三四線：“返鄉(xiāng)潮”帶來購買潮
用“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”來描述當(dāng)下的房價漲跌格局恐怕再合適不過。由于限購效應(yīng)從一線城市蔓延到各大省城，大城市將投資和剛需的資金都擋在門外，所以一路蕭條的三四線城市迎來揚眉吐氣的時刻。
安徽的馬鞍山因為地理位置和文化沿襲的原因，一直在心理認(rèn)同上更靠近南京，如今它也終于從樓市熄火的南京手里接過了上漲的接力棒。一位在春節(jié)期間回鄉(xiāng)探親的上海知青子女宋語珂告訴記者，馬鞍山2017年的開局可以用“火爆”來形容，“年初五本來是接財神的日子，結(jié)果中心廣場上都是中介，希望能抓住人們‘返鄉(xiāng)’的機會推銷置業(yè)計劃。”據(jù)官方統(tǒng)計，馬鞍山的樓市旺季在2017年年初就已啟動，成交量上漲50%以上。
這種來自返鄉(xiāng)置業(yè)需求的購房者在全國遍地開花。安居客將今年春節(jié)期間的日均訪問量同節(jié)前均值進(jìn)行對比發(fā)現(xiàn)，不同于一線城市樓市冷清的情況，多個三線城市在春節(jié)期間樓市訪問量不減反增。訪問量增幅排前五名的城市均是三線城市，其中，湖北黃岡訪問量上漲122%；廣東梅州上漲108%；安徽宿州上漲99%；安徽安慶、江蘇宿遷上漲87%。其他上漲城市還包括廣安、六安、揭陽、遂寧、南充等。
記者注意到，上述城市多數(shù)都是長三角、珠三角、成渝(臨近成都)和長江中游(臨近武漢)城市群中距離核心城市較近的小城，明顯受到了大城市資金溢出效應(yīng)的惠澤。
安居客對189個城市進(jìn)行的“返鄉(xiāng)置業(yè)需求調(diào)查”結(jié)果顯示，現(xiàn)居住一線與三四線城市的人群對于三線城市的住房均有極強的購買欲望。剛畢業(yè)的大學(xué)生是返鄉(xiāng)置業(yè)的主要人群，45歲以上人群在投資養(yǎng)老的需求推動下是返鄉(xiāng)置業(yè)的另一大人群。
三四線城市去庫存是2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議就提出的“三去一降一補”五大重點任務(wù)之一，這條主脈絡(luò)貫穿了整個2016年，但當(dāng)時面臨的卻是一二線城市快速上漲、三四線依舊乏力的尷尬局面。從今年春節(jié)前后的情況看，在“無形之手”的強勢干預(yù)下，這個“老大難”問題有可能得以解決。
根據(jù)申萬宏源的調(diào)研結(jié)果顯示，三四線部分城市去庫存周期已明顯縮短。以西南三線城市樣本為例，4年土地供應(yīng)量復(fù)合增速為-39%，目前住宅庫存去化周期僅在 9 個月左右。
資料圖 中新社發(fā) 張云 攝
樓市資金環(huán)境將冷熱不均
另一方面，和貨幣現(xiàn)象呈正相關(guān)的樓市，也可能因為今年信貸資源的調(diào)整而鼓舞三四線城市蕭條已久的市場。中國指數(shù)研究院報告就指出，部分熱點城市調(diào)控政策的收緊，或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。
就在2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會 “搶先”調(diào)整規(guī)則，對私募基金的房地產(chǎn)投資進(jìn)行管控，打響了樓市金融資源重新分配的第一槍。據(jù)悉，該協(xié)會規(guī)定，如果資管計劃要投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市普通住宅項目的，協(xié)會將暫不予備案，而具體城市包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、深圳等16個，未來還會根據(jù)住建部的相關(guān)規(guī)定適時調(diào)整范圍。由此看來是幾乎將所有去年風(fēng)光無限的市場一網(wǎng)打盡。
據(jù)記者梳理，從2016年8月開始，中央就通過不同手段約束融資渠道，以此來給過熱的樓市降溫，包括提高公司債發(fā)行門檻，嚴(yán)控開發(fā)商申報土地競買的資金來源等等，而上述16個城市也被監(jiān)管層多次點評。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在金融環(huán)境收緊的大前提下，再佐以限購等手段，這些城市的樓市將在2017年失去活力。
在消費端，銀行的態(tài)度也將很大程度影響到樓市的溫度，而2017年開局的一切都預(yù)示著這將是一個房貸小年。近日北京市銀行業(yè)自律協(xié)會制定的相關(guān)公約被曝出，要求各行執(zhí)行個人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍，并新增自2月8日起執(zhí)行二套房貸款期限最長不得超過25年的內(nèi)容。據(jù)悉，這是住房貸款年限在1999年央行調(diào)整個人住房貸款期限延長到30年后的首次回調(diào)。
隨后，天津也被曝出，招商、中信、浦發(fā)等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右上調(diào)至9折，光大銀行和興業(yè)銀行等上調(diào)至9.5折。1月時，天津各銀行首套房貸平均利率還是4.14%，位居全國最低。
廣州、青島等位列“16個過熱城市”的城市亦紛紛跟進(jìn)。記者在上海調(diào)查時還發(fā)現(xiàn)，一些銀行對優(yōu)質(zhì)客戶的執(zhí)行利率仍然比較寬松，可以拿到最低8.5折的優(yōu)惠，但是對于普通客戶卻出現(xiàn)了私下鼓勵提前還貸的舉動，意味著信貸決策同樣有所收縮。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 勞佳迪 | 上海報道
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第7期)
來源：http://www.chinanews.com/house/2017/02-21/8154892.shtml
