近期樓市利好消息不斷，銀行對個人住房貸款也頻出大招。
近日，多位網(wǎng)友發(fā)帖稱，建設(shè)銀行、興業(yè)銀行針對存量房貸推出“先息后本”的還款方式。事實上，先息后本還款并非新鮮事，早在2022年就有銀行推出了該項業(yè)務(wù)。先息后本還款到底劃算嗎？
房貸能“先息后本”？
上海市民吳建(化名)告訴中新經(jīng)緯，他在建設(shè)銀行辦理了房貸，最近才知道建行推出了“先息后本”的還款方式。他表示，在建設(shè)銀行App“我的貸款”欄目中，可以選擇“還款計劃調(diào)整”，之后出現(xiàn)“降低月供”的頁面。
來源：受訪者提供
“降低期數(shù)只能選擇1—24期，未還本金后期還款方式只能選擇‘剩余期限每月分期攤還’。” 吳建說，他嘗試點擊還款試算，但只顯示前三期的本金1元+利息，并沒有兩年后的月供金額。他認為，目前這項業(yè)務(wù)有些問題還不明確，比如申請后如果LPR下降，還款利息是否也會下降。因此，他暫時并不打算變更還款方案。
中新經(jīng)緯了解到，目前建設(shè)銀行的“還款計劃調(diào)整”功能并非所有地區(qū)都能申請。有北京的建行房貸客戶透露，其建行App顯示“該筆貸款所在地區(qū)暫未開通還款計劃調(diào)整服務(wù)”。
此前，建行部分分行針對新申請的房貸客戶推出“輕松供”還款方式。據(jù)建行云南分行“七彩建行”公眾號2023年8月發(fā)文，建行云南省分行針對在云南地區(qū)申請辦理建設(shè)銀行貸款且期限10年(含)以上房貸的客戶，推出“輕松供”還款方式。
據(jù)文章介紹，“輕松供”還款方式將個人住房貸款在貸款期限內(nèi)劃分為兩個階段：第一階段，按月歸還1元本金以及當月應(yīng)歸還的貸款利息(可根據(jù)借款人需求自行確定第一階段期限，最長不超過三年)；第二階段，在剩余貸款期限內(nèi)，剩余貸款本金可選擇按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。
還有網(wǎng)友提到，興業(yè)銀行的“隨薪供”也可以將房貸還款方式改為“先息后本”。
中新經(jīng)緯致電興業(yè)銀行客服電話，工作人員表示，“隨薪供”于2022年2月28日上線，一般針對中長期個人一手住房貸款、個人二手住房貸款在發(fā)放后，可設(shè)定一個最長為3年的期限，在該期限內(nèi)暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，是降低短期還款壓力的一種還款方式。
前述工作人員介紹，“隨薪供”只還利息、暫緩歸還貸款本金的階段最長為3年，且不得超過貸款剩余期限的1/2。“隨薪供”適用于已正常還款12個月及以上、采用按月還本付息方式且信用表現(xiàn)良好的個人一手住房貸款、個人二手住房貸款客戶。興業(yè)銀行將綜合客戶的貸款及還款情況進行評估。
一位上海地區(qū)的貸款中介告訴中新經(jīng)緯，最近有客戶向他咨詢該業(yè)務(wù)，他也向上述兩家銀行的工作人員詢問過，“很多人還不知道，包括銀行的工作人員很多都不知道自己行里有這個業(yè)務(wù)”。
對于上述業(yè)務(wù)開展的時間、是否在全國推廣等問題，中新經(jīng)緯向上述兩家銀行有關(guān)人士求證，截至發(fā)稿時，尚未收到回復(fù)。
還款壓力先小后大？
業(yè)內(nèi)人士認為，“先息后本”適合近幾年有月供壓力的購房者，相當于“緩兵之計”。這類還款方式貸款期限是不變的，且整體利息會有所增加。
“先息后本”到底是否劃算？中新經(jīng)緯以貸款100萬元、還款期限30年、利率3.5%試算，等額本息還款方式下，每月還款約4490元(首月月供包含本金約1574元、利息約2917元)，總利息約61.66萬元。
在采用兩年先息后本還款下，前兩年的月供均為1元本金+利息，首月月供為2918元，兩年間月供約在2800元至2900元，月供壓力小了近一半。
前兩年共還本金24元，第三年起按等額本息方式，還剩余本金999976元。月供為4673元，即后續(xù)28年，月還款增加約183元?？偫⒓s63.87萬元，比等額本息還款利息增加2.21萬元。
需要注意的是，以上均為試算結(jié)果，實際以銀行計算為準。
某國有銀行個貸經(jīng)理對中新經(jīng)緯表示，其所在的銀行一直有延期還款業(yè)務(wù)，屬于消費者保護措施當中的一部分，但并非客戶所想的可以停止還利息，少還一部分錢。“只是前期少還了本金，兩年后之前所欠的本金會重新按照等額本息或等額本金的還款方式計算，總利息會增加，所以我們一般都不推薦客戶辦理這個業(yè)務(wù)。”
