臺(tái)海網(wǎng)8月9日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 吳舒遠(yuǎn) 通訊員 集法/文 楊希/漫畫）買房屋未過(guò)戶，代原房主還債后能否主張賠償？近日，集美法院審理了這樣一起案件。
購(gòu)房人阿芳向原房主小劉購(gòu)買了集美區(qū)的一處房屋，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，房屋總價(jià)838000元。由于案涉房屋當(dāng)時(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書，雙方遂約定在小劉辦理一手產(chǎn)權(quán)證后再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)?！斗课葙I賣合同》簽訂后，阿芳依約支付了全部購(gòu)房款項(xiàng)，小劉也將案涉房屋交由阿芳占有、使用，但并未辦理過(guò)戶手續(xù)。然而，就在簽訂《房屋買賣合同》后、房產(chǎn)過(guò)戶之前，這套房子竟被法院查封了。
原來(lái)，因小劉幫朋友小張?zhí)峁?dān)保，小張又拖欠銀行的債務(wù)未還，小劉被法院判決判令與其他擔(dān)保人對(duì)小張的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。由于小張未履行生效判決，銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行并查封了小劉名下的案涉房屋。
阿芳知曉房產(chǎn)被查封后立即提出異議，隨后她與銀行達(dá)成協(xié)議，由阿芳代小劉等人向銀行償還借款116942.29元、利息（含利息、罰息等）228423.17元，并代付執(zhí)行款、訴訟費(fèi)等共計(jì)359165.46元。后小劉配合阿芳辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
阿芳代小劉償還款項(xiàng)后，向集美法院提起訴訟，要求欠款人小張及包括小劉在內(nèi)的連帶保證責(zé)任人向其償還其代為支付的款項(xiàng)及利息損失。
法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，本案中，阿芳與小劉簽訂《房屋買賣合同》后依約支付全部購(gòu)房款，并實(shí)際占有使用該房屋，因小張等人未履行生效判決，導(dǎo)致案涉房屋被依法查封，阿芳代小劉等人向銀行履行債務(wù)的行為系基于維護(hù)自身的合法權(quán)益，即取得該房屋的所有權(quán)，因此阿芳對(duì)履行該債務(wù)具有合法權(quán)益。阿芳代為履行后，銀行對(duì)小張等人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給阿芳，故支持了阿芳的全部訴訟請(qǐng)求。
近日，集美法院作出一審判決，要求欠款人小張及包括小劉在內(nèi)的連帶保證責(zé)任人向阿芳償還其所代為支付的款項(xiàng)及利息損失。
法官說(shuō)法
代還債后，依法取得債權(quán)
法官說(shuō)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百二十四條：債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對(duì)履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。債權(quán)人接受第三人履行后，其對(duì)債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外。阿芳因自己的合法權(quán)益代為履行后，依法取得對(duì)債務(wù)人的債權(quán)。
律師提醒
如何避免買到問題房？
購(gòu)買二手房時(shí)，要如何避免買到問題房產(chǎn)？對(duì)此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師提醒說(shuō)，購(gòu)買二手房，有三個(gè)注意事項(xiàng)。一是要先到房管部門查明所涉房產(chǎn)的權(quán)屬情況，注意有無(wú)抵押記錄或是否被查封；二是可以通過(guò)法院司法公開平臺(tái)，查詢房屋出售人有無(wú)涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎支付購(gòu)房款，盡量采取分期付款的方式。
同時(shí)，購(gòu)房者可以和出賣人約定將房屋款項(xiàng)交由第三方保管，待房屋辦理過(guò)戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢要回來(lái)。
另外，購(gòu)房者還可以在簽訂合同時(shí)，要求出賣人對(duì)房屋的狀況進(jìn)行書面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購(gòu)房者的權(quán)利。
相關(guān)案例
買到查封房，損失百萬(wàn)誰(shuí)賠？
購(gòu)房者被騙買了查封房，損失百萬(wàn)元誰(shuí)賠？此前，集美法院也審理過(guò)這樣一起購(gòu)房糾紛。最終，房產(chǎn)中介公司因存在重大過(guò)失，被判承擔(dān)70%責(zé)任，賠償63.5萬(wàn)元，還要退還傭金5.8萬(wàn)元。
據(jù)悉，引發(fā)官司的這套房子位于集美區(qū)。之前經(jīng)廈門一家房產(chǎn)中介公司的居間介紹，購(gòu)房人駱先生夫婦與業(yè)主張某夫婦簽訂了《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書》。
當(dāng)時(shí)，雙方約定，張某夫婦將其已購(gòu)買的集美區(qū)的房產(chǎn)預(yù)先轉(zhuǎn)讓給駱先生夫婦，待房屋符合交易條件時(shí)，再辦理交易過(guò)戶手續(xù)。房屋總價(jià)為229萬(wàn)元，駱先生夫婦按約定支付了購(gòu)房款90.7萬(wàn)余元及中介費(fèi)、代辦費(fèi)5.8萬(wàn)元。
然而，駱先生夫婦付款后才發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)已被法院查封，無(wú)法過(guò)戶。為此，駱先生夫婦將張某夫婦訴至集美法院。經(jīng)調(diào)解，雙方一致同意《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書》解除；張某夫婦于2016年10月底前返還購(gòu)房款90.7萬(wàn)余元，違約金、律師費(fèi)損失35萬(wàn)元及代付物業(yè)費(fèi)等，共計(jì)約125.9萬(wàn)元。
之后，駱先生夫婦又將房產(chǎn)中介公司起訴至集美法院，要求房產(chǎn)中介公司返還居間服務(wù)傭金5.8萬(wàn)元，及就售房人應(yīng)返還的購(gòu)房款90.7萬(wàn)余元承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。
法院審理后認(rèn)為，本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)之前已被法院查封，中介未予以查明，存在重大過(guò)失，因此應(yīng)當(dāng)在其過(guò)錯(cuò)比例范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。而購(gòu)房人駱先生夫婦作為買方未盡到審慎注意義務(wù)，也應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
綜合本案案情及雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，法院酌定駱先生夫婦應(yīng)自行承擔(dān)30%、房產(chǎn)中介公司承擔(dān)70%的補(bǔ)充賠償責(zé)任為宜。
最終，一審判決要求中介公司應(yīng)在張某夫婦未能支付購(gòu)房款的情況下以63.5萬(wàn)余元為限額，承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。
