二手房銷量持續(xù)下滑
投資需求受壓抑
去年,廈門的二手房銷量超過一手房,廈門島內(nèi)全面進(jìn)入存量房時(shí)代。而今年,二手房比例還會加重。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,二手房市場情況,真正代表了一個(gè)城市房地產(chǎn)市場成熟度。從10月廈門二手房銷售數(shù)據(jù),也可以看出,廈門房地產(chǎn)市場正在步入成熟期。
10月,廈門二手房銷量比新房明朗許多。據(jù)圖智土地研究中心數(shù)據(jù),今年10月廈門二手住宅成交2792套,環(huán)比9月4732套下跌44%。但令人驚訝的是,這與去年10月份二手住宅成交的3019套數(shù)幾乎持平。王崎認(rèn)為:“二手房是現(xiàn)房銷售,它的銷量才是樓市真正的風(fēng)向標(biāo)。”談及新政對二手房市場的影響,家動力房產(chǎn)總經(jīng)理劉建福認(rèn)為:“相比于北上廣,影響不算大,廈門僅僅是銷量下滑,但價(jià)格沒有降低。”
不可否認(rèn),在新政調(diào)控下,不少投資客開始出貨,甚至以略低于市場價(jià)出售。劉建福說:“在市場不好的時(shí)候,投資客會出貨,市場好的時(shí)候才惜售。目前,多數(shù)投資客都在有選擇性的出貨。”投資客為什么現(xiàn)在離場?是對廈門樓市信心不足嗎?王崎表示:“不是因?yàn)樗麄儗Ψ績r(jià)預(yù)期不高,而是出于金融壓力。我有一個(gè)臺灣客戶,把幾年前在島外買的幾套都賣掉了,只留住島內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源,將騰出來的資金換成美金保值。”
投資客退場
或是剛需、剛改購房良機(jī)
限購政策,到底限制了哪部分購房者呢?過去兩年,廈門的一手、二手房市場上,存在30%左右的投資客。而限購政策一出,把相當(dāng)一部分投資客擋在門外。世茂璀璨天城的銷售員小黃告訴記者:“前期蓄的客戶,有將近一半都沒有資格購買了。”記者走訪島內(nèi)外多家中介門店,發(fā)現(xiàn)近兩個(gè)月投資客購房幾乎消失殆盡。
這就意味著,目前廈門的購房者以有實(shí)際需求的人群為主。而售出的房源中,120平方米以下的剛需、改善仍舊是銷售主力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),10月廈門一手住宅成交中,80-90平方米剛需型成交421套,占比40%,90-120平方米改善型成交323套,占比32%。
無疑,近兩個(gè)月銷量下滑,與剛需、改善型購買力有限有一定關(guān)系。一般而言,有實(shí)際需求的購房者多數(shù)是工薪階層,不如投資客資金實(shí)力強(qiáng),購房決策時(shí)間較長。以島內(nèi)松柏附近的學(xué)區(qū)房為例,均價(jià)4.1萬/平方米,即便購買60平方米的小兩房,總價(jià)需要250萬元,首付需要120萬元,月供8500元。而以島外龍湖春江彼岸為例,89平方米小三房均價(jià)3.5萬元,總價(jià)310萬元,首付要93萬元,月供則高達(dá)1.2萬元。這對于普通的工薪階層來講,壓力是巨大的。
不過,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在限購期間,減少了投資客的擠壓,樓市回歸買方市場,或許是購房好時(shí)機(jī)。