楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱，未來(lái)的住房租賃市場(chǎng)參與的主體主要有六類：
一是土地供應(yīng)端：政府、國(guó)企或相關(guān)存量資產(chǎn)持有方、村鎮(zhèn)集體或個(gè)人
未來(lái)租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主要來(lái)自于三部分：一是土地招拍掛市場(chǎng)中的純自持地塊或自持面積，供應(yīng)主體是政府，代表城市是上海。二是集體土地供應(yīng)(北京)或老舊城中村整體收儲(chǔ)改造(深圳)，供應(yīng)主體是村鎮(zhèn)集體或個(gè)人。三是存量房的改造，通過(guò)對(duì)老舊住宅小區(qū)、閑置商業(yè)、廢棄廠房等的升級(jí)改造，成為青年公寓，供應(yīng)主體是國(guó)企或相關(guān)存量資產(chǎn)持有方。第三種方式是目前供應(yīng)的主體，一、二代表了未來(lái)的趨勢(shì)。
二是開發(fā)建設(shè)端：開發(fā)商、部分品牌公寓
開發(fā)商在資金運(yùn)作、資源整合、開發(fā)建設(shè)上具有先天優(yōu)勢(shì)，將成為租賃住房開發(fā)建設(shè)的主體。此外，目前市場(chǎng)還有大量的品牌公寓采用了包租的模式，與原房東簽訂10-15年的合同，二次裝修改造后，投入運(yùn)營(yíng)，這類公寓運(yùn)營(yíng)方也扮演了開發(fā)者的角色。
三是產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)端：品牌公寓企業(yè)
目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體主要有五類：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投類、開發(fā)商類、中介類、酒店類、地方國(guó)家隊(duì)。品牌公寓企業(yè)擁有更專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)、更豐富的租賃服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，與開發(fā)類企業(yè)的合作也日益增多。
四是金融支持端：銀行、保險(xiǎn)、券商、信托、投行
租賃行業(yè)的金融行為集中在兩部分：一是投資，包括開發(fā)貸、企業(yè)融資，特別是新興的資產(chǎn)證券化，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)類的Reits是僅次于直接購(gòu)置房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率第二高的投資品種。
五是信息平臺(tái)方：租賃交易平臺(tái)、SAAS系統(tǒng)
互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和應(yīng)用軟件可提供流量和技術(shù)支持，提升多個(gè)環(huán)節(jié)效率，匹配金融產(chǎn)品支持和配套衍生服務(wù)。未來(lái)租賃信息平臺(tái)應(yīng)用主要是兩類：一是租賃交易平臺(tái)，提供房源信息展示、營(yíng)銷、交易撮合功能，如58、鏈家網(wǎng)、阿里閑魚等。二是房源管理SAAS系統(tǒng)，如水滴管家、全房通。
六是租后服務(wù)方：搬家、保潔、維修、無(wú)人超市、外賣等各類生活類服務(wù)
不同于住房市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)的人群特征具有較大共性，如年齡20-45歲之間的年輕人居多、多為白領(lǐng)上班族。這部分人居住結(jié)構(gòu)多為單身或兩人，對(duì)第三方服務(wù)需求度更高，也樂于接受新事物，各類公寓實(shí)質(zhì)上成為了一個(gè)個(gè)青年社區(qū)，以此為入口提供各類生活服務(wù)，將是一個(gè)很大的市場(chǎng)。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)將會(huì)是各類市場(chǎng)參與主體各司其職，開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，品牌公寓方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)提供資金支持并享受投資收益，為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)百姓住有所居提供切實(shí)有效的住房租賃綜合解決方案，共同建設(shè)住房租賃市場(chǎng)生態(tài)圈。 文/門庭婷
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10月北京住房租賃量?jī)r(jià)齊跌
旺季過(guò)去，淡季來(lái)臨，7月過(guò)后北京住房租賃市場(chǎng)交易量、租金價(jià)格持續(xù)走低，10月租金更是進(jìn)一步回落，不僅創(chuàng)下2017年的新低，跌幅也是今年前十個(gè)月以來(lái)之最。
