臺(tái)海網(wǎng)9月2日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 同法/文 楊希/漫畫(huà)）二房東將1117.69平方米的“公攤”納入廠房租賃合同，這租金該不該付？近日，同安法院審結(jié)這樣一起因公攤面積過(guò)高引發(fā)的房屋租賃合同糾紛。
在這起案件中，二房東未經(jīng)一房東同意，就將包括配電室、保安室等非產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)的部分作為“公攤”與廠房一并出租給租客，二房東是否有權(quán)就該部分“公攤”面積收取租金？
案情回顧 二房東轉(zhuǎn)租，引發(fā)糾紛鬧上法庭
此前，案外人廈門(mén)A公司在工業(yè)區(qū)持有一園區(qū)，內(nèi)有三棟廠房。廈門(mén)某實(shí)業(yè)公司系專門(mén)從事廠房承包轉(zhuǎn)租賃和物業(yè)管理的企業(yè)，2019年9月，該實(shí)業(yè)公司向廈門(mén)A公司承租其中兩棟廠房，產(chǎn)權(quán)面積分別為2066.09平方米、3066.22平方米。
2019年10月，經(jīng)過(guò)房東廈門(mén)A公司同意后，該實(shí)業(yè)公司將兩廠房轉(zhuǎn)租給某衛(wèi)浴公司，雙方簽訂合同約定兩廠房面積合計(jì)約6250平方米（含公攤），并承諾衛(wèi)浴公司可以在園區(qū)內(nèi)獨(dú)門(mén)獨(dú)院地使用這兩棟廠房。
后來(lái)，因廠房使用問(wèn)題，衛(wèi)浴公司與一房東、二房東產(chǎn)生糾紛。經(jīng)多次溝通未果，衛(wèi)浴公司在租賃期內(nèi)向?qū)崢I(yè)公司送達(dá)《退租通知》并搬離廠房。
為此，實(shí)業(yè)公司認(rèn)為衛(wèi)浴公司單方解除合同、提前退租構(gòu)成違約，故訴至法院要求衛(wèi)浴公司支付損失費(fèi)23萬(wàn)余元。衛(wèi)浴公司則認(rèn)為是實(shí)業(yè)公司交付的廠房面積與合同約定不符，且未盡到出租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重?fù)p害，故提起反訴要求實(shí)業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，依法退還租賃押金20余萬(wàn)元。
爭(zhēng)議焦點(diǎn) 1117.69平方米“公攤”，租金該不該付？
圍繞“公攤”等問(wèn)題，雙方在法庭上針?shù)h相對(duì)。
衛(wèi)浴公司：實(shí)業(yè)公司交付的廠房實(shí)際面積僅有5132.31平方米，與合同約定嚴(yán)重不符，我們?yōu)榇诉€多交了1117.69平方米的租金。
實(shí)業(yè)公司：合同約定租賃面積含公攤，包括保安室、配電房、電梯井頂部空地、廠區(qū)右側(cè)全部通道及空地等其他部分面積，衛(wèi)浴公司還能在廠區(qū)內(nèi)不限位停放機(jī)動(dòng)車(chē)，所以實(shí)際使用的公攤面積遠(yuǎn)不止1117平方米。
衛(wèi)浴公司：實(shí)業(yè)公司承諾的“公攤”包括配電室、保安室、外圍部分空地等面積大約100平方米，他們從來(lái)未明確所謂公攤是哪些，只是含糊地說(shuō)能用的就用。
實(shí)業(yè)公司：你承租的是獨(dú)門(mén)獨(dú)院的廠區(qū)，實(shí)際也使用了部分非產(chǎn)權(quán)內(nèi)的場(chǎng)地，我們約定的面積數(shù)是大致約數(shù)，并非精確數(shù)。
衛(wèi)浴公司：雖約定是獨(dú)門(mén)獨(dú)院，但我們承租期間，一房東新建廠房，占用了許多原來(lái)的空地，圍堵了通道，以致對(duì)我們的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成巨大影響，最終我們不得不搬離案涉廠房。
法院判決 業(yè)主才是公攤收費(fèi)主體 二房東應(yīng)返還租賃押金
同安法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為1117.69平方米的“公攤”是否屬于雙方租賃面積。案外人廈門(mén)A公司出租給實(shí)業(yè)公司的兩棟廠房實(shí)際面積總和為5132.31平方米，且僅書(shū)面同意實(shí)業(yè)公司向衛(wèi)浴公司轉(zhuǎn)租兩棟案涉廠房，并未允許實(shí)業(yè)公司將園區(qū)內(nèi)其他任何區(qū)域轉(zhuǎn)租。實(shí)業(yè)公司將園區(qū)內(nèi)其他附屬設(shè)施和室外空間的面積共計(jì)1117.69平方米視為所謂“公攤”計(jì)入轉(zhuǎn)租面積，既未經(jīng)廈門(mén)A公司事前同意，也未經(jīng)其事后追認(rèn)，屬于無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為。
實(shí)業(yè)公司作為專門(mén)從事廠房租賃和物業(yè)管理的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其有權(quán)轉(zhuǎn)租給衛(wèi)浴公司的廠房面積僅為5132.31平方米，就超出的1117.69平方米所謂“公攤”面積不享有處分權(quán)。即使該部分面積擬作為公攤面積，需要收取相應(yīng)的費(fèi)用，收費(fèi)的主體也應(yīng)當(dāng)是作為所有權(quán)人的業(yè)主，實(shí)業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利將這部分面積作為“公攤”面積計(jì)入廠房轉(zhuǎn)租的總面積并向衛(wèi)浴公司收取租金。
綜上，實(shí)業(yè)公司交付的廠房面積不符，主觀上存在過(guò)錯(cuò)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其要求衛(wèi)浴公司承擔(dān)提前解除合同的違約責(zé)任，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。另，自合同簽訂至搬離，衛(wèi)浴公司按約支付租金，且已發(fā)出《退租通知》并搬離案涉廠房，繳清租賃期間的水電費(fèi)，實(shí)業(yè)公司作為違約方無(wú)權(quán)繼續(xù)占用租賃押金。
最終，同安法院依法判決，實(shí)業(yè)公司向衛(wèi)浴公司返回租賃押金212500元及資金占用期間的利息，駁回實(shí)業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，實(shí)業(yè)公司不服提起上訴。最終，廈門(mén)中院經(jīng)審理后判決：駁回上訴，維持原判。
法官提醒
租賃廠房如何避免糾紛
法官提醒說(shuō)，租賃廠房的面積往往較大，租金也較高，因此不論是承租人還是出租人，在合同履行過(guò)程中均應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則。為了避免經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遭受損失和不必要糾紛，簽訂廠房租賃合同時(shí)，需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
要了解租賃廠房的基本情況，如租賃廠房的實(shí)際面積與合同約定的面積是否一致，是否包含公攤及公攤的具體面積，并在合同中對(duì)面積進(jìn)行明確約定。
租賃廠房時(shí)，承租人要了解廠房的權(quán)屬、出租人是否有權(quán)出租廠房等問(wèn)題，否則將影響到廠房租賃合同的效力，同時(shí)是否具有產(chǎn)權(quán)也將影響到特殊行業(yè)企業(yè)許可證的辦理。
出租人是否同意承租人對(duì)租賃廠房進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)與出租人協(xié)商后，在合同中明確約定，并且對(duì)于租賃期限屆滿后或合同解除時(shí)的裝飾裝修的價(jià)值或費(fèi)用的歸屬也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行約定。
