資料圖。韋亮 攝

　　住宅土地證到期是否會(huì)影響業(yè)主居住？

　　專家觀點(diǎn)：業(yè)主有權(quán)繼續(xù)居住 補(bǔ)交差價(jià)應(yīng)按出讓時(shí)地價(jià)算

　　按照國家規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成：房屋所有權(quán)的期限為永久；而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高為70年，屆滿后自動(dòng)續(xù)期。

　　也就是，“到期續(xù)費(fèi)”問題只存在于“土地使用權(quán)”一方，但是，如果土地使用權(quán)到期未補(bǔ)交相應(yīng)出讓金會(huì)不會(huì)影響業(yè)主居住呢？

　　“就算土地使用期滿自動(dòng)續(xù)期后，業(yè)主沒有交費(fèi)，也仍然有權(quán)利居住，政府不能強(qiáng)行收回土地，更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同”，著名法學(xué)家江平在接受新京報(bào)采訪時(shí)指出，繼續(xù)使用期滿的土地在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候就會(huì)受限；卻并不會(huì)影響民事權(quán)利，在權(quán)利上，業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)。

　　至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有“基準(zhǔn)地價(jià)”的概念確實(shí)是普通居民疑問較多的地方。深圳規(guī)定，續(xù)期補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，其中的基準(zhǔn)地價(jià)以“2013年公布實(shí)施的公告基準(zhǔn)地價(jià)”為準(zhǔn)。

　　在楊立新看來，“對于沒有達(dá)到70年最高期限需續(xù)期至70年的，具體出讓金差價(jià)的計(jì)算，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算。”即當(dāng)時(shí)70年期限出讓金價(jià)格是多少，20年或者其他期限的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金?？紤]到畢竟取得使用權(quán)的當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納而沒有繳納其余年限的出讓金，因此，在補(bǔ)交出讓金時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算相應(yīng)的銀行貸款利息，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

　　談及土地使用權(quán)超過“70年后”，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時(shí)，是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問題，楊立新提出了兩個(gè)建議：一是免費(fèi)，將利益讓給業(yè)主，也就是讓給人民；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是對永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人向國家繳納稅金。(完)