臺海網(wǎng)4月17日訊 （海峽導(dǎo)報記者 陳捷 通訊員 同法）租房“緩沖期”發(fā)生糾紛，如何維權(quán)？沒到起租日，退房違約嗎？近日，同安法院發(fā)布這樣一起案件。

　　2023年6月5日，老呂將自己位于同安區(qū)一套150平方米的房屋出租給黃某，并簽訂了《房屋租賃合同》，租賃期限從2023年6月15日至2026年6月15日止，房屋租金為每年28800元整。合同中寫明，租賃期間黃某不得中途退房，否則須賠償老呂1個月的房屋租金2400元作為違約金。

　　6月8日晚上，兩人一起來到出租屋，黃某把一些行李放在房間里。6月10日中午，黃某突然搬走。老呂據(jù)此起訴，請求法院判令被告黃某支付房租2400元，賠償中途退房的違約金2400元，補償一個月租金2400元，一共7200元。

　　黃某說，之所以5日簽合同卻約定15日才入住，是因為該房屋二層存在積水問題，水都淹到屋子里了，無法入住，而且房屋欄桿太低。

　　黃某認為，合同約定的租賃期限起始時間為15日，合同還沒生效，自己無須承擔房屋租金及違約金。

　　法院經(jīng)審理認為，原被告雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。關(guān)于合同成立生效的時間，根據(jù)法律規(guī)定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。本案中，合同簽訂時間為2023年6月5日，所以租賃合同并未生效的抗辯缺乏法律依據(jù)。

　　黃某實際搬離出租房時還沒到房屋起租日，故老呂要求黃某支付案涉房屋租金缺乏事實依據(jù)。但由于合同簽訂后老呂的房子已交付黃某使用，即便黃某并未實際入住，也應(yīng)當支付相應(yīng)的房屋占有使用費，即6月8日至6月10日這3天，參照合同約定的租金標準78.9元/天（28800元÷365天）支付房屋占有使用費，合計236.7元。

　　黃某辯稱，老呂曾答應(yīng)要對房屋進行修整，因未修整導(dǎo)致他無法入住，故搬離，但未能提供證據(jù)佐證。從在案證據(jù)來看，黃某存在租賃合同成立后中途退房的情形。根據(jù)雙方合同約定，黃某應(yīng)向老呂支付違約金2400元。

　　因此，法院判決黃某向老呂支付房屋占有使用費236.7元，違約金2400元。

法官說法

“緩沖期”應(yīng)明確約定并做好證據(jù)留存

　　法官說，房屋租賃期限不影響房屋租賃合同的成立生效。在出租人未出現(xiàn)根本違約情形時，承租人無權(quán)以未屆房屋租賃期限為由要求解除合同，且在出租人實際交付房屋，承租人具備占有使用條件的情況下，承租人應(yīng)支付相應(yīng)期間的房屋占有使用費。

　　本案中，被告陳述稱，之所以出現(xiàn)“緩沖期”，是因為出租方承諾對房屋進行修整使房屋達到入住條件，但雙方僅存在口頭約定，未能提供證據(jù)。因此，當存在“緩沖期”的情況時，建議雙方在簽訂租賃合同時將“緩沖期”的具體緣由及法律后果明確約定，并做好證據(jù)留存。