今年租金均價(jià)已下跌8.2%
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年10月，北京住房租賃交易量環(huán)比9月下降2.7%，8月以來(lái)已連續(xù)三個(gè)月回落。全月的租金均價(jià)為4022元/套，環(huán)比9月下降4.2%，降幅為2017年以來(lái)最大的一個(gè)月。
不過(guò)，雖然交易量連續(xù)下滑，但成交總量仍與3月的春季租賃高峰季持平，隨著淡季的到來(lái)，租房需求的減少，租房交易量在接下來(lái)的兩三個(gè)月里仍有下降空間。租金上，今年前八個(gè)月的租金走勢(shì)整體較為平穩(wěn)，始終維持在4400元/套左右，環(huán)比漲跌幅度都在2%以內(nèi)，9、10兩月的價(jià)格跌幅則明顯擴(kuò)大，與今年年初時(shí)的租金均價(jià)相比，目前的租金已經(jīng)下降了8.2%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，隨著年底的日漸臨近，北京住房租賃的需求人群正在逐步減少，交易量的持續(xù)下滑符合市場(chǎng)規(guī)律，但大量換租需求的存在使得市場(chǎng)的整體交易量仍然保持著一定的規(guī)模，在春節(jié)到來(lái)前，租房需求還將進(jìn)一步減少，北京的住房租賃交易量還會(huì)繼續(xù)下降。
市場(chǎng)需求下滑，沒有支撐的租金自然也開始下滑。不過(guò)，與往年相比，今年10月的租金價(jià)格走勢(shì)還是較為特殊的，年底租金低于年初春節(jié)最冷時(shí)期的情況雖然也曾出現(xiàn)過(guò)，但這么大的降幅卻較為罕見。事實(shí)上，今年前8個(gè)月里，北京的租金走勢(shì)整體表現(xiàn)得十分平穩(wěn)，淡季與春節(jié)后、暑期兩個(gè)旺季的價(jià)格相差也不大，直到9月、10月，租金的跌幅才有明顯的擴(kuò)大。
調(diào)控穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期
根據(jù)以往的規(guī)律，春節(jié)過(guò)后的一個(gè)月左右和六七月份的暑期畢業(yè)季，一般都是北京租賃市場(chǎng)的旺季，租房需求集中爆發(fā)，交易量和租金價(jià)格都會(huì)有較為明顯上漲，但在今年，隨著人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量租房人口外移到了租金更低、交通方便的遠(yuǎn)郊區(qū)域，原本租金相對(duì)較高的城市核心區(qū)的租房需求則在逐步減少，一增一減之下，今年租賃旺季的租金上漲趨勢(shì)便得到了中和沖抵，加上二手房市場(chǎng)交易停滯，部分不著急出售房產(chǎn)的業(yè)主更愿意把房屋放到租賃市場(chǎng)，使得租賃市場(chǎng)的房源明顯增加，所以北京的租金價(jià)格在今年前八個(gè)月走勢(shì)較為平穩(wěn)。
至于9月、10月，原本就是北京租金下滑的時(shí)期，但今年這兩月的降幅不僅超過(guò)前八個(gè)月，也超過(guò)了往年同期，這與今年高強(qiáng)度的樓市調(diào)控以及國(guó)家鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策關(guān)系密切。
近兩年來(lái)，國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)的重視程度與日俱增，“租購(gòu)并舉”更是成為了國(guó)家戰(zhàn)略。今年下半年，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的中央精神開始逐步在各個(gè)城市落地，北京也出臺(tái)了各種相關(guān)政策，如開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、實(shí)施北京住房租賃新政、上線住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)等等，加上上半年北京五年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中租賃住房用地的增加，整個(gè)租賃市場(chǎng)的政策正在向著規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定租金價(jià)格的大方向發(fā)展，并在淡季期間對(duì)租金價(jià)格的下跌起到了催化作用。
所以，在市場(chǎng)的作用下，接下來(lái)北京的租賃市場(chǎng)將進(jìn)入量?jī)r(jià)下滑的淡季，而在政策的作用下，未來(lái)北京的租賃市場(chǎng)將進(jìn)入更加健康平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。
來(lái)源：http://www.chinanews.com/cj/2017/11-23/8383274.shtml
