作者：周俊生
今年的“十一”長(zhǎng)假，除了年復(fù)一年的旅游大軍將各地高速公路和風(fēng)景旅游點(diǎn)擠得水泄不通的情景再度演出，地方政府密集出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，也已成為一個(gè)讓人高度關(guān)注的景觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自9月30日至10月2日，短短三天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥共8個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)政策。目前，除北上廣深，已有10個(gè)二三線(xiàn)城市加入限購(gòu)隊(duì)伍，預(yù)計(jì)在“十一”長(zhǎng)假結(jié)束的時(shí)候，會(huì)有更多的城市推出限購(gòu)政策。
地方政府在長(zhǎng)假期間頻推限購(gòu)政策，一個(gè)心照不宣的動(dòng)機(jī)是希望減輕輿論的關(guān)注與批評(píng)，地方政府自己也知道，限購(gòu)不符合市場(chǎng)化的要求，用上一輪限購(gòu)密集出臺(tái)時(shí)住建部負(fù)責(zé)人的話(huà)來(lái)說(shuō)，出臺(tái)這樣的政策是不得已而為之。限購(gòu)政策在從2009年開(kāi)始的上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，曾經(jīng)廣泛使用，就當(dāng)時(shí)的情景來(lái)看，確實(shí)在抑制房?jī)r(jià)上起到了一定的作用。但是，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，限購(gòu)這種與市場(chǎng)化不合的政策大多已經(jīng)取消，那一輪被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控也隨之結(jié)束。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新被作為有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)受到重視，不僅限購(gòu)取消，在房貸等方面的政策也漸趨寬松。
但是，在調(diào)控政策由緊變寬的頭兩年里，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)很大波動(dòng)，很多城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了下跌，限購(gòu)的取消并未顯示什么作用。一直到今年，市場(chǎng)才出現(xiàn)了變化，先是年初北上廣深等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“暴動(dòng)”，在一線(xiàn)城市率先收緊政策以后，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)很快向二三線(xiàn)城市，特別是沿海地區(qū)的城市蔓延，并最終在今年夏季形成全面開(kāi)花的局面，并再度觸發(fā)地方政府不得不重新?lián)炱鹣拶?gòu)這一不合市場(chǎng)化原則的手段。
如果說(shuō)限購(gòu)對(duì)于控制房?jī)r(jià)沒(méi)有任何作用，那也不符合事實(shí)。限購(gòu)最為明顯的作用是限制了市場(chǎng)的一部分購(gòu)買(mǎi)力，改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，因此它對(duì)于抑制房?jī)r(jià)是能夠起一點(diǎn)作用的。但是，除非地方政府決定將一部分購(gòu)買(mǎi)力永遠(yuǎn)隔離在市場(chǎng)之外，否則，只要限購(gòu)期滿(mǎn)，這部分受到抑制的購(gòu)買(mǎi)力很容易重新進(jìn)入市場(chǎng)，就像原來(lái)壓在彈簧上的重物一旦撤去，其造成的反彈力將牽動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)強(qiáng)勁上升。因此，從本質(zhì)上說(shuō)，限購(gòu)并沒(méi)有改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本格局，它不是一種值得稱(chēng)道的調(diào)控手段。
其實(shí)，如果我們回顧今年以來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的整個(gè)過(guò)程，就可以發(fā)現(xiàn)，此輪驟然出現(xiàn)的房?jī)r(jià)暴漲，與今年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的“去庫(kù)存”直接有關(guān)。“去庫(kù)存”是去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的今年的一個(gè)目標(biāo)，而在此之前，各地已經(jīng)出臺(tái)了一些措施來(lái)活躍市場(chǎng)，但效果不大。在“去庫(kù)存”明確為今年的一個(gè)經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)后，各行各業(yè)都行動(dòng)了起來(lái)，其中最為有效的便是金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，終于將房地產(chǎn)市場(chǎng)撬動(dòng)了起來(lái)。