招聯(lián)首席研究員董希淼指出，“輕松供”“隨薪供”等靈活還款方式，主要針對兩類人群：一是短期內(nèi)收入有所下降、還貸壓力較大的新市民；二是工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式，將能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長周期內(nèi)平衡好收入和支出。
“對銀行而言，通過住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化、人性化的服務(wù)，滿足不同的借款人的現(xiàn)實需要，有助于提升產(chǎn)品的競爭力，進而減少提前還款壓力，擴大市場份額，保持住房貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展。”董希淼說。
他強調(diào)，上述產(chǎn)品只是還款方式的改變，因為前期基本未償還本金，應(yīng)償還的貸款本息總量可能有所增加。借款人應(yīng)基于個人和家庭需求，合理評估還款能力，理性申請個人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因為前期還款壓力較小而隨意申請、盲目借貸。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此前平安銀行推出的“氣球貸”主要是針對新購房客戶，屬于增量貸款的一種創(chuàng)新。而上述產(chǎn)品是基于最近幾年還貸壓力的新情況，給予存量房貸的客戶一種減負的做法，客戶可以選擇也可以不選擇。
在嚴躍進看來，按照目前的月供情況，類似模式下，前期至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負和緩沖效應(yīng)。“當然任何減負，最終都是根據(jù)本金的方式來計算利息的，前期本金還得少了，后期利息自然就會增加。作為參與此類模式的人來說，需要比較清楚理解這一點，以更好籌劃存量房貸減負的工作。”嚴躍進說。
新增與存量房貸利差加大
5月17日，中國人民銀行發(fā)布通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限以來，多地迅速響應(yīng)，上海、廣州、深圳等城市紛紛行動。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從調(diào)整幅度上看，各地對于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性。目前，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至3.1%—3.5%之間，遠低于此前的市場平均水平。2019年10月—2023年10月，北京首套房利率為LPR+55BP、上海首套房利率為LPR+35BP、深圳首套房利率為LPR+30BP，而目前深圳和上海的首套房利率均為LPR-45BP。
新增與存量房貸利率之間的利差再次拉大，部分網(wǎng)友呼吁下調(diào)存量房貸利率。
董希淼指出，2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較2023年四季度的1.69%下降0.15個百分點，首次跌破1.6%關(guān)口。從近日公布的上市銀行一季報看，上市銀行凈息差普遍出現(xiàn)下滑。在這種情況下，商業(yè)銀行繼續(xù)降低存量房貸利率的動力不足，空間不大。不過，從近期金融數(shù)據(jù)看，居民部門有效融資需求不足是突出問題。
董希淼認為，下一步，應(yīng)加快落實并繼續(xù)采取堅決有力的措施，穩(wěn)定居民住房消費預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場盡快回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來。住房信貸政策方面，應(yīng)引導商業(yè)銀行適當降低存量二套房貸利率。
嚴躍進建議，從金融風險防范化解的角度，對存量房貸利率的下調(diào)納入后續(xù)的研究范疇之中。
不過，對于存量房貸客戶而言，貸款利率有望隨5年期以上LPR調(diào)整而下調(diào)。今年2月，5年期以上LPR下降25個基點至3.95%。存量房貸利率將在“重定價日”按照最新LPR報價利率加上合同約定的基點得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。多數(shù)存量房貸的重定價日在每年1月1日，也就是明年1月1日房貸利率有望迎來下降。（來源：中新經(jīng)緯）
