臺海網(wǎng)10月9日訊 據(jù)福建日報報道，業(yè)主委員會成立難，物業(yè)收費(fèi)難，專項(xiàng)維修資金使用難，小區(qū)亂停車管理難……老百姓生活中常見的物業(yè)糾紛“老大難”問題，將有望隨著明年1月1日起施行的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》得以破解。

9月30日，省十三屆人大常委會第六次會議表決通過《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例是根據(jù)近年來物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的新矛盾、新問題，對2007年施行的我省物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂。條例由省人大常委會2016年牽頭組織起草，歷時3年，通過各方座談、調(diào)研走訪、專家論證、問卷調(diào)查、公開征求意見等多種方式，集民智納民意，對物業(yè)管理的一些制度進(jìn)行既符合實(shí)際又大膽創(chuàng)新的設(shè)計和安排，切實(shí)提高了立法質(zhì)量。

十個以上業(yè)主可申請召開首次業(yè)主大會

目前，我省物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的比例較低。實(shí)踐中，業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會成立難的情況較為普遍。鑒于上位法對召開首次業(yè)主大會的條件未作明確規(guī)定，為解決現(xiàn)實(shí)矛盾，條例降低申請召開首次業(yè)主大會的門檻，明確規(guī)定十個以上的業(yè)主也可向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或街道辦事處提出書面申請，籌備召開業(yè)主大會首次會議。

針對目前公共租賃房承租人數(shù)量逐年增長，其居住年限長，在物業(yè)管理中的相關(guān)權(quán)利不宜簡單和其他中短期承租人等同，條例還賦予其準(zhǔn)業(yè)主地位，規(guī)定公共租賃房承租人可根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利。這在全國省級地方立法中屬于首創(chuàng)。

此外，一些業(yè)主的直系親屬對小區(qū)公共事務(wù)管理比較熱心，但由于其并非產(chǎn)權(quán)記載的業(yè)主，參加業(yè)委會委員選舉往往不被認(rèn)可，條例回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，對此適當(dāng)放寬，規(guī)定業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶或成年子女在委托期間代其行使全部或部分業(yè)主權(quán)利。

業(yè)主大會可授權(quán)物業(yè)管理小區(qū)亂停車亂搭蓋

小區(qū)業(yè)主損害公共利益和建筑物安全的違章建筑、阻礙交通的亂停車等不良行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前可以采取的措施只有口頭勸阻或向業(yè)委會、行政機(jī)關(guān)報告，無法及時制止和處理，由此導(dǎo)致業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾激化。

條例借鑒村民自治組織制定村規(guī)民約的做法，規(guī)定管理規(guī)約是以全體業(yè)主合意為基礎(chǔ)，通過業(yè)主大會確定的程序以書面形式訂立的，規(guī)范有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，對全體業(yè)主具有約束力的自主管理行為準(zhǔn)則。通過業(yè)主集體授權(quán)的方式，明確提出管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機(jī)具、車輛進(jìn)入，根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對違規(guī)停放車輛采取臨時管理措施。

緊急情況專項(xiàng)維修資金使用需在五個工作日內(nèi)審核

專項(xiàng)維修資金申請使用過程煩瑣，辦理周期長，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生緊急情況下，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備往往無法得到及時維修、更新、改造，嚴(yán)重影響了業(yè)主的日常生活和工作。

為此，條例明確在共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏，電梯出現(xiàn)安全隱患等9種緊急情況下使用專項(xiàng)維修資金的審核程序，規(guī)定代管單位自收到申請之日起5個工作日內(nèi)完成審核；經(jīng)審核符合撥付要求的，代管單位應(yīng)及時向?qū)ｍ?xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知；逾期不審核的，視為同意，并規(guī)定業(yè)主大會可在管理規(guī)約中規(guī)定，在專項(xiàng)維修資金中抽取一定比例設(shè)立緊急情況小額專項(xiàng)維修資金專戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將緊急情況下專項(xiàng)維修資金申請、使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有

小區(qū)停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、智能快遞柜管理費(fèi)……這些小區(qū)公共收益的歸屬、使用和管理常常是一筆糊涂賬。

為此，條例明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取經(jīng)營管理費(fèi)用，且費(fèi)用支出不得超過公共收益的30%，其余部分應(yīng)存入業(yè)主大會或業(yè)主委員會專用賬戶，至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情況。經(jīng)業(yè)主大會決定，公共收益可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用及業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)支出，

針對有的小區(qū)建設(shè)單位在利益驅(qū)動下，將小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置的車位出售給小區(qū)外的單位和個人，進(jìn)一步加劇了小區(qū)停車難的狀況，條例規(guī)定，小區(qū)車位（庫）應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，不得出售給小區(qū)以外的單位或個人，業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。