2、打開小區(qū)違反《物權(quán)法》？

　　既然打開小區(qū)是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問題來了，誰有權(quán)打開小區(qū)？畢竟，小區(qū)是否打開涉及到業(yè)主的利益，在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺的背景下，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重？北京市房協(xié)秘書長陳志認為，對于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

　　陳志說，一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時再變更。

　　中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認為，政府的出發(fā)點是好的，但推行時應(yīng)尊重大家意愿和需求。王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權(quán)法》。

　　從專家的觀點來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開，這應(yīng)該是大概率事件。

　　最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區(qū)圍墻是否違背物權(quán)法”的提問時表示，目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一《意見》屬于黨和國家政策層面的問題，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。這也就是說，具體如何執(zhí)行還需要通過立法來落實。

　　3、開放使用小區(qū)道路如何補償？

　　如果業(yè)主同意打開小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆罚瑫醒a償嗎？中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認為，從法律上講，政府要協(xié)商推進，比如與小區(qū)業(yè)主大會進行必要協(xié)商，還要進行補償。

　　同時，要區(qū)別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào)；對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

　　此外，對于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

　　這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán)，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。

　　王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個使用權(quán)政府可隨時收回，只要適當補償即可；對于出讓土地使用權(quán)，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進行補償。補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進行。