臺海網(wǎng)4月19日訊 據(jù)閩西新聞網(wǎng)報道 2017年一季度，龍巖樓市運(yùn)行有兩個現(xiàn)象值得關(guān)注:一是商品房銷量大幅增加，但房價漲速過快、漲幅偏大;二是商品房庫存總量去化明顯，但商業(yè)地產(chǎn)庫存依然高企。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度全市銷售商品房69.39萬平方米，同比增加46.76%，銷售商品住房58.51萬平方米(5434套)，同比增加41.77%。其中，中心城市銷售商品房34.97萬平方米，同比增加38.22%，銷售商品住房28.41萬平方米(2705套)，同比增加30.86%。在銷售大幅增加的同時，房價隨之快速上漲。一季度全市商品房均價為6472元/平方米，同比上升14.77%，商品住房均價6421元/平方米，同比上升12.14%。其中，中心城市商品房均價為7652元/平方米，同比上升22.3%，商品住房均價為8197元/平方米，同比上升25.86%。

去庫存方面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止3月末，全市已批準(zhǔn)預(yù)售未售出的庫存商品房面積338.04萬平方米，比去年12月末的365.13萬平方米減少27.09萬平方米;未售出的庫存商品住房169.63萬平方米，比去年12月末的195.79萬平方米，減少26.16萬平方米;未售出的庫存商業(yè)地產(chǎn)165.77萬平方米，比去年12月末的169.34萬平方米僅減少3.62萬平方米。

根據(jù)2014—2016年商品房、商品住房、商業(yè)地產(chǎn)月均銷售面積計算去庫存期，截止3月末，全市商品房19個月、商品住房10個月、商業(yè)地產(chǎn)95個月;中心城市去庫存期，商品房15個月、商品住房7個月、商業(yè)地產(chǎn)117個月。由此可見，我市商品住房去庫存成效明顯，去庫存期已進(jìn)入合理區(qū)間，而商業(yè)地產(chǎn)去化乏力，去庫存任道重遠(yuǎn)。

由此可以得出，2017年龍巖樓市的調(diào)控方針應(yīng)是“既要去庫存，又要控房價”。即對商業(yè)地產(chǎn)要著力去庫存，而對住宅地產(chǎn)則主要是控房價。

為加大商業(yè)地產(chǎn)去庫存力度，龍巖市人民政府于2016年9月出臺了《化解房地產(chǎn)庫存實施意見的通知》(龍政綜【2016】169號)，文件中提出的科學(xué)規(guī)劃、合理供地，從源頭上控制商業(yè)地產(chǎn)增量;加快商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，大力支持符合條件的非住宅類商品房項目用地調(diào)整，盡快讓轉(zhuǎn)型項目按新的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行開工建設(shè);完善購租并舉的住房制度，積極開展住房租賃業(yè)務(wù);實施稅費(fèi)優(yōu)惠，鼓勵、支持居民購買商業(yè)地產(chǎn)等等措施，都取得很好效果，2017年應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。但據(jù)悉，對購買一手新建商業(yè)、辦公用房實行契稅“即征即獎”的優(yōu)惠政策執(zhí)行至2016年12月31日就終止了。

為此，筆者建議，應(yīng)延期這一政策，因為實踐證明，這項優(yōu)惠政策，對推動、促進(jìn)商業(yè)、辦公用房銷售能起到立竿見影的效果。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年9月1日至12月31日，龍巖中心城市銷售商業(yè)辦公用房面積為7.15萬平方米，占2016年全年銷售商業(yè)、辦公總面積10.63萬平方米的67.26%。實行契稅優(yōu)惠后，看似稅收收入減少了，但銷售額增加了，稅收總額反而會增加，且由于契稅稅率較低，而土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種稅率較高，只要交易成功，稅收入庫額只會增加，不會減少。

對住宅地產(chǎn)控房價，應(yīng)從供需兩端同時發(fā)力。因為商品價格是由供求關(guān)系決定的，供不應(yīng)求，價格就上漲，供過于求，價格就跌。龍巖的新建商品住房的供應(yīng)應(yīng)該是充足的，以中心城市為例，截止2017年3月末，已批準(zhǔn)預(yù)售未售出的庫存住宅面積169.63萬平方米，加上已開工未批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積約有42萬平方米，合計約有210萬平方米，合約25000套住房在近兩年內(nèi)可提供給市場，而中心城市近幾年住宅銷量年均在12000套左右，如果建設(shè)速度和供應(yīng)節(jié)奏掌握合理，市場應(yīng)不至于出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

現(xiàn)在的問題是，在供應(yīng)端或由于部分開發(fā)企業(yè)因資金不足，放緩施工進(jìn)度，或由于部分開發(fā)企業(yè)預(yù)測房價會上漲而“捂盤惜售”，導(dǎo)致供應(yīng)減少，造成消費(fèi)者恐慌搶購。上個月，某樓盤開盤價位超萬元，卻在當(dāng)日一掃而空，出現(xiàn)久違的“日光盤”現(xiàn)象就是明證。在需求端，由于毗鄰的廈門、漳州房價“瘋漲”，消費(fèi)者擔(dān)心龍巖房價跟風(fēng)上漲，就出現(xiàn)搶購現(xiàn)象。

同時，由于近幾個月炒房團(tuán)有從一、二線城市轉(zhuǎn)向三、四線城市的跡象，漳州市在短短幾個月內(nèi)，房價被迅速翻倍炒高。龍巖在二手房市場已出現(xiàn)上百個“炒房客”，據(jù)房地產(chǎn)中介協(xié)會調(diào)查統(tǒng)計，一季度全市銷售的2605套二手住房，其中有805套(占30.9%)是由“炒房客”投資、投機(jī)交易的。一手房市場有沒有投機(jī)炒房行為，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會正在調(diào)查。

為此，筆者建議，為保持和促進(jìn)龍巖房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在供應(yīng)端應(yīng)繼續(xù)實行市政府提出的“促投資、促開發(fā)、促上市”的“三促”措施，加快審批速度，督促符合“預(yù)售條件”的項目盡快上報審批，已批準(zhǔn)預(yù)售的項目應(yīng)一次性推出全部房源，不得“捂盤惜售”，增加新建商品房的供應(yīng)量，滿足市場需求。在供應(yīng)端，要積極宣傳“房子是用來住的，不是用來炒的”的定調(diào)，結(jié)合龍巖樓市近期房價連續(xù)攀高的實際，盡快出臺包括限購、限貸以及對二套房以上提高首付比例、對所購新建商品要在取得房產(chǎn)證后滿兩年才可以交易等遏制炒房的措施，以防范于未然。