難關(guān)2 爭(zhēng)市推升房源成本
眾多開發(fā)商、全國(guó)連鎖品牌及本土國(guó)有、民營(yíng)資本蜂擁而入，一方面在優(yōu)質(zhì)房源上展開爭(zhēng)奪，持續(xù)推升長(zhǎng)租公寓租賃房源的價(jià)格；另一方面，競(jìng)爭(zhēng)加劇也令長(zhǎng)租公寓的出租價(jià)格持續(xù)回落。“一漲一降”之間，廈門長(zhǎng)租公寓的盈利空間也隨之被大幅壓縮。
“現(xiàn)在要找租金價(jià)格適中的房源，尤其是性價(jià)比高的房源，非常難！”近日，青派公寓執(zhí)行董事葉耀中表示，兩三年前，月租入價(jià)格在30元/平方米左右的優(yōu)質(zhì)房源還比較容易找，而如今，同樣地段的房源，因競(jìng)爭(zhēng)激烈常常導(dǎo)致租金升高到每平方米五六十元，有些甚至漲得更高。
一位資深房地產(chǎn)業(yè)人士證實(shí)了上述說法。他給導(dǎo)報(bào)記者舉了一個(gè)例子：去年11月份，在湖里枋湖片區(qū)內(nèi)，有5萬(wàn)多平方米建筑面積的房源，共可建成1000多套（間）長(zhǎng)租公寓。經(jīng)過激烈的競(jìng)爭(zhēng)，最終某品牌公寓以67.5元/平方米的月租價(jià)格一舉拿下該房源。
“據(jù)測(cè)算，該房源建成長(zhǎng)租公寓后出租價(jià)格至少要達(dá)到87元/平方米左右才能保本。”上述人士表示，出乎很多人的意料，該公寓出租價(jià)格可以達(dá)到100元/平方米左右，“67.5元/平方米的租入價(jià)格，在當(dāng)時(shí)那個(gè)地段足以令人咂舌。但這家公寓卻把它做到盈利，可見，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)得好不好，差別很大。”
不過，并非每個(gè)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者都愿意嘗試挑戰(zhàn)高價(jià)租入房源的風(fēng)險(xiǎn)。“需要高價(jià)租入的房源，我們一般不會(huì)參與，即便參與也會(huì)經(jīng)過精確的成本核算，一旦超出風(fēng)險(xiǎn)警戒線，我們會(huì)決意退出房源的競(jìng)爭(zhēng)。”葉耀中坦承。
難關(guān)3 管理人才緊缺
短短的一年左右時(shí)間內(nèi)，廈門長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量暴增超200%。在這種情況下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)、管理能力遭遇了巨大的挑戰(zhàn)。
“不僅高質(zhì)量管理人才難招，而且薪酬成本也急劇攀升。”近日，青派公寓執(zhí)行董事葉耀中向?qū)?bào)記者大倒苦水。他說，不僅管理人才難找，優(yōu)秀的一線服務(wù)人員也很緊缺。
長(zhǎng)租公寓人才緊缺的困境，已然反映在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中，并已影響到租客的居住體驗(yàn)。近日，有不少品牌長(zhǎng)租公寓的租客向?qū)?bào)記者大吐苦水：一些知名的品牌公寓存在諸多的硬件、服務(wù)及管理等方面的問題。其中，亂收電費(fèi)、電費(fèi)貴，隔音效果差等是租客普遍反映的嚴(yán)重問題。“我租的公寓電費(fèi)極貴，一度電要2元多，每月電費(fèi)達(dá)500元，甚至上千元……昂貴的電費(fèi)讓租賃生活變得十分艱難。”近日，在一家臺(tái)企上班的90后小欣向?qū)?bào)記者抱怨。
另有租客說：自己根本沒有回去住，卻被莫名其妙扣了電費(fèi)；也有租客將某長(zhǎng)租公寓比喻成“進(jìn)階版大學(xué)宿舍”。
導(dǎo)報(bào)記者走訪廈門多家長(zhǎng)租公寓發(fā)現(xiàn)，隔音效果差也是許多租客反映的問題。“夜深人靜的時(shí)候，甚至能聽到隔壁租客的鼾聲”、“半夜叫外賣的鄰居，你能不能聲音小一點(diǎn)點(diǎn)”、“我現(xiàn)在坐在××公寓的床上，左耳是夜貓子情侶的纏綿、爭(zhēng)吵、喘息，右耳是隔壁播放電視劇的聲音”……
還有不少租客表示，長(zhǎng)租公寓的公共廚房、洗衣房、食堂等公共場(chǎng)所的衛(wèi)生很差，公寓管家并沒有及時(shí)請(qǐng)人來打掃。
導(dǎo)報(bào)記者注意到，一些品牌公寓為了提升入住率，在宣傳上聲稱“洗衣機(jī)、冰箱、免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)、廚房隨便用……”但租客入住后發(fā)現(xiàn)，使用洗衣機(jī)、冰箱、床頭桌等都要付錢，而且收費(fèi)還不菲。
難關(guān)4 亟需行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是私人出租房源，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，被視為居住消費(fèi)升級(jí)的一次有益探索。
在探索道路上，除了盈利難、周期長(zhǎng)、人才短缺等考驗(yàn)之外，長(zhǎng)租公寓還將面臨著標(biāo)準(zhǔn)不明的尷尬。
對(duì)此，魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，長(zhǎng)租公寓目前最大的壓力依然來自于政策層面。國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)租并舉，但正式發(fā)文已過去一年多了，具體的落地政策，甚至是管理歸口一直沒有明確，這給公寓企業(yè)在拓展規(guī)模的過程中帶來很大阻力。特別是改造后的公寓項(xiàng)目消防驗(yàn)收應(yīng)該參照什么標(biāo)準(zhǔn)，有的是參照酒店，有的參照住宅，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不清楚。
去年7月，廈門入選全國(guó)首批試點(diǎn)城市。廈門提出了“鼓勵(lì)市場(chǎng)主體多元化、多渠道解決租賃房源問題、健全住房租賃市場(chǎng)管理體系以及建立行業(yè)公會(huì)，完善誠(chéng)信制度，規(guī)范行業(yè)行為，加強(qiáng)行業(yè)自律”租賃試點(diǎn)的四個(gè)核心方向。廈門也因此吸引眾多長(zhǎng)租公寓品牌企業(yè)的關(guān)注。
有本土資深長(zhǎng)租公寓咨詢?nèi)耸恐赋觯壳?，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)尚缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，比如，什么性質(zhì)的物業(yè)可以做長(zhǎng)租公寓，每個(gè)房間面積多大、裝修標(biāo)準(zhǔn)如何，消防設(shè)施如何配備等，都沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。“沒有設(shè)置合理的準(zhǔn)入門檻，讓不規(guī)范的運(yùn)營(yíng)者涌入，極有可能影響行業(yè)的健康發(fā)展。”
UONE社區(qū)公寓創(chuàng)始合伙人陳振榕近日通過媒體也呼吁，有關(guān)部門應(yīng)該盡快明確包括消防系統(tǒng)、產(chǎn)品和服務(wù)等在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
