分化特征明顯三四線(xiàn)城市庫(kù)存依然高企
有別于一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市調(diào)控趨向“頂配”的方式，記者梳理相關(guān)調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，面對(duì)限購(gòu)帶來(lái)的需求外溢，一些三四線(xiàn)城市的調(diào)控在“活”與“火”之間尋求平衡。如贛州在調(diào)控中并未實(shí)施全域限購(gòu)，而是選擇在中心城區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭的繳納社?；騻€(gè)稅年限有一定限制，繳納持續(xù)時(shí)間要求并不高。
“部分三四線(xiàn)城市限購(gòu)說(shuō)明其進(jìn)入了去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)雙軌并行的模式，但去庫(kù)存依然是三四線(xiàn)城市的核心要?jiǎng)?wù)，限購(gòu)也主要是針對(duì)局部區(qū)域。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
并不是所有三四線(xiàn)城市都受到熱捧。一位閩系房企投資部人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，三四線(xiàn)城市可分為兩類(lèi)，目前樓市火熱的三四線(xiàn)城市有兩個(gè)特征，一是位于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角的城市圈中，二是位于一線(xiàn)城市周邊，受到產(chǎn)業(yè)、人口、房?jī)r(jià)等外溢影響的城鎮(zhèn)。
對(duì)多數(shù)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月末，商品房待售面積68810萬(wàn)平方米，比2月末減少1745萬(wàn)平方米。“從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，庫(kù)存量依然很大，對(duì)大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對(duì)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心高級(jí)研究員黃志龍認(rèn)為，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存前景并不樂(lè)觀，其原因可能有以下四方面：其一，三四線(xiàn)城市居民購(gòu)買(mǎi)力對(duì)房?jī)r(jià)的上漲更為敏感；其二，三四線(xiàn)城市的人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位、居民收入水平等影響房?jī)r(jià)關(guān)鍵因素的劣勢(shì)明顯；其三，一二線(xiàn)城市不動(dòng)產(chǎn)的投資和金融屬性較強(qiáng)，三四線(xiàn)城市不動(dòng)產(chǎn)主要是消費(fèi)屬性，投資和金融屬性與一二線(xiàn)城市差距巨大；其四，相對(duì)于一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市土地財(cái)政問(wèn)題更為突出，土地的無(wú)限量供應(yīng)不但使得房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)，相反還可能進(jìn)一步加大庫(kù)存量。
去庫(kù)存并行抑房?jī)r(jià)調(diào)控須分而治之
對(duì)于三四線(xiàn)城市樓市的回暖，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是受政策驅(qū)動(dòng)，從人口、財(cái)富和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素來(lái)看，這種回暖很難長(zhǎng)期持續(xù)。
“實(shí)際上，部分三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲是階段性的，三四線(xiàn)城市價(jià)格上漲并非由內(nèi)在發(fā)展力量作支撐，而僅僅因一二線(xiàn)城市限購(gòu)刺激外溢需求，那么這種房?jī)r(jià)上漲和銷(xiāo)售繁榮是難以持續(xù)的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前對(duì)于三四線(xiàn)城市，樓市調(diào)控決不會(huì)像過(guò)去那樣大水漫灌，要因地施策。針對(duì)個(gè)別房?jī)r(jià)存在較大上漲壓力的強(qiáng)三四線(xiàn)城市，應(yīng)實(shí)行限購(gòu)等手段控房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)需求，而去庫(kù)存壓力大的城市將繼續(xù)實(shí)行去庫(kù)存政策。
對(duì)于多數(shù)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存仍是持久戰(zhàn)。今年以來(lái)，一些三四線(xiàn)城市推出升級(jí)版去庫(kù)存政策。記者注意到，今年以來(lái)四川、山東、湖南等很多省份依然將去庫(kù)存作為工作的重點(diǎn)。近期，四川省資陽(yáng)市發(fā)布的“購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)”政策頗為引人注目。
3月初，資陽(yáng)市政府提出目標(biāo)：年底商品住房庫(kù)存量下降10%。當(dāng)?shù)孛鞔_，對(duì)2017年1月1日至12月31日期間在資陽(yáng)中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房人，給予住房每套12000元、車(chē)庫(kù)每個(gè)2000元的獎(jiǎng)勵(lì)。此外，山東濰坊市、湖南湘潭等地也發(fā)布了去庫(kù)存現(xiàn)金補(bǔ)貼措施。
除了從需求端入手，還要從供給端發(fā)力，比如控制新建住宅的數(shù)量，改善住房供給結(jié)構(gòu)。同時(shí)促進(jìn)租賃市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化，因地施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。
從長(zhǎng)期來(lái)看，去庫(kù)存要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合。“庫(kù)存積壓的根本原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了趨勢(shì)性的變化，三四線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分，沒(méi)有就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引不了人口。所以如果不解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，去庫(kù)存的效果就較為有限。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
對(duì)于個(gè)別房?jī)r(jià)存在較大上漲壓力的強(qiáng)三四線(xiàn)城市，一些專(zhuān)家認(rèn)為，這些城市在實(shí)行限購(gòu)的同時(shí)，土地供應(yīng)也要相對(duì)緊縮，防止再次出現(xiàn)供給嚴(yán)重大于需求的局面。“消化、盤(pán)活存量仍是最主要的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
來(lái)源：http://www.chinanews.com/cj/2017/05-12/8221649.shtml
