自去年“9·30”迄今，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)控周期已滿十個(gè)月，從限購(gòu)、限貸到限價(jià)、限售、限商，多地調(diào)控步入“五限”時(shí)代?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前各地調(diào)控措施以“限”為主，通過(guò)提高購(gòu)房門檻、限定銷售價(jià)格等方式抑制市場(chǎng)成交，卻沒(méi)能從根本上釋放購(gòu)房需求，同時(shí)新房供應(yīng)又不足，導(dǎo)致供需錯(cuò)位。面對(duì)日趨嚴(yán)厲的“限字令”，有的房企玩起了“雙合同”等花招規(guī)避政策，有的房企則按兵不動(dòng)“豪賭”政策松綁。

資料圖：青海西寧6月住宅售價(jià)同比略有上漲。孫睿 攝

　　“政府對(duì)樓市銷售價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，對(duì)于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到一定的積極作用，但是也有一些負(fù)面作用。”多地建設(shè)部門負(fù)責(zé)人在接受采訪中表示，為了控制房?jī)r(jià)，對(duì)項(xiàng)目限價(jià)是權(quán)宜之計(jì)，呼吁樓市調(diào)控多出臺(tái)長(zhǎng)效手段。

　　預(yù)期難降：“能買還是盡量買”

　　“當(dāng)前調(diào)控政策出臺(tái)周期縮短、頻率加快，說(shuō)明政策邊際效應(yīng)明顯。”一位國(guó)有房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，企業(yè)不看好本輪調(diào)控持續(xù)性，認(rèn)為政府后市仍會(huì)放松政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　在名為“投資環(huán)京”的微信群里，有一批環(huán)京樓市投資者交流心得。“環(huán)雄安地區(qū)嚴(yán)厲限購(gòu)，北京南部地區(qū)需要有當(dāng)?shù)貞艏蛘呱绫ｉT檻，投資難度增大。但在附近一些其他地區(qū)，外地戶籍還可以購(gòu)買一套，能買還是盡量買。”群里一名較為活躍的投資人說(shuō)，不排除未來(lái)各地放松調(diào)控的可能性，一旦放松，市場(chǎng)就會(huì)回暖，房?jī)r(jià)暴漲的可能性就很大。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)等調(diào)控政策雖然緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)，但也增強(qiáng)了人們“物以稀為貴”的上漲預(yù)期。

　　廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一指出，作為政府一項(xiàng)基本的調(diào)控性政策措施，樓市限購(gòu)這類措施能在一定程度上緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，但是“治標(biāo)不治本”。限購(gòu)應(yīng)被看作是一個(gè)臨時(shí)性的應(yīng)對(duì)措施。

　　一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層干部表示，限購(gòu)本質(zhì)是遏制需求，也向投資者釋放信號(hào)：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價(jià)格就還要漲。反向預(yù)期之下，樓市限購(gòu)反而成了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)警器。

　　需求旺盛：一旦松綁或引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

　　鏈家地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)嶺表示，我國(guó)樓市調(diào)控多以短期、需求端為主，采取“限”字措施抑制需求，但實(shí)際需求還在，只是暫時(shí)被“堵”住。這些被壓抑的需求一旦爆發(fā)，會(huì)給后市帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　在“越限越漲”預(yù)期驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房者購(gòu)房需求更加強(qiáng)烈。今年3月底，在環(huán)京的涿州，一樓盤開盤推出2000余套房源，卻排了一萬(wàn)多個(gè)號(hào)。開盤時(shí)，購(gòu)房者將售樓處擠得水泄不通。

　　在福州3月底開盤的魯能公館項(xiàng)目，兩三百套房源引來(lái)幾千人哄搶。一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)有中介把買房資格炒到2萬(wàn)元，不找關(guān)系根本買不到房。

　　3月17日北京出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，讓不少人購(gòu)房時(shí)從首套房變?yōu)槎追浚?gòu)房首付款大幅上漲，購(gòu)房者頓時(shí)面臨巨大壓力，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。北京市住建部門統(tǒng)計(jì)，這部分群體約有2萬(wàn)人。

　　在京工作十年的李濤今年3月看中朝陽(yáng)區(qū)一套住宅，總價(jià)320萬(wàn)元，但在房屋核驗(yàn)過(guò)程中，因北京樓市政策調(diào)整，購(gòu)房首付從35%增至60%，增加81萬(wàn)元。由于無(wú)法湊齊首付，李濤只能違約。“雖然在政府部門協(xié)調(diào)下，不用承擔(dān)違約責(zé)任，但房子總要買，以后怎么辦？”他說(shuō)。

　　戴亦一認(rèn)為，由于投資渠道狹窄，社會(huì)資本愿意投資的領(lǐng)域有所減少，不少企業(yè)及居民選擇將大量資金投入相對(duì)安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種需求仍然存在。同時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的提升進(jìn)一步促使更多資金進(jìn)入樓市。

　　不僅購(gòu)房者需求難以滿足，房企拿地需求同樣旺盛。南京市房管局副局長(zhǎng)吳春華說(shuō)，雖然采取系列調(diào)控政策，但房企拿地?zé)崆椴粶p，“出讓住宅用地都設(shè)定最高限價(jià)，但每次出讓都頂?shù)阶罡邇r(jià)，只能搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者”。

　　“拿了高價(jià)地可能會(huì)死，但沒(méi)有地一定會(huì)死。”一位房企負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在一線城市土地供應(yīng)有限，企業(yè)會(huì)不惜一切代價(jià)去搶地。