關(guān)鍵。
近期，一些人在網(wǎng)上留言詢問其購買的商品房預(yù)售資金是否進了監(jiān)管賬戶，資金使用是否有異常，資金余額能否支撐到房屋完工？
對此，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，房屋預(yù)售資金監(jiān)管增加了企業(yè)融資成本，因此個別企業(yè)便想辦法逃避監(jiān)管。未來，還應(yīng)該更多采用市場管理手段監(jiān)管商品房預(yù)售資金。另外，期房出現(xiàn)的問題應(yīng)該從信用體系、住房質(zhì)量法規(guī)體系建設(shè)等方面來解決。
商品房預(yù)售源起于香港，20世紀90年代，內(nèi)地住房制度改革初期，引入了商品房預(yù)售制度，為房企融資提供了支持，提升了資金使用效率，也進一步促進了商品房市場發(fā)展。購房者也可以更低的價格購房。但與此同時，購房者也面臨更多風險。
一段時期內(nèi)，房企快速擴張，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的“三高”模式成為一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的典型模式。持續(xù)通過高周轉(zhuǎn)追求市場規(guī)模，也導(dǎo)致部分房企債務(wù)規(guī)模過大，隱藏著資金鏈斷裂風險。房企不能準時交房、交的房不對板、爛尾樓等情況時有發(fā)生，明顯影響購房者的信心和預(yù)期。
近年來，實行商品房現(xiàn)售制的呼聲越來越高。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁入新發(fā)展階段，行業(yè)亟須新發(fā)展模式，尤其是進入存量時代以后，房產(chǎn)市場進入了“買方市場”，購房者擁有更多話語權(quán)，推動著市場主動選擇現(xiàn)房銷售，推進現(xiàn)房銷售是民心所向。
“相比于預(yù)售制，現(xiàn)房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望，‘所見即所得’更符合購房者的置業(yè)意愿。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，現(xiàn)房銷售也利于保障樓盤項目品質(zhì)，對項目工程質(zhì)量提出了更高要求，有效避免虛假宣傳、質(zhì)量瑕疵、延期交付、爛尾等風險。這也更考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機遇更大。
陳文靜表示，從市場來看，現(xiàn)房項目整體占用企業(yè)自有資金時間拉長，成本增加，可能使現(xiàn)房項目的價格高于同類型期房項目。她也談到，對于房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，若項目建成后銷售不及預(yù)期，前期投入資金的回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業(yè)更加尊重市場供求規(guī)律，審慎拿地，科學決策。
從房地產(chǎn)行業(yè)來看，現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，現(xiàn)房銷售有助于降低開發(fā)企業(yè)的資金杠桿。
易居研究院總監(jiān)嚴躍進認為，雄安新區(qū)正在探索“新型住房制度”，推進“現(xiàn)房銷售+精裝交付+交房即交證”模式是其中一個重要內(nèi)容。這種模式對于購房者有積極作用，其購房的便捷性明顯增加，購房款支付后，就可以直接入住，且有不動產(chǎn)權(quán)證，這樣就使得購房的權(quán)益得到極大的保障。在他看來，這一模式不僅適用于雄安，也適用于全國其他城市。相較于其他區(qū)域，雄安新區(qū)作為國家級新區(qū)，且為從“零”開始的全新建設(shè)區(qū)，由于一系列政策加持，推動現(xiàn)房銷售的政策可以實施得更加徹底，這也將為其他城市提供經(jīng)驗借鑒。
趙秀池認為，雄安新區(qū)現(xiàn)房銷售對其他地區(qū)有一定借鑒意義，但能否實現(xiàn)，能否推廣，還有待市場檢驗。
現(xiàn)房銷售試點的“朋友圈”逐漸擴大
隨著雄安新區(qū)提出取消商品房預(yù)售，更多地區(qū)也在期待商品房現(xiàn)售可以更廣泛地推廣。
但業(yè)內(nèi)人士認為，當下，商品房預(yù)售仍是我國商品房銷售的主流模式。不少房企的資金鏈都較為緊張，多家房企的債務(wù)雖然展期，但資金壓力仍然較大，實行現(xiàn)房銷售的難度較大。
但一個可喜的變化是，現(xiàn)房銷售試點的“朋友圈”正在逐漸擴大。今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”。今年2月，河南省提出，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。不久前，湖南省、山西省也開始探索現(xiàn)房銷售試點。
“未來現(xiàn)房銷售或是探索行業(yè)新發(fā)展模式的重要方向。”陳文靜表示，整體來看，未來商品房預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀樾掳l(fā)展模式的重要內(nèi)容，但在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問題之前，全面推行現(xiàn)房銷售的可能性較小，預(yù)計短期仍將通過在核心城市的部分項目進行試點或者在部分地區(qū)小范圍落地執(zhí)行的方式推進。
“不能把期房銷售一棍子打死。”趙秀池認為，商品房預(yù)售與現(xiàn)售是兩種銷售方式，也有相關(guān)法律保駕護航，應(yīng)由市場自發(fā)選擇。期房銷售的優(yōu)勢在于，期房預(yù)售資金是房企低成本的融資渠道，對購房人而言，通過購買期房可以鎖定較低的房價。在當前樓市狀況下，“一刀切”地實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，恐怕會使房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜。
買房對于每個家庭來說都是大事，如何規(guī)避風險保障權(quán)益？有購房者建議，在購房協(xié)議期內(nèi)設(shè)冷靜期。還有人建議，嚴格規(guī)范達成退房協(xié)議后的退款周期，杜絕開發(fā)企業(yè)故意長期占用首付款的行為。
貝殼研究院首席分析師許小樂也談到，商品房預(yù)售制度本身不必然導(dǎo)致問題，關(guān)鍵是要做好預(yù)售資金監(jiān)管，嚴格按照節(jié)點發(fā)放資金，防止資金被挪用。
?。?span>來源：中國青年報）
