中新經(jīng)緯7月8日電 (李曉萱)目前，海南省可開發(fā)的無居民島嶼中，多數(shù)均處于半開放或未開放的狀態(tài)。
前不久的房產(chǎn)限購政策讓海南在房地產(chǎn)市場大“火”了一把，而就在近期，“個人可以申請開發(fā)無人海島”的新規(guī)一出，又讓不少人感慨海南總是“不按套路出牌”。
新規(guī)指出，無論是單位還是個人，只要符合條件，均可以有償申請當(dāng)“島主”，那么，“島主”要怎么當(dāng)？開發(fā)商又需要注意哪些問題？
當(dāng)“島主”并非那么容易
新規(guī)中的“無人海島”指的是無居民海島，在我國的島嶼中占絕大多數(shù)，尤其是南海區(qū)域。
早在2011年，國家海洋局就公布了中國首批176個可以開發(fā)利用的無居民海島名錄，單位和個人均可有償申請當(dāng)“島主”。其中包括遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等8個省區(qū)，共計176個無居民海島。其中，遼寧11個、山東5個、江蘇2個、浙江31個、福建50個、廣東60個、廣西11個、海南6個。
7月4日，海南省海洋與漁業(yè)廳公布《海南省無居民海島開發(fā)利用審批辦法》(下稱《辦法》)?！掇k法》明確，單位或個人申請開發(fā)利用無居民海島，應(yīng)向省級海洋行政主管部門提出申請；依法取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的用島單位或個人，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，向海島所在地縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門申請辦理施工許可。
這表明，海南允許個人申請開發(fā)利用無居民海島，并可依法取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書。但是該《辦法》還需特別注意兩個問題：
首先，從對象主體來看，目前海南省可供開發(fā)審批的僅有東鑼島、西鼓島、蜈支洲島、小青洲、加井島、洲仔島6個國家開發(fā)名錄中的島嶼，而并非海南全部無居民海島。
其次，編制無居民海島開發(fā)利用具體方案應(yīng)明確：合理確定用島面積、用島方式和布局、開發(fā)強度；合理確定建筑物、設(shè)施的建設(shè)總量、高度以及與海岸線的距離；防止廢水、廢氣、廢渣、粉塵、放射性物質(zhì)等對海島及其周邊海域生態(tài)系統(tǒng)造成破壞等內(nèi)容。
據(jù)央廣新聞報道，中國南海研究院副研究員劉曉博表示，無居民海島的開發(fā)利用并非資本獨行，“還需要滿足很多條件，比如申請書、具體方案、論證報告、資信證明等，這些都是比較復(fù)雜的一些文件，不是短期內(nèi)個人想開采就開采的。”
所以，當(dāng)“島主”并非是件容易的事。除此之外，無居民海島開發(fā)利用也存在期限限制，參照海域使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中包括：
養(yǎng)殖用島十五年；
旅游、娛樂用島二十五年；
鹽業(yè)、礦業(yè)用島三十年；
公益事業(yè)用島四十年；
港口、修造船廠等建設(shè)工程用島五十年。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯表示，此次海南海洋與漁業(yè)廳發(fā)布此類無人島開發(fā)政策，實際上是希望形成一種新的開發(fā)機(jī)制，即通過明確產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)來形成海島保護(hù)和利用機(jī)制。所以實際上這是有助于未來此類海島的管理和開發(fā)，是比較務(wù)實的一個政策。
避免過度開發(fā)和“炒地皮”現(xiàn)象
在開發(fā)利用島嶼的項目類別中，旅游、娛樂吸引了許多人注意。
嚴(yán)躍進(jìn)還表示，應(yīng)該防范各類拿地企業(yè)違規(guī)填海，這樣不利于此類土地的全面開發(fā)和綜合保護(hù)。“所以要明確海島開發(fā)界限，同時需要通過不動產(chǎn)登記制度等來進(jìn)行各類約束，防范越界開發(fā)和炒作地皮等現(xiàn)象。這樣也有助于防范開發(fā)不到位進(jìn)而導(dǎo)致海島荒廢或者爛尾等現(xiàn)象。”
但從另一個角度看，此次政策也體現(xiàn)出一些新的開發(fā)領(lǐng)域和方式，包括旅游娛樂、養(yǎng)殖、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，此類業(yè)態(tài)都和海南省自由港建設(shè)的思路比較匹配。嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯表示，類似政策有助于未來形成更為豐富的業(yè)態(tài)，具有較為積極的意義。
今年上半年海南省的住房限購政策讓許多想來海南進(jìn)行房地產(chǎn)投資的開發(fā)商望而卻步，不少人擔(dān)憂這次申請無居民海島的政策是否會回引起新一波炒房熱潮？嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策本身是比較獨立的政策，其和海南限購等政策關(guān)系不大。
“此類用地中，部分產(chǎn)權(quán)年限是有嚴(yán)格限制的，比如旅游娛樂用地的開發(fā)年限為25年等，年限最高的港口、修造船廠等工程建設(shè)也只有50年。這次政策對年限如此嚴(yán)格限制其實就是去房地產(chǎn)化的一個導(dǎo)向，即鼓勵開發(fā)，但不鼓勵開發(fā)成類似70年產(chǎn)權(quán)的住房等。”
其實，從經(jīng)濟(jì)效益方面來講，目前，海南省6個可開發(fā)的無居民島嶼中，除了三亞的蜈支洲島常年用于旅游觀光外，多數(shù)島嶼均處于半開放或未開放的狀態(tài)。本次新政出臺，其實也從側(cè)面啟示開發(fā)商做新的策略選擇，即積極研究此類海島的開發(fā)政策，研究未來的新產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而可以在綠色環(huán)保、集開發(fā)和保護(hù)于一體的項目上進(jìn)行新的投資。
