松綁意義在于中期維穩(wěn)托底
政策端方面，從 2016到2017 年開(kāi)始的調(diào)控陸逐出臺(tái)，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等從緊政策下，過(guò)分燃熱的市場(chǎng)已趨平穩(wěn)，政策繼續(xù)從緊的壓力相對(duì)較輕。
12 月 19 日，菏澤和廣州出臺(tái)文件，分別針對(duì)住房和商服物業(yè)的二手交易進(jìn)行松綁。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)漲幅明顯回落，房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，未來(lái)大幅度全面寬松可能性不大，但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。
安信國(guó)際最新的房地產(chǎn)行業(yè)深度分析中表示，加上在外圍市場(chǎng)波動(dòng)及中美貿(mào)易緊張的不明朗因素下，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)” 很大機(jī)會(huì)成為政府新一年的目標(biāo)，期會(huì)放松信貸、扶持樓市及加大基建投資等。假若政策放松，一、二線城市需求較為堅(jiān)實(shí)，銷售增長(zhǎng)回復(fù)將較為明顯。
國(guó)泰君安證券研究所認(rèn)為，除去政策本身的影響，當(dāng)前出臺(tái)的政策的背景、和意義更值得關(guān)注。廣州政策的新老劃斷措施，屬于合理性措施。菏澤政策的背景是因?yàn)橄奘蹖?dǎo)致供需失衡、進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲、再因?yàn)樾枰{(diào)控房?jī)r(jià)、并因此取消限售，從前面的分析來(lái)看，此邏輯為短周期邏輯，因?yàn)?，?dāng)前政策的意義在于中期的維穩(wěn)托底，而非短期的房?jī)r(jià)上行。
國(guó)泰君安證券研究所表示，考慮到此為因城施策進(jìn)入到放松周期的第一個(gè)城市，具備一定的示范效應(yīng)，但是否會(huì)出現(xiàn)觸及到關(guān)鍵領(lǐng)域的政策出臺(tái)，還需進(jìn)一步觀察，如取消限購(gòu)限貸、降低首付比例等政策。
另外一個(gè)方面，2018 銀根從緊，國(guó)內(nèi)貸款增速下降。截至 2018 年第三季末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為 37.5 萬(wàn)億元，環(huán)比增長(zhǎng) 4.7%，增速反復(fù)回落。個(gè)人住房貸款余額為 24.97 萬(wàn)億元，環(huán)比增長(zhǎng) 4.3%，增速較上半年微升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，但比 2017 年同期下降 1 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款增速維持平穩(wěn)，并未大幅放量。
安信國(guó)際認(rèn)為，受宏觀調(diào)控政策所制，房地產(chǎn)資金流入被限制，目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府依然保持著較緊的政策環(huán)境，但在經(jīng)濟(jì)及國(guó)際貿(mào)易等不明朗因素下，從緊政策有望放松。
