近期，市住建局在持續(xù)規(guī)范二手房交易市場(chǎng)相關(guān)工作中，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及個(gè)人違規(guī)從事“炒房”行為，不僅損害了交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，也給我市的二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)了負(fù)面影響。
那么，“炒房”到底是一種什么樣的行為？“炒房客”通過(guò)哪些手段進(jìn)行“炒房”？該行為可能存在那些隱患？記者咨詢(xún)了市住建局工作人員，總結(jié)出這些“炒房”套路，請(qǐng)購(gòu)房者注意規(guī)避。
注意規(guī)避！ 三種常見(jiàn)套路
“炒房”，通俗來(lái)說(shuō)主要是利用交易雙方的信息差，低進(jìn)高出賺取差價(jià)，是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的投資行為。
當(dāng)前市場(chǎng)上，二手房“炒房客”往往通過(guò)辦理委托公證、過(guò)戶(hù)給指定第三方、協(xié)議代持等幾種方式進(jìn)行“炒房”。
第一種，辦理委托公證。“炒房客”先向產(chǎn)權(quán)人支付首付款，簽訂交易協(xié)議，達(dá)成交易關(guān)系，但未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，只是辦理了一系列的委托公證。取得房東的委托后，“炒房客”便抬高房屋價(jià)格，尋找下家接盤(pán)。待找到合適的買(mǎi)家后，“炒房客”再以受托人的身份與買(mǎi)方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。如此一來(lái)，“炒房客”只需支付首付款便可從中牟利，“炒房”周期短，又規(guī)避了交易稅費(fèi)和向銀行申請(qǐng)貸款的費(fèi)用，省下了尾款的支付，還賺取了房屋的差價(jià)。
第二種，過(guò)戶(hù)給指定第三方。在正常的二手房交易流程中，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)中介機(jī)構(gòu)簽訂交易協(xié)議，就房屋價(jià)格、定金支付、過(guò)戶(hù)時(shí)間約定及房屋交付等事項(xiàng)達(dá)成初步合意后，理應(yīng)直接辦理《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽備案及二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)。但有的“炒房客”在交易協(xié)議中加入了“賣(mài)方同意過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方指定的第三方”的條款，向賣(mài)方支付了一定數(shù)額定金，并將交易時(shí)間延長(zhǎng)至六個(gè)月以上。在這期間，“炒房客”便用定金的形式先行鎖定了房源，同時(shí)找尋新的下家，提高房?jī)r(jià)出售，賺取差價(jià)。辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，以“過(guò)戶(hù)給指定第三方”為依據(jù)，由賣(mài)方直接過(guò)戶(hù)給第三方。若賣(mài)方發(fā)現(xiàn)被賺取了高額差價(jià)，想要取消交易協(xié)議時(shí)，則將面臨高額的違約責(zé)任。
第三種，協(xié)議代持。“炒房客”通過(guò)與房東簽訂“獨(dú)家委托協(xié)議”“代持協(xié)議”“單方代理協(xié)議”等具有代理性質(zhì)的協(xié)議，約定一定時(shí)期內(nèi)，“炒房客”獲取房屋使用權(quán)，并每月向房東支付一定的租金。在約定期間內(nèi)，“炒房客”對(duì)房屋進(jìn)行裝修，并尋找買(mǎi)方，加價(jià)出售，從而賺取差價(jià)。若在約定時(shí)間內(nèi)未找到買(mǎi)方，“炒房客”無(wú)非損失了約定期間內(nèi)的租金。
快速識(shí)別！ 四個(gè)明顯特征
從以上三種常見(jiàn)的炒房套路可以總結(jié)得出，“炒房客”的套路大致存在幾種特征：一是第三方介入，二是交易周期長(zhǎng)，三是炒房成本低，四是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與其中。
具體來(lái)說(shuō)，“炒房客”會(huì)以幫朋友、親戚買(mǎi)房等理由，要求協(xié)議中約定“指定第三人過(guò)戶(hù)”“辦理委托公證”等條款，便于未來(lái)的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。房東直到辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)真正的買(mǎi)方和與自己簽訂協(xié)議的不是同一人。