最近幾年，我國(guó)的貨幣政策始終堅(jiān)持“穩(wěn)健”這一方向，按照我國(guó)形成的習(xí)慣，這實(shí)際上是指收緊貨幣投放，盡管需要增加流動(dòng)性來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但央行近幾年一直堅(jiān)持這個(gè)政策基調(diào)。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，雖然貨幣政策的表述未有改變，但貨幣投放的力度卻在不斷增強(qiáng)，其規(guī)模甚至已經(jīng)創(chuàng)出近年新高。然而，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型的大目標(biāo)之下，實(shí)際上對(duì)貨幣信貸的需求并不迫切，中小微企業(yè)雖然需要金融支持，但由于金融流通管道中存在的梗阻，信貸投放并不能按預(yù)期進(jìn)入這一領(lǐng)域，而是按照市場(chǎng)天生具有的逐利本性流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，促成了房?jī)r(jià)的暴漲。
按理來(lái)說(shuō)，貨幣政策執(zhí)行當(dāng)局對(duì)此應(yīng)該抱有警覺(jué)，但在“去庫(kù)存”的目標(biāo)之下，央行放松了這方面的警惕，相反，有關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)在年初公開(kāi)發(fā)表談話(huà)，鼓勵(lì)金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，在房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)金融杠桿，其目標(biāo)是為了“去庫(kù)存”，但進(jìn)入市場(chǎng)的資金哪里可能如此聽(tīng)話(huà)，它們流向能夠產(chǎn)生投機(jī)性利潤(rùn)的一二線(xiàn)城市是必然的，至于“去庫(kù)存”壓力巨大的三四線(xiàn)城市，由于很難產(chǎn)生投機(jī)性利潤(rùn)，因此根本不可能分享到這一股由資金堆砌起來(lái)的房市狂歡。
目前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)暴漲，已經(jīng)對(duì)我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了深刻的影響，特別是一些城市出現(xiàn)的通過(guò)假離婚來(lái)滿(mǎn)足限購(gòu)政策之下的購(gòu)房資格，不僅使限購(gòu)政策的效果打了折扣，而且對(duì)世道人心產(chǎn)生了危害，一些上市公司通過(guò)售賣(mài)一兩套住房改善公司財(cái)務(wù)指標(biāo)，也使實(shí)體經(jīng)營(yíng)的意義受到了沖擊。因此，作為政府必須看到這種暴漲所產(chǎn)生的負(fù)面作用，并采取必要的措施來(lái)遏制漲速。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，地方政府祭出限購(gòu)手段雖然有其正當(dāng)性，但顯然未擊中目前市場(chǎng)的要害。要控制房?jī)r(jià)暴漲，必須找到病根才能對(duì)癥下藥，這個(gè)病根就在于金融杠桿在房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度使用，使住房這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)被賦予了金融產(chǎn)品的特點(diǎn)，出現(xiàn)了越來(lái)越濃重的投機(jī)炒作。
盡管行政手段用之于市場(chǎng)很難做到與市場(chǎng)完全匹配，但如果面對(duì)市場(chǎng)的脫軌，行政力量只是習(xí)慣于“抓小放大”，那也是一種失職。要根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)色彩，最需要做的就是必須讓市場(chǎng)恢復(fù)居住為主的功能。在目前經(jīng)濟(jì)增速減退的背景下，地方政府一定要遏制再將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)來(lái)使用的沖動(dòng)。“去庫(kù)存”針對(duì)的只是三四線(xiàn)城市的問(wèn)題，全局性的貨幣寬松只會(huì)引導(dǎo)資金流向一二線(xiàn)城市，根本無(wú)助于三四線(xiàn)城市的“去庫(kù)存”，因此，貨幣政策執(zhí)行當(dāng)局即使認(rèn)為需要啟動(dòng)金融杠桿來(lái)達(dá)到“去庫(kù)存”目標(biāo)，也必須將其嚴(yán)格限制在庫(kù)存房嚴(yán)重的三四線(xiàn)城市，而不能泛化到全國(guó)，特別要防止信貸資金流入一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（周俊生）
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