近日，中國證券報記者觀察多個拍賣平臺發(fā)現(xiàn)，由銀行直接出售的房產數(shù)量有所增多。例如，在阿里資產平臺，開拍時間為11月1日至11日，標注有“銀行直供”字樣的房產信息較去年同期增長24.7%，僅11月11日就有170余處涵蓋商鋪、住宅、寫字樓等類型的房產同步拍賣。
業(yè)內人士認為，盤活存量資產的需求日益增長，促使銀行在資產處置模式上，從過去的“To B”為主，轉向“To B”與“To C”并重。憑借產權清晰、價格低、交易效率高等優(yōu)勢，銀行直售房產有望成為銀行處置不良資產、止損“回血”的重要路徑。這一趨勢也可能使銀行端成為重要的房源供給渠道。
銀行賣房升溫
記者在阿里資產“銀行直供”房產欄目發(fā)現(xiàn)，11月11日，有170余處房產處于拍賣狀態(tài)，房產類型包括商鋪、寫字樓、住宅、廠房等。資產處置方包括甘肅正寧縣農信聯(lián)社、通化農商行、貴州鎮(zhèn)遠農商行等區(qū)域性中小銀行，也有農業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行等國有大行的分支機構，資產拍賣起始價從3萬元至4000余萬元不等。
記者查詢阿里資產和京東資產等第三方競價轉讓平臺發(fā)現(xiàn)，今年以來，銀行直供的房產、車輛等資產有所增多。以阿里資產平臺為例，據(jù)統(tǒng)計，開拍時間為11月1日至11日的“銀行直供”房產較去年同期增長24.7%，較上月同期增長77.8%。“四季度，不少銀行加速處置手中資產，目的是為了在年底封賬前盡可能多地收回款項。”某股份行法保部相關負責人告訴記者。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，銀行直售房產一直存在。“一般的過程是，在借款人貸款違約后，銀行通過債權獲得作為抵押物的不動產完整產權，然后在公開市場進行銷售。過去，大體量的不動產往往在各種資產處置平臺上，通過B端批量處理；小規(guī)模的幾套房，往往通過房產中介機構在二級市場賣掉。”李宇嘉說。
談及近期銀行直售房產備受關注的原因，李宇嘉分析稱：“一是中小銀行特別是農商行需處置的資產規(guī)模有所增加；二是銀行在資產處置模式上，從過去的‘To B’為主，轉向‘To B’與‘To C’并重。”
產權相對清晰
為何出現(xiàn)上述變化？李宇嘉認為，一方面是房地產市場處于調整期，銀行開始重視債權處置，以避免資產價格進一步下跌，屬于止損行為；另一方面，在“互聯(lián)網+”持續(xù)滲透的背景下，直接對C端已經成為必然趨勢。
業(yè)內人士普遍認為，銀行直售房產本質上與法拍房的區(qū)別不大，而且交易風險相對較小，這有利于資產處置快速推進。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，與法拍房相比，銀行直售房產的產權相對清晰。“銀行在進行房屋售賣前，已經通過債權剝離取得完整產權，房屋的產權較為明確，購房者不用擔心購房后陷入產權糾紛。即使在購房后出現(xiàn)產權問題，購房者也可以向銀行追責。”王玉臣說。
“我們掛網出售的是抵債房產，房屋產權已經法院裁定過戶至我行名下，屬于我行自有資產。消費者想要競拍的話，可以先實地看房，把房屋狀態(tài)了解清楚，等開拍日期到了，直接在線上出價即可。”杭州銀行北京地區(qū)負責抵債資產項目的工作人員向記者介紹。
此外，銀行直售房產有一定價格優(yōu)勢。“此類房產的起拍價通常會低于市場價，部分房源若經歷流拍后，會在下次開拍時下調起拍價。”王玉臣認為，對銀行而言，還可選擇將此類房產用于出租，推出房產租賃權拍賣，這一舉措可以為有短期居住需求的人提供更多選擇。
業(yè)內人士表示，銀行下場賣房主要是為了加速不良資產處置，盤活存量資產，提升債權回收率。一般來說，傳統(tǒng)處置路徑從貸款違約到最終完成房產銷售耗時較長，疊加當前市場環(huán)境，處置周期可能進一步拉長。相比之下，銀行直接銷售房產，過程更為高效，可加快資金回收進度。目前多數(shù)銀行采取雙軌策略，即部分資產的處置沿用傳統(tǒng)方式快速銷賬，還有部分資產的處置通過直售方式提升整體債權回收率。
加速盤活資產
近年來，監(jiān)管政策引導市場有序出清。2023年7月1日正式實施的《商業(yè)銀行金融資產風險分類辦法》明確了不良資產認定標準，推動銀行從“被動掛賬”向“主動盤活”轉變。部分地方政府進一步拓寬路徑，如將銀行直售房產納入保障房采購池，此舉既化解了金融風險，又補充了民生供給。
李宇嘉認為，隨著銀行業(yè)績考核、資產處置力度加大，且考慮到目前處于房地產市場調整期，銀行表內部分不動產風險暴露可能性增加。因此，未來銀行直接對接C端處置不良資產的數(shù)量可能增多，銀行端或成為房源供給的一個重要渠道。值得注意的是，在房地產價格止跌回穩(wěn)的關鍵期，監(jiān)管部門需規(guī)范銀行等機構單方面追求債權回收而實施的降價出售行為。事實上，對于法拍房、工抵房、銀行直售房產，都應實施統(tǒng)籌管理，才能避免資產價格無序下跌的現(xiàn)象。
對于消費者來說，若想撿漏銀行直售房產，需經過仔細甄別。“銀行直售房產雖在產權上沒有爭議，但可能由于債務人還在使用房屋，或存在其他未知債務糾紛，導致及時清退房屋存在不確定性。”李宇嘉說。
業(yè)內人士建議，消費者應重點關注房源的地段，同時需實地核查房屋現(xiàn)狀，確認是否存在租約、欠費等隱性問題。
王玉臣建議，消費者在競拍前需仔細評估房屋的具體狀況。此類房源可能因為空置較久存在維護問題或者房屋本身存在質量問題，消費者需到現(xiàn)場看房核實，應詳細了解房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務情況；消費者可到相關部門對房屋的性質、產權情況、查封抵押情況等進行核實，確認產權方面完全沒有問題后再出手購房。在購房前，消費者一定要仔細核實相關合同條款，包括一次性付款、限制辦貸時間、過戶時間等，尤其要關注瑕疵擔保、費用清算等條款，避免銀行通過格式條款免責。（來源：中國證券報）
