南方日?qǐng)?bào)駐京記者 呂天玲 見習(xí)記者 孫蘊(yùn)佳
中國樓市調(diào)控進(jìn)一步加力。繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺(tái)后，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家外匯管理局15日發(fā)布通知指出，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。
家住北京豐臺(tái)區(qū)的汪先生決定明年5月份結(jié)婚，因此，買一套房子成了他當(dāng)下最重要的任務(wù)。但是，是年前買還是過了年再買，他一直猶豫不決。不過，近日的幾則消息卻讓他下定了再等等的決心。還有消息稱，有關(guān)部委正著手制定相關(guān)管理辦法，根據(jù)該辦法，價(jià)格主管部門將可以對(duì)房價(jià)進(jìn)行直接行政調(diào)控。記者了解到，該辦法的核心內(nèi)容包括：當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲時(shí)，經(jīng)省級(jí)人民政府同意，省級(jí)物價(jià)部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價(jià)格，如直接限制利潤水平、直接限定銷售價(jià)格等。
像汪先生一樣被稱為“等待中的買房人”都認(rèn)為，房價(jià)這次肯定能跌下來，買房的最佳時(shí)期還未到來。業(yè)內(nèi)人士稱，這說明樓市調(diào)控正在不斷加碼，未來逐步進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。
政策??調(diào)控越來越緊
買房人選擇再等待正是看中了決策層在這輪調(diào)控中決心之大。早在今年5月，曾有媒體報(bào)道稱，發(fā)改委正在牽頭起草一部比“國十條”更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，該政策涉及政府在樓市中該起到何種作用。
在今年國務(wù)院關(guān)于落實(shí)《政府工作報(bào)告》重點(diǎn)工作部門分工意見中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”一欄，住建部為牽頭單位，發(fā)改委則位列第二。
記者還了解到，深圳也曾經(jīng)出臺(tái)過相關(guān)規(guī)定，即今年9月1日起實(shí)行的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》中就明確規(guī)定：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總水平出現(xiàn)劇烈波動(dòng)等異常狀態(tài)的，價(jià)格綜合管理部門可以會(huì)同有關(guān)部門對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取公告、會(huì)議、書面通知、約談等方式給予提醒告誡，對(duì)經(jīng)提醒告誡仍未規(guī)范價(jià)格行為，違反價(jià)格法律法規(guī)的，由價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門依法進(jìn)行處罰。
業(yè)內(nèi)人士稱，價(jià)格調(diào)控措施將極有可能按照深圳的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。一旦價(jià)格主管部門對(duì)房價(jià)進(jìn)行行政調(diào)控，對(duì)開發(fā)商來說，將是致命一擊。
其實(shí)，開發(fā)商們已經(jīng)能夠感覺到，下半年政策調(diào)控越來越緊。9月29日，為了鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果措施，國家有關(guān)部委分別出臺(tái)進(jìn)一步的樓市調(diào)控措施，其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購房套數(shù)及調(diào)整契稅等條款，比以往政策更為嚴(yán)厲，這次調(diào)控被視為年內(nèi)的第二次房產(chǎn)調(diào)控。
10月7日晚間，上海相關(guān)房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。限定上海家庭只能新購一套商品住房，同時(shí)還提高了土地增值稅。此舉旨在遏制房價(jià)上漲勢(shì)頭，同時(shí)打擊投機(jī)炒作和囤積土地的行為。
這些措施之后則是一次突然襲來的“加息”風(fēng)暴，也讓業(yè)內(nèi)人士不由得猜測(cè)，一直“只聞其聲，不見其人”的房產(chǎn)稅聲音也越來越近了
9月29日，央視播發(fā)進(jìn)一步遏制房價(jià)過快上漲的“五項(xiàng)措施”，其中再次強(qiáng)調(diào)，房價(jià)上漲壓力較大的城市，應(yīng)采取限購措施。據(jù)悉，目前全國實(shí)行樓市限購制度的有14個(gè)城市，包括：北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、?？?、福州。11月3日加入限購行列的蘇州市，則并非在這份14個(gè)城市名單之上，住建部一位官員更是表示，蘇州不會(huì)是最后一個(gè)執(zhí)行限購政策的城市。
近日更是有種種跡象表明，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)并逐步向全國推廣，已無可避免。房產(chǎn)稅的開始征收，在近期具有調(diào)控樓市的功能，如對(duì)投機(jī)性需求會(huì)形成震懾作用，但從長期來看，其實(shí)是為地方政府帶來了一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種。
深圳也傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息。有報(bào)道稱，深圳市委市政府會(huì)同各部門召開緊急會(huì)議，討論房產(chǎn)稅在深圳試點(diǎn)的落實(shí)工作。
北京大學(xué)一位房地產(chǎn)專家告訴記者，一個(gè)接一個(gè)的調(diào)控措施分開來看，對(duì)房地產(chǎn)商似乎并不是重拳，但是，它們的合力將會(huì)在某一時(shí)點(diǎn)給開發(fā)商們致命打擊。
地產(chǎn)商??資金鏈開始吃緊
不管開發(fā)商對(duì)于銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)持怎樣的態(tài)度，其資金不足即將成為事實(shí)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產(chǎn)公司上半年共有77家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多。
在這種形勢(shì)下，萬科、招商地產(chǎn)、世茂、蘇寧環(huán)球等多家房企增發(fā)方案都已停止。而且房地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款難度也加大。
據(jù)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對(duì)四大行的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新增開發(fā)貸在10月份就基本停止了。
工行總行負(fù)責(zé)人告訴記者，目前正在進(jìn)行年度總結(jié)，新增已不可能，存量信貸資產(chǎn)的置換空間也有限，再加上四大行背負(fù)更多配合調(diào)控的任務(wù)，開發(fā)貸基本就算停了。