“炒房客”會(huì)編造各種理由，與房東約定半年以上交易周期，便于裝修房屋、炒高房?jī)r(jià)，尋找真正買(mǎi)家。
“炒房客”會(huì)以較低的成本鎖定房源，甚至通過(guò)租賃等方式實(shí)質(zhì)控制房屋。一旦市場(chǎng)行情下行，只需放棄小額的成本即可，實(shí)際的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)主要還是售房人承擔(dān)。
“炒房客”多通過(guò)利益分成等方式尋找房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用買(mǎi)賣(mài)雙方的信任和交易信息不對(duì)稱(chēng)的優(yōu)勢(shì)，刻意隱瞞重要事項(xiàng)，壓低房屋售價(jià)，協(xié)助促成“炒房”交易。
注意防患！交易風(fēng)險(xiǎn)和隱患
“炒房”不僅擾亂市場(chǎng)秩序，還給原房主和買(mǎi)房人帶來(lái)隱患，損害了交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。
對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，可能面臨房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題。若“炒房客”在裝修中破壞了房屋結(jié)構(gòu)，買(mǎi)房人入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，會(huì)直接向原房主主張修復(fù)或賠償，原房主平添煩惱。同時(shí)，“炒房客”的裝修，多是“表面工程”，住久了各種問(wèn)題便會(huì)暴露。有些“炒房客”甚至?xí)褂玫土硬牧?，可能損害人身健康。
對(duì)房主來(lái)說(shuō)，或?qū)⒊袚?dān)法律責(zé)任。將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人的行為，“炒房客”只是名義的賣(mài)房人，形式上是代理房主出售。若該合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)房人可能主張房主與“炒房客”存在惡意串通的行為。一旦發(fā)生訴訟，房主將被列為被告。
此外，房主簽下的帶有委托性質(zhì)的協(xié)議存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。“炒房客”若利用協(xié)議物色多位意向購(gòu)房人并收取定金，卷款跑路，意向購(gòu)房人蒙受經(jīng)濟(jì)損失，房東或?qū)⒚媾R法律糾紛。
多留心眼！買(mǎi)賣(mài)房切莫貪利
房東在出售房屋的過(guò)程中，要慎重選擇委托公證的交易形式，在簽訂合同前，要仔細(xì)閱讀房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、委托協(xié)議中的條款，對(duì)發(fā)現(xiàn)帶有“過(guò)戶(hù)給指定第三方”“委托辦理房屋出售手續(xù)”或是“由買(mǎi)方代持房屋”性質(zhì)的條款時(shí)要提高警惕，切忌貪圖“代持租金”之類(lèi)的蠅頭小利，以免給自己與他人帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失與法律糾紛隱患。
買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程中，應(yīng)與房東直接溝通交流。尤其是在討論房屋價(jià)格的環(huán)節(jié)中，切記要求房東出示房屋的權(quán)屬證明、本人身份證等證明材料。遇到洽談對(duì)象系受托人的，更應(yīng)小心謹(jǐn)慎，以防落入“炒房客”的陷阱。看中新裝修的房源時(shí)，有條件的可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士一起驗(yàn)房，確定房屋裝修品質(zhì)，避免買(mǎi)到有裝修質(zhì)量問(wèn)題的二手房。
“房住不炒”作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大方針，是不可突破的底線。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)潔身自好，共同維護(hù)行業(yè)形象。在從業(yè)過(guò)程中，拒接違規(guī)“炒房客”的業(yè)務(wù)，避免因此承擔(dān)民事、行政責(zé)任，甚至是刑事責(zé)任?！?記者 張 晗 通 訊 員 馬駿凌)