銀監(jiān)會(huì)最近選擇了60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)了大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、負(fù)債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
知情人士透露，在這60家大型房企集團(tuán)中，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。
從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門判斷，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)資金吃緊也就預(yù)示著年底房價(jià)調(diào)整壓力加大。
市場(chǎng)變化??一線城市成交低迷退房潮隱現(xiàn)
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息顯示：11月首周(10月31日—11月6日)，全市新建商品房網(wǎng)簽總量為3078套，環(huán)比上周的1676套，上漲了近84%，但與去年同期相比仍有14%的跌幅。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為3592套，環(huán)比上周的4186套，下跌了14%，與去年同期相比跌幅近41%。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)一份最新的研究報(bào)告，過去一周，廣州的成交套數(shù)和成交面積分別為1357套和153722平方米，環(huán)比分別下跌18%和22.1%。而深圳過去一周的成交套數(shù)僅為508套，環(huán)比下跌40.4%，成交面積為49303平方米，環(huán)比下跌42.5%。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅的成交量為17.32萬平方米，環(huán)比下滑16%。同時(shí)，上周全市商品住宅成交均價(jià)為22329元/平方米，環(huán)比上周下跌4.25%。
記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，京城樓市部分項(xiàng)目特別是性價(jià)比不高的一些“高價(jià)房”已經(jīng)出現(xiàn)了退房跡象。
記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，位于北京CBD區(qū)域，均價(jià)高達(dá)每平方米八萬元的某高端公寓樓盤，10月13日出現(xiàn)了一條退房記錄，其中被退掉公寓產(chǎn)品簽約日期為今年8月27日。而在10月15日，該項(xiàng)目又出現(xiàn)了10條退房記錄，且所有房源均為去年3月份簽約購買。截至目前，該項(xiàng)目共有11條退房記錄。鳥巢旁的盤古大觀，網(wǎng)絡(luò)推廣名為七星摩根廣場(chǎng)，10月15日單日就被退房15套。
中國房地產(chǎn)估價(jià)師及經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)理事李文杰在接受采訪時(shí)表示，這次政策調(diào)控的力度比較大，而且持續(xù)時(shí)間比較長，這使得不少買房人已經(jīng)形成了一個(gè)價(jià)格下調(diào)的預(yù)期。特別是對(duì)這種投資屬性比較強(qiáng)的豪宅有些客戶以調(diào)控、不符合購買條件為由退房。
后市預(yù)測(cè)??
房價(jià)調(diào)整壓力加大
那些一直保持觀望的購房者在經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠看來，是十分正確的做法。謝國忠不久前提醒市場(chǎng)在近期注意房價(jià)的拐點(diǎn)。
“房價(jià)已經(jīng)見頂了，現(xiàn)在就要掉?！彼宰鞒錾鲜雠袛嗍腔谒狞c(diǎn)理由：一是加息預(yù)期；二是政府對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度不改；三是市場(chǎng)對(duì)人民幣升值的預(yù)期減弱；四是參考了實(shí)際的供應(yīng)量，“到2012年，房地產(chǎn)的空置率會(huì)非常高，全中國13億老百姓要有房子的都有了。
持有這種觀點(diǎn)的人不在少數(shù)。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)測(cè)，政策調(diào)控方向從二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向三級(jí)市場(chǎng)覆蓋，當(dāng)中“按評(píng)估價(jià)過戶征稅”成為重要內(nèi)容。隨著開發(fā)商資金壓力增大以及新房銷售壓力加大，新一輪房價(jià)松動(dòng)或許在12月份來臨。
北京華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)近日亦改變了以往堅(jiān)挺房價(jià)的態(tài)度，他認(rèn)為：“想在本輪樓市調(diào)控中讓房價(jià)跌個(gè)30%—40%是做夢(mèng)?！辈贿^他也承認(rèn)，隨著今年底明年初新房大量上市，房價(jià)漲不起來了。
任志強(qiáng)之所以做出這個(gè)判斷，理由是政府不會(huì)讓房價(jià)出現(xiàn)大幅漲跌。我愛我家研究員告訴記者，9月末密集出臺(tái)的“二次調(diào)控”措施使得市場(chǎng)中的投資需求再次受阻，他們預(yù)計(jì)11月市場(chǎng)將以自住為前提的剛性需求為支撐，成交量難以出現(xiàn)大幅攀升，成交價(jià)格也將保持平穩(wěn)狀態(tài)，不會(huì)出現(xiàn)大幅度漲跌。
無論何時(shí)見頂，也無論見頂?shù)乃俣热绾?，部分熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)的成交量下滑趨勢(shì)已經(jīng)開始越來越明顯。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，政策不會(huì)退出或放松，短期內(nèi)相當(dāng)一部分開發(fā)商將面臨持續(xù)增加的資金壓力和新房銷售壓力。從中長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)還可能面臨利率變動(dòng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等一系列風(fēng)險(xiǎn)。
但是，也有部分人士認(rèn)為，調(diào)控后市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定，政府短期內(nèi)可能不會(huì)再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。中國指數(shù)研究院副主任陳晟認(rèn)為，政府對(duì)于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的主基調(diào)沒有改變，但由于10月剛剛密集出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，調(diào)控后市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定，政府短期內(nèi)可能不會(huì)再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